02 февраля 2015

В ноябре прошлого года Государственная Дума приняла поправки к Налоговому кодексу РФ и увеличила с трёх до пяти лет срок владения недвижимостью, по окончании которого доход от её продаж не облагается НДФЛ. Новый закон вступит в силу в 2016 году.

Нововведение не окажет особого влияния на активность профессиональных инвесторов, уверен управляющий партнёр компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, ведь они и раньше не ждали три года. «Основная доходность подобных инвестиций, в среднем, около 30%, возникает в период строительства и растёт вслед за повышением степени готовности объекта, – объясняет он. – Поэтому инвесторы стремятся купить квартиру на начальном этапе строительства и продать её при приближении сдачи дома, либо сразу после неё, а после этого квартира практически не дорожает», – поясняет господин Халин. По его словам, за время выжидания инвестор может потерять до 8% доходности в год, это без учёта коммунальных платежей и налога на недвижимость.

По мнению генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, изменения в законодательстве для рынка элитного жилья могут пройти незамеченными. По её словам, основной объём инвестиционных покупок в 2014 году пришёлся на долю новостроек. Как правило, сумма, указанная в инвестиционном договоре, отражает реальную рыночную стоимость объекта. При его отчуждении продавец будет платить налог с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи объекта. «Это не такая большая налоговая нагрузка», – отметила спикер.

Здесь нужно учесть, что с 2016 года заявленная для налогообложения сумма не может быть меньше, чем 70% кадастровой стоимости на момент продажи. А вот это обстоятельство, по словам генерального директора бюро элитной недвижимости Must Have Елизаветы Некрасовой, может существенно отразиться на рынке, а конкретно на поведении частного инвестора. «Поправка должна помочь в борьбе с многократно заниженными ценами купли-продажи недвижимости, с целью снизить размер НДФЛ, – говорит спикер. – Но есть вероятность того, что продавцы недорогих квартир будут проставлять в договоре цифру в размере 70% от кадастровой стоимости, а не реальную сумму сделки». Кроме того, никто не сможет запретить продавцу заложить будущий налог в стоимость квартиры и повысить цену. Рост цен, в свою очередь, может вызвать на рынке стагнацию и снижение объёма продаж.

Если и стоит ждать изменений, то явно не в ближайшее время, уверен коммерческий директор компании «B2B-Development» Михаил Куликов. Свою позицию он объяснил просто: для тех, кто приобрёл квартиру до вступления закона в силу, условия налогообложения останутся прежними. Между тем основной наплыв инвесторов компания зафиксировала в декабре прошлого года, когда доля инвестиционных покупок выросла с 50 до 80%. «Так что все, кто хотел избавиться от рубля, да ещё и с перспективой заработать на недвижимости, уже сделали это в 2014 году».

Однако не все эксперты разделяют оптимизм коллег. Негативный прогноз, в частности, дал генеральный директор агентства Point Estate Тимур Сайфутдинов. По его мнению, применение закона поставит крест на возможностях частного инвестирования в недвижимость. «Три года – оптимальный срок владения недвижимостью, и у людей была возможность вести небольшие частные девелоперские проекты с доходностью около 10% годовых, – рассуждает эксперт. – А пятилетний срок слишком велик для таких инвестиций: инвестору придётся платить НДФЛ, налог на недвижимость, нести расходы на ремонт, что делает такое «малое» инвестирование невыгодным».

Наталия Овчинникова

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.