В начале этой недели международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s понизило суверенные кредитные рейтинги России по обязательствам в иностранной и национальной валютах, и сопроводило их негативным прогнозом. В начале года агентства Fitch и Moody’s понизили суверенный рейтинг России и рейтинг российских облигаций. Как это может повлиять на рынок российской недвижимости?

Понижение рейтинга S&P – это следствие уже существующих в российской экономике негативных факторов: замедления темпов экономического роста, влияния западных санкций, ослабления рубля, дешевеющей нефти. Данные обстоятельства в разной степени отразились на каждом сегменте, но уже сейчас очевидно – больше всего пострадали рынки торговой и офисной недвижимости. По словам руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, многие иностранные компании уже покинули офисы класса «А». Если тенденция сохранится, то к концу 2015 года объём арендуемых площадей по сравнению со стабильным 2013 годом упадёт на 30%. По словам эксперта, компании просто сменили дорогие помещения на более демократичные по цене. Возможно в образовании пустот «виновата» активность девелоперов – по данным CBRE, предложение в сегменте офисной недвижимости на начало года увеличилось на 1,4 млн кв. метров. Так или иначе, пока никто из экспертов не говорит о массовом исходе компаний с рынка, и привязывает его к падению международных рейтингов только словами «если» и «возможно».

«Если международные корпорации начнут сокращать своё присутствие на российском рынке и освобождать офисы, может пострадать сегмент аренды элитного жилья, которое компании снимают для топ-менеджеров-экспатов», – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Однако, по мнению эксперта, оценить масштабы последствий пока невозможно, поскольку «никто не делал официальных заявлений о закрытии представительств в России».

На вторичном рынке дорогого жилья, привязанного к курсам иностранных валют, сейчас воцарилось затишье. «Состоятельные граждане, хранящие средства в иностранной валюте, не спешат её тратить, а владельцы недвижимости, номинирующие объекты в долларах, цены не снижают», – объясняет председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ» Оксана Вражнова. По её словам, рынок может продержаться в таком состоянии весь 2015 год. В то же время, подавляющая часть граждан будет решать свои жилищные вопросы, невзирая на санкции и рейтинги. «Просто большая часть продаж и покупок будет проходить в рамках альтернативных сделок», – предположила спикер.

В сегменте дорогих новостроек, где, по словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка доля иностранных инвесторов довольно велика, вероятны либо их выход из проектов, либо заморозка проектов до лучших времён. А направленным на внутреннего инвестора проектам бизнес, комфорт, эконом-класса, международные рейтинги, по мнению экспертов, не угрожают. Однако и здесь из-за больших бюджетов и наличия в них кредитных средств, темпы строительства рискуют замедлиться.

«Снижение рейтинга до «мусорного» уровня может напрямую отразиться только на тех компаниях, которые брали заимствования за рубежом, – комментирует коммерческий директор компании «B2B-Development» Михаил Куликов. – Их кредиторы могут или пересмотреть ставки, или потребовать досрочно погасить задолженности, что может привести к проблемам, связанным с своевременной реализацией текущих проектов. Однако я не знаю девелоперских компаний, которые на данный момент имеют непогашенные кредиты, выданные зарубежными банками», – отметил Куликов. Спикер напомнил также, что доступа к западным рынкам капитала у российских компаний нет с прошлого года, то есть с момента введения санкций, а значит и последствия от снижения международных рейтингов для российского рынка недвижимости, минимальны.

Понижение рейтингов, прежде всего, перекрывает доступ к иностранным деньгам и бьёт по банковскому сектору, напоминает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. Очевидно, что если застройщики не смогут кредитоваться, они будут вынуждены заморозить стройки. Кроме того, затруднённый доступ к кредитам приведёт к ещё большему осложнению на рынке ипотеки. «После увеличения ключевой ставки Центробанком рынок ипотеки сильно просел, если к этому прибавятся ещё и проблемы банковского сектора, то сложно вообще представить будущее этого сегмента», – заметила она.