10 февраля 2015

Покупка элитной недвижимости в кредит – явление не частое. Например, в агентстве недвижимости Contact Real Estate сообщили, что за весь 2014 год в ипотеку было приобретено 40 квартир премиум-класса, что составило примерно 10% от всего объёма продаж. Эту цифру подтвердили в ряде московских агентств.

Доля ипотеки в элитном сегменте упала вдвое.

Эксперты рынка недвижимости, кроме того, отметили тенденцию последнего времени – из-за обвала и сильной волатильности рубля цены на номинированные в долларах элитные объекты начали снижаться, а ценовой порог, отделяющий элитную недвижимость от других сегментов, – размываться. Как рассказала генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова, до октября 2014 года стоимость квартир в новостройках премиум-сегмента начиналась от одного млн долларов. Цены на вторичном рынке стартовали от 1,3 млн долларов. Сейчас планка опустилась до 500 тыс. долларов. Снизился и спрос на элитное жильё. По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, он упал почти вдвое, что не могло не отразиться на ипотеке. «Если раньше в компании четверть всех сделок были ипотечными, то сейчас показатели снизились до 10-12%, – комментирует Софья Лебедева. Спикер подчеркнула, если ситуация в стране не изменится, спад продолжится.

Из слов экспертов можно сделать вывод: если раньше случаи приобретения жилья премиум-класса в ипотеку были единичными, то теперь они рискуют перейти в разряд явлений крайне редких. Так, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова рассказала, что в компанию в январе для оформления элитной ипотеки граждане не обращались. В то же время, банки такую ипотеку предлагают довольно охотно, отмечает руководитель департамента продаж ГК «Сапсан» Иван Потапов. Просто в таких случаях банк требовательней относится к оформлению документов и к оценке объекта.

Кредит в 10 млн рублей.

Противоположную ситуацию описали в бюро элитной недвижимости Must Have. По словам Елизаветы Некрасовой, многие банки сейчас опасаются работать с крупными кредитами и выдают небольшие суммы, приемлемые для самого недорогого жилья. Например, Ханты-Мансийский банк на покупку квартиры в Москве выдаст максимум 10 млн. рублей, при этом первоначальный взнос составит более 50% стоимости квартиры.

В северной столице при таком же первоначальном взносе банк оформит в кредит всего лишь 5,7 млн. рублей. Некоторые финансовые организации объявляют о более чем привлекательных ставках. Например, в банке «Балтика» они начинаются от 8,8%. Однако при детальном рассмотрении выясняется: чтобы получить кредит по такой ставке, нужно заплатить минимум 75% от стоимости жилья, при этом ежемесячный платеж должен составлять не более от 65% от дохода, подтверждённого по справке 2-НДФЛ. Кроме того, заёмщик оплачивает личное, титульное, имущественное страхование. При отказе от комплексного страхования ставка вырастает сразу на 8,25%, при отсутствии справки 2-НДФЛ – ещё на 5%, собственнику бизнеса придётся прибавить 3%.Теперь что касается условий в банках, входящих в первую пятёрку по объёму выданных кредитов.

Ипотека под 20% годовых.

В Сбербанке России готовы оформить ипотеку сроком на 30 лет с первоначальным взносом от 20 до 50% под 14,5-20% годовых. Какой именно будет процент и первоначальный взнос – решается индивидуально. Сумма, которую банк может выдать в кредит, зависит от оценки самого объекта недвижимости, но по правилам – не более 80% его стоимости. ВТБ 24 может предоставить в кредит сумму свыше 50 млн рублей минимум под 15,95% годовых. Максимальный срок кредита – 30 лет, минимальный взнос – 20%. Один нюанс – если покупатель является владельцем собственного бизнеса, сумма первоначального взноса увеличивается до 50%.

Повышенный первоначальный взнос для предпринимателей установили многие банки. В одних случаях всё зависит от того, того, на какое лицо – физическое или юридическое – оформляется квартира, в других – является ли покупатель владельцем собственного бизнеса в принципе. Например, «ДельтаКредит» оформляет ипотеку на суммы свыше 50 млн рублей минимум под 17% годовых, причём для владельцев бизнеса ставка автоматически вырастает до 23,75%, а первоначальный взнос с 30% до 50%. Кредитный лимит «Газпромбанка» – 45 млн рублей, однако в особых случаях банк готов навстречу клиенту и выдать большую сумму под 25% годовых. В банке признали, что это – заградительная ставка, которая будет пересмотрена в ближайшее время в связи с понижением ключевой ставки ЦБ.

Под 17,5 % годовых готов выдать кредит банк «Уралсиб». В случае обращения в этот банк сумму больше 15 млн рублей могут получить клиенты банка, разместившие на его счетах активы на сумму свыше 6 млн рублей. При этом за загородный дом или таунхаус придётся внести сразу 50% их стоимости. Что касается других крупных банков, то, к примеру, в Банке Москвы ипотечная ставка начинается от 15,95%, размер первоначального взноса – от 20% до 50% в зависимости от того, является ли покупатель наёмным работником или нет. Заемщик «Альфа-банка» может рассчитывать на сумму 60 млн рублей, которую банк выдаст под 17,3-20,1 % годовых. Минимальный взнос, можно сказать, стандартный – 20-30% от нужной суммы.

Уйти от налогов.

Цифры показывают: приобретение элитного объекта в ипотеку сопряжено с существенными расходами. Возникает вопрос: зачем брать в ипотеку дорогостоящие объекты недвижимости, когда потенциальный и состоятельный покупатель может сделать покупку за собственные средства? «Перед сделкой покупатель тщательно просчитывает, что лучше: вынуть деньги из бизнеса сейчас или отсрочить расчёт за приобретенную недвижимость при помощи ипотеки», – объясняет Иван Потапов. Часто ипотека оказывается выгодней, уверяет эксперт.

Список выгод дополнила руководитель отдела жилой элитной недвижимости Delta estate Анна Колосова. По её словам, приобретая дорогой объект в ипотеку, будущий владелец страхует себя от дополнительных вопросов налоговой службы.

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.