Налоги на апартаменты

Федеральный закон «О налоге на имущество физических лиц», поправки к которому были приняты законодателями в октябре ушедшего года, вызывает немало вопросов у участников рынка. Один из них – в какие реальные суммы выльются изменения в Налоговом кодексе для владельцев апартаментов. Напомним, что с 1 января 2015 года специалисты Росреестра рассчитывают налог на недвижимость по кадастровой стоимости. Закон ввёл дифференцированную – от 0,1 до 0,3% – ставку налога для владельцев жилья кадастровой стоимостью до 300 млн рублей и повышенную –2% – ставку, если кадастровая стоимость недвижимости больше 300 млн рублей. В отношении «прочих объектов» закон закрепил ставку 0,5 %. При этом законодатели не выделили апартаменты как отдельный объект налогообложения, а значит, при подсчёте налога на этот вид недвижимости возможны варианты.

Как считать: 0,5 или 2%?

«Сегодня в законодательстве отсутствует точное определение слова «апартаменты», – комментирует вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова. – Поэтому одна часть из них – апартаменты в составе офисных комплексов облагаются налогом 2%, а другая, подходящая под определение «иные здания и помещения», – 0,5%». Надо отметить, что вопрос о статусе апартаментов поднимался осенью прошлого года в Мосгордуме. Прозвучало предложение ввести классификацию апартаментов с точки зрения обеспеченностью социальной инфраструктурой – в частности, приравнять к квартирам апартаменты площадью свыше 42 кв. метров, а также снизить для них налог с 0,5 до 0,25%. Пока эта инициатива осталась без внимания. Московские власти одобрили другой документ – о запрете строительства апартаментов как отдельно стоящих зданий. Согласно постановлению правительства от 11 ноября 2014 года, теперь апартаменты могут быть размещены только в гостиницах, апарт-отелях, мотелях – то есть в объектах, предназначенных для временного пребывания граждан. «Это означает, что все будущие апарт-проекты наряду с гостиницами будут попадать в категорию «прочие объекты», следовательно, облагаться по ставке 0,5%», – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По её словам, почти все реализуемые на сегодняшний день в столице проекты, носят статус объектов гостиничного типа.

Однако есть в Москве апартаменты в составе многофункциональных комплексов. Они носят статус нежилых помещений, для которых налог на недвижимость равен 2%. Поэтому большая часть апартаментов, расположенных в МФК, и имеющих статус помещений коммерческого назначения, будут менять статус на гостиничное.

Что выбрать: квартиру или апартаменты?

Налоги на апартаменты могут вырасти довольно существенно, говорят эксперты. Все зависит от того, во сколько специалисты Росреестра оценят объект. Уже очевидно, что налог на апартаменты будет намного выше, чем на квартиры. Однако потенциальный покупатель может выиграть за счёт более низкой стоимости кв. метра, говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Например, однокомнатная квартира в жилом комплексе «Фили Град» стоит 10,2 млн рублей. Объект находится на стадии строительства и кадастровая стоимость для него ещё не определена. Если предположить, что она будет меньше рыночной на 30%, то получим условную кадастровую стоимость в размере 7, 14 млн рублей. Поскольку эта сумма не превышает 10 млн рублей, налоговая ставка будет равна 0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, налог на однокомнатную квартиру в ЖК «Фили Град» составит 7,14 тыс. рублей в год.

Рыночная стоимость апартаментов в этом же проекте – 7,7 млн рублей, при этом их условная кадастровая стоимость – 5,39 млн рублей. Если умножить эту сумму на установленный законом коэффициент – 0,5%, получим 26,95 тыс. рублей – эту сумму в качестве налога ежегодно будет платить владелец апартаментов.

Таким образом, мы видим, что налог на апартаменты больше, чем на квартиру более чем в 3,5 раза. В данном случае, разница составляет 19,81 тыс. рублей. Это не предел, однако, несмотря на столь ощутимый разрыв, апартаменты не останутся без покупателей, уверена Мария Литинецкая. Ведь сэкономленных при покупке апартаментов 2,5 млн рублей хватит на оплату налога и коммунальных платежей в течение 70 лет.

Правда, эксперты не учли инфляцию, а также то обстоятельство, что мало кто будет тратить эти деньги только на коммунальные платежи. Ведь эпоху нестабильного рубля много других искушений.

Наталия Овчинникова