12 апреля 2013

Как правило, в кризис ипотечное жилье продавали в связи с невозможностью обслуживать кредит. Если за заемщиком имеются прострочки по кредиту, банк имеет право продать жилье с торгов в судебном порядке. Однако такой сценарий не был выгоден ни заемщику, ни самому банку, и, как правило, клиент договаривался с банком о добровольной продаже квартиры. В последнее время тренд изменился: все чаще заемщики хотят продать жилье, чтобы купить квартиру большей площади или в более престижном районе. В большинстве случаев банкиры идут навстречу таким заемщикам. Более того, в последнее время разработано несколько стандартных схем по реализации залоговых квартир.

Чаще всего используется схема, при которой банк или заемщик находят нового покупателя жилья, который покрывает остаток ипотечного кредита. Банк соглашается снять обременение с объекта недвижимости. После чего стороны встречаются для подписания договора о купле-продаже квартиры. Как правило, это встреча происходит в банке, предоставившем кредит, после чего в регистрационную палату подаются одновременно и согласие банка о снятии обременения с жилья, и договор купли-продажи.

Главный минус этой схемы заключается в том, что она вызывает у потенциальных покупателей квартир недоверие: ведь последние должны выплатить существенную часть средств банку для закрытия кредита первого владельца квартиры еще до регистрации сделки купли-продажи. Это для покупателя представляет существенный риск. Продавец, после того, как кредит погашен, может помешать регистрации договора. Конечно, покупатель может подать в суд и вернуть деньги, но процесс при этом может затянуться на годы. Второй, хоть и не очень серьезный, но все же минус заключается в том, что большинство банков выдает разрешение на продажу квартиры за небольшую комиссию порядка 2 000 рублей.

Впрочем, встречаются банки, которые соглашаются снять обременение до подписания договора. Такая услуга обойдется заемщику в среднем в один процент от остатка по кредиту. Самый оптимальный способ для заемщика – это самостоятельно найти нового покупателя, который хочет купить жилья с привлечением ипотечного кредита.  

Первый – когда погашение старого кредита и выдача нового происходит в одном банке. В этом случае банк просто меняет заемщика: один кредит закрывается и сразу выдается второй. Сложнее, если покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении. В этом случае он вносит средства, затем продавец закрывает кредит, после чего проходит регистрация сделки. Но данная схема тоже весьма рискованна для покупателя.

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.