_В течение последних семи лет город Сочи пережил строительный бум – власти усиленно готовились к Олимпиаде. За время подготовки к Олимпиаде на рынок недвижимости этого города вышли десятки жилых комплексов. По словам директора по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петра Кирилловского, объём нового предложения в Сочи на сегодняшний день составляет порядка 15 тыс. квартир, и на переваривание новостроек городу потребуются многие годы.

Цены – стагнация после падения.

«Рынок Большого Сочи затоварен проектами бизнес-класса, – подтверждает заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank Екатерина Лобанова, – а вот проектов с относительно доступными ценами, наоборот, реализовано крайне мало». Результатом затоваривания стало снижение – практически до нуля – темпов продаж в бизнес и премиум-классах. Впрочем, для рынка жилой недвижимости данного региона характерно значительное количество введённых в эксплуатацию, но не до конца проданных новостроек. Таких проектов, по оценке Екатерины Лобановой, десятки. Причём большинство невостребованных рынком квартир расположено на первых этажах либо имеет неудачную планировку.

В 2014 году ситуация несколько изменилась. Рынок недвижимости Сочи оживился за счёт выхода на него объектов комфорт-класса «нового формата» с компактными и функциональными планировками и по непривычно низким для центра ценам – от 50 до 62 тыс. рублей за кв. метр.

По данным федерального портала «Мир квартир», в целом за прошлый год цена новостроек в Сочи снизилась на 14,9 %. Причина – в I полугодии 2014 года на продажу были выставлены квартиры из так называемого «олимпийского резерва». «Они сильно подняли среднюю планку цен, но выяснилось, что спрос на них не настолько высок, как хотелось бы застройщикам, и по заявленным ценам объекты не продать», – комментирует генеральный директор портала Павел Луценко. В результате, многие продавцы сняли объекты с открытой продажи, рассчитывая выставить их порциями и реализовать позже.

По словам эксперта, за январь и февраль 2015 года средняя стоимость кв. метра на первичном рынке вновь поднялась – на 3,8% и на данный момент составляет 58,273 тыс. рублей. Средняя цена однокомнатных квартир в новостройках на сегодняшний день составляет 1,776 млн рублей, двухкомнатных – 3,184 млн рублей, трёхкомнатных – 4,678 млн рублей.

Что касается вторичного рынка, то, упавшая в прошлом году в цене на 6,1% «вторичка», за два первых месяца этого года подорожала на 0,7%. Сейчас кв. метр вторичной недвижимости в Сочи стоит немногим более 71 тыс. рублей. В среднем 2,232 млн рублей придётся заплатить за однокомнатную квартиру, 4,089 млн рублей – за двухкомнатную, 6,652 млн рублей – за трёхкомнатную.

Высокий бюджет.

Если говорить о новых высокобюджетных проектах, то цена недвижимости бизнес-класса в Сочи колеблется от 115 до 137 тыс. рублей за кв. метр. При этом максимальная стоимость зафиксирована в Имиретинском районе. Надо отметить, что новая застройка Имеретинской долины отличается комплексным подходом и мультиформатностью жилья. Кроме того, наиболее современные объекты имеют компактные планировки даже в бизнес-классе. Район полностью благоустроен, а инфраструктура – работает. Именно по этой причине, говорит Екатерина Лобанова, на рынке недвижимости города продолжает накапливаться «неликвид чрезмерной площади». Эксперт также отметила, что цена недвижимости в Имеретинском районе вряд ли опустится ниже 135 тыс. рублей.

До недавних пор самые дорогие объекты недвижимости можно было найти преимущественно в Центральном районе города. Благодаря олимпийской стройке дорогая недвижимость появилась в относительно недорогом Адлере. К слову сказать, здесь и сейчас можно найти бюджетные предложения по 50 тыс. рублей за кв. метр.

Однако, по данным компании Welhome, стоимость кв. метра в объектах, расположенных в курортных зонах Горки Город, Роза-Хутор, ГТЦ «Газпром», начинается от 240 тыс. рублей за кв. метр при покупке апартаментов и от 350 тыс. рублей за кв. метр при приобретении коттеджа. От 500 тыс. за кв. метр придётся заплатить будущему владельцу шале.

Что касается перспектив ценообразования, то, по мнению Екатерины Лобановой, скорее всего, формирование цен на высокобюджетные объекты будет опираться на платёжеспособный спрос. Посему эксперт ожидает скорее рост рынка, но не цен. В массовом сегменте, Павел Луценко прогнозирует как сезонный, так и инфляционный рост цен. Кроме того, по мнению эксперта, повышению цен поспособствуют выход на рынок «очередных порций олимпийского резерва» и усиливающийся курс на изоляцию страны.