31 октября 2014
Фото: Мир и Дом

Город выныривает из облаков внезапно, словно с него сняли обёртку. Азия! Ожидаешь в срочном порядке, прямо под крылом, увидеть пагоды, драконов и рисовые поля, а видишь красные черепичные крыши, как в какой-нибудь Чехии.

«Это колониальный стиль», – объясняют более опытные попутчики. После приземления Вьетнам становится Вьетнамом, и Азия предстаёт во всей красе: тепло и влажно, непривычный запах местной почвы и растений, странные надписи – здесь не иероглифы, а латиница, но слова из нее складываются такие непонятные, что голова кругом. И много-много мотороллеров, магнолий, солнца и туристов… Таким встречает нас Вьетнам.

Прекрасный и настоящий.

Белоснежный отель на берегу сверкающего моря, пальмы и золотой песок, экзотические цветы, прохладный фреш в бокале… Ну и прочие туристические штампы на тему земного рая. Можно поставить галочку: во Вьетнаме всё это есть, так что после того как вы увидите настоящие чудеса этой страны, можно будет вернуться в привычный пятизвёздочный комфорт.

Улицы вьетнамских городов совершенно особые. Все дома здесь узкие, по 2–5 этажей, похожие на фрагменты роскошного особняка, непонятно почему аккуратно вырезанные и поставленные отдельно. Стиль одновременно и европейский – черепица красная, колонны белые, балкончики полукруглые… И в то же время всё это только условно похоже на Европу. Дело в том, что по вьетнамским законам строителей ограничивают в ширине фасада, выходящего на улицу, вот и получаются дома шириной метров пять-шесть и длиной метров 20. И на верхнем этаже обязательно балкон или открытая площадка, уставленная цветами и статуями Будды, на которой непременно сушится бельё. Цветы и бельё – почему-то непременные аксессуары каждого жилого дома в любом городе Вьетнама. А на горизонте – небоскрёбы и горы.

Цветов и деревьев в городах Вьетнама очень много, здесь их любят, но особенности ландшафтного дизайна везде свои. В Ханое, например, множество крошечных палисадников и сады на крышах, зато в Хошимине (бывший Сайгон) – красивейшие парки и ухоженные деревья вдоль улиц. А в курортных городах уже представлена вся возможная и не очень флора. А вот летучая фауна радует своим отсутствием: никаких назойливых насекомых тут нет, разве что бабочки иногда прилетают.

Главная ценность любой страны – конечно же, люди. Вьетнамцы своим дружелюбием напоминают сказочных персонажей.

Горы Вьетнама – это почти иной мир в шаговой доступности, особенно в курортных местах. Самые райские города страны – Дананг и Нячанг построены словно на ладонях гор, на совершенно ровных площадках, окруженных хребтами с трех сторон, а с четвёртой – море. Стоит выйти на окраину – и вот оно, предгорье, где с каждой каменистой тропинки открывается потрясающий (для прагматиков панорамный) вид на город и море. Среди лесов-джунглей спрятаны древние пагоды, которые сами по себе вечно свершающееся чудо. В них хорошо ходить сразу после рассвета, когда ещё не набежали туристы, чтобы просто замереть и своими глазами увидеть… Впрочем, каждый здесь видит что-то своё.

Ну и главная ценность любой страны – конечно же, люди. Вьетнамцы своим дружелюбием напоминают сказочных персонажей: пришел путник, спросил, как пройти к синей птице (ну или к банкомату, неважно), – и весь квартал сбежался помогать. Если возникает языковой барьер – объяснят на пальцах. Если и так непонятно – проводят до места. Россиян здесь, кстати, особенно любят и считают друзьями. Это настроение безошибочно чувствуется с первых шагов по вьетнамской земле. Даже если ни одного вопроса не возникло, банкоматы сами стелятся под ноги, все адреса-пароли-явки известны и даже в библиотеку в три часа ночи приводит навигатор – всё равно ощущение, что вам тут рады, даёт мощнейший заряд позитива.

Квартира для иностранца.

До недавнего времени рынок недвижимости Вьетнама просто не существовал для иностранцев: здесь действовал полный запрет на её приобретение иностранными гражданами. Однако в 2009 году был принят закон, частично разрешающий им покупать квартиры. Это был первый шаг, но очень осторожный, так как разрешить-то разрешили, но не всем, да и не всё. Право приобретения недвижимости получили несколько категорий иностранцев, в основном те, кто представляет «стратегическую ценность» для страны: кавалеры государственных наград, специалисты, работающие здесь, и супруги вьетнамских граждан. Приобрести можно только квартиру, на дома и виллы действие закона не распространяется. Что до участков, их во Вьетнаме купить нельзя никому, даже коренным жителям. Вся земля принадлежит государству, и получить ее в собственность нельзя никоим образом. Только в аренду.

В связи с последними событиями на политической арене, в частности из-за санкций ЕС и США против РФ, россияне уже обеспечивают высокий спрос на недвижимость Южно-Азиатского региона, и этот спрос будет расти.

- С того момента спрос в стране начал расти, – комментирует ситуацию Ен Ун Боку, учредитель компании RMC Global. – Только в первом полугодии 2014 года, по данным компании Savills Vietnam, объём инвестиций в недвижимость Вьетнама вырос на 65% по отношению к аналогичному периоду 2013 года. И это несмотря на то, что купить недвижимость можно было только через юрлицо. Основной массив покупателей жилья во Вьетнаме – жители Сингапура, РФ, Южной Кореи и Японии.

Стоит также отметить, что в связи с последними событиями на политической арене, в частности из-за санкций ЕС и США против РФ, россияне, особенно жители Дальнего Востока, уже обеспечивают высокий спрос на недвижимость Южно-Азиатского региона, и этот спрос будет расти.

Открытие (или скорее приоткрытие) нового рынка вызвало некоторый ажиотаж. Дело в том, что данный закон принят не на века, а только на пять лет и в ноябре этого года произойдёт ожидаемое событие: разрешение на покупку недвижимости во Вьетнаме получат все иностранные граждане. За время действия закона в «лайт-версии» иностранцы приобрели менее тысячи квартир, однако интерес к недвижимости рос год от года. Потенциальные покупатели ждали момента, когда смогут реализовать свой потенциал. Застройщики не теряли времени даром и строили современные жилые комплексы в Ханое и Хошимине, а на побережье – виллы и коттеджи.

Что купить?

Привычные для России категории недвижимости к Вьетнаму неприменимы, слишком молод местный рынок. Тем не менее уже сейчас есть из чего выбрать, и тем более есть повод начать приглядываться – ведь эта страна развивается фантастическими темпами. Те форматы недвижимости, которых пока здесь нет, наверняка появятся года через два.

В стране, по сути, две столицы: официальный Ханой и деловой Хошимин. Здесь рынок ориентирован на тех, у кого с Вьетнамом «чисто деловые отношения». За последние годы в этих городах стали строиться жилые проекты бизнес-класса, в основном, правда, многоэтажные и многоквартирные. Впрочем, первые малоэтажные и коттеджные кварталы в черте города тоже начинают появляться.

Ценовые рамки здесь такие: 1 кв. метр жилья бизнес-класса в Ханое стоит от 2 до 4,5 тыс. долларов; в Хошимине – от 5 до 10 тыс. долларов. Виллы (у нас бы их назвали коттеджами) в Ханое обойдутся в 4–5 тыс. долларов за кв. метр.

Стоимость виллы во Вьетнаме составит 3–5 млн долларов, площадь – 400–1100 кв. метров.

Инфраструктура городских жилых комплексов для россиян непривычна: у многоэтажек нет огромных придомовых территорий, зато почти всегда на первом или цокольном этаже расположен торгово-развлекательный комплекс. Поскольку во Вьетнаме всегда тепло, ЖК зачастую укомплектованы бассейнами – возле дома или, например, на крыше.

Курортная недвижимость Вьетнама имеет более привычный нам формат: пальмы, море, вилла, утопающая в цветах… Единственное отличие – очень маленькие участки. В стране мало земли, пригодной для застройки, поэтому расходуют её экономно. Многогектарных усадеб с собственным лесом, полем, горами и долами здесь не строят. Но сами дома вполне привычны – с современными планировками, архитектурой и коммуникациями. Стоимость такой виллы составит 3–5 млн долларов, площадь – 400–1100 кв. метров.

Вдоль всей береговой линии Вьетнама расположено множество красивейших городов, привлекательных с точки зрения покупки недвижимости: Дананг, Нячанг, Хойан, Фукок… В Дананге больше европейцев и австралийцев, а наших соотечественников чаще можно встретить в Нячанге и Фукоке. Обслуживающий персонал в отелях и магазинах приноровился к туристическому потоку, поэтому в Дананге все лучше говорят по-английски, а в Нячанге – по-русски. Впрочем, местные жители везде очень коммуникабельны и всегда находят способ понять иностранца.

Правовые тонкости.

Владение недвижимостью во Вьетнаме имеет целый ряд особенностей и ограничений. Прежде всего нужно понять, что приобрести землю в собственность здесь не может никто: она в любом случае принадлежит государству. Участок можно только взять в долгосрочную аренду на 50, в отдельных случаях на 70 лет. Но это ещё не всё. Теоретически приобретение собственно здания или квартиры делает вас собственником, но пребывать в этом статусе можно тоже не более 50 лет. По их истечении вы обязаны свою недвижимость продать. К счастью, закон не ограничивает собственника в том, кто может стать покупателем, поэтому самый простой способ сохранить собственность «в семье» – передать её любому из родственников. Большинство вьетнамцев так и поступают. Интересен момент с переходом права по наследству. Наследник получает ограниченное право на недвижимое имущество и тоже обязан его продать – на это дается десять лет (к счастью, спешить во Вьетнаме не принято). Кому– опять же, дело личное.

Процедура покупки занимает около двух месяцев. За это время проверяется чистота объекта, если сделка вторичная, или лицензия застройщика на первичном рынке. Договор заверяется нотариусом, покупатель вносит деньги, и в реестре прав появляется соответствующая запись. После этого покупатель получает свидетельство о праве собственности (здесь его называют «Красной книгой»).

Содержание недвижимости во Вьетнаме состоит из налогов, коммунальных платежей и сервисного обслуживания.

К затратам на сделку придётся отнести услуги юристов (от 1,5 до 4% от ее стоимости); нотариуса (порядка 0,5%) – эти расходы, как правило, продавец и покупатель несут совместно. Кроме того, нужно будет заплатить госпошлину в размере 1%, 1 доллар за переоформление титула и налог. Размер последнего зависит от того, у кого вы приобретаете недвижимость. Если напрямую у застройщика, то платится НДС – 10% от цены и он уже включен в стоимость объекта. Кроме того, в этом случае покупатель освобождается ото всех перечисленных выше платежей – расходы несет продавец. При покупке недвижимости на вторичном рынке придется выплачивать НДС в размере 10%.

Если вы сами решите продать свою вьетнамскую недвижимость, то помимо уже перечисленных расходов на сделку придётся заплатить подоходный налог в размере 2% от ее суммы либо 25% от разницы между ценой покупки и продажи, в случае если таковую можно установить.

Содержание недвижимости во Вьетнаме состоит из налогов, коммунальных платежей и сервисного обслуживания. Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается по формуле «стоимость строительства х площадь дома (квартиры) х 0,5%». Стоимость строительства устанавливается государством. Если речь идёт о доме с прилегающим к нему участком, то арендная ставка вычисляется аналогичным образом (цена земли х площадь х 0,5%). Коммунальные платежи в основном состоят из оплаты электроэнергии и водоснабжения. Тарифы устанавливаются государством и составляют 0,114 долларов/кВт и 0,667 долларов/куб. метр соответственно. Остальные платежи за коммунальные услуги (охрана, уборка, вывоз мусора и т.д.) устанавливает управляющая компания.

Валентина Макеева, генеральный директор компании ConPro

Сейчас рынок недвижимости Вьетнама в значительной степени ориентирован на внутреннего потребителя, и он реально активен: до пяти сделок в день по новым объектам. То есть молодые амбициозные вьетнамцы стараются зарабатывать и покупают жильё новое, лучше по качеству, обычно в центральной части города.

Рынок недвижимости Вьетнама оживился и в настоящее время находится на четвертом-пятом месте в регионе ЮВА, то есть сразу после Индии. Полагаю, что после его открытия для иностранных покупателей Вьетнам может составить конкуренцию Таиланду, где рынок уже сформирован. Вообще сейчас любители экзотики приглядываются к новым рынкам, и Вьетнам будет привлекательным во всех аспектах: пейзажи, спокойствие, море, еда… Покупателями станут люди, влюблённые в азиатскую культуру и принимающие данный образ жизни (для европейца это своеобразный дауншифтинг).

В бумажной версии текст можно прочитать в журнале Мир и Дом, который является партнером портала Элитное.ру

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.