24 марта 2015

В настоящее время апартаменты стали одним из самых интересных сегментов для частных инвестиций: они пользуются высоким спросом среди покупателей и арендаторов, при этом девелоперы предлагают инвесторам различные программы для оптимального возврата вложений.

Согласно словам директора департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Realty Романа Попова, сегодня покупатели рассматривают апартаменты и жильё как один рынок, так как у этих сегментов одна целевая аудитория, и они хорошо понимают, что приобретают, покупая апартаменты. За три последних года объём элитных апартаментов на первичном рынке Москвы вырос в четыре раза, сегодня он насчитывает 21 объект, или 44% от общего объёма предложения. В прошлом году на рынок вышли такие крупные проекты с апартаментами, как «Театральный дом», «НегоцiантЪ», Balchug Residence и Balchug Viewpoint. При этом почти треть предложения апартаментов премиального сегмента сосредоточена в районе Арбат, доля сделок с апартаментами в элитном сегменте составляет порядка 23%, а средняя стоимость кв. метра в столице составляет 17,9 тыс. долларов.

И несмотря на пессимистические прогнозы, предсказывавшие спад продаж на 15-20%, количество сделок в марте этого года соответствует прошлогодним показателям. В сегменте элитных апартаментов дна пока не видно, а покупатели премиальных апартаментов стали более рационально подходить к покупке, предпочитая объекты нижнего ценового диапазона и меньшей площади. Стоит отметить, что минимальная площадь элитных апартаментов составляет порядка 38-40 кв. метров, а минимальная цена – 300-400 тыс. рублей за кв. метр.

По мнению Попова, сегодня на рынке апартаментов есть несколько основных тактик инвестирования. Одна из них – это покупка на старте продаж проекта, когда цены на апартаменты могут быть существенно ниже реальной стоимости. К примеру, в ЖК St. Nickolas за первые два месяца продаж было приобретено 70% апартаментов. Поняв, что объект был недооценен, девелопер повысил стоимость кв. метра, а средняя доходность инвесторов, купивших апартаменты на старте, составила 15-20%.

Ещё одна тактика – инвестировать в покупку апартаментов в комплексах, где расположены и апартаменты, и квартиры. В рамках одного объекта цена кв. метра апартаментов дешевле квартир на 7 – 25%, а отличаются они лишь статусом и меньшей площадью лотов. Поэтому бюджет сделки гораздо меньше, и в итоге инвестор получает то же качество по более низкой цене.

Выгодно инвестировать в апартаменты можно войдя в дорогие, эксклюзивные проекты. За счёт своей уникальности, высочайшего качества, а также удачного расположения и видовых характеристик они всегда будут в цене.

Что касается инвестирования в апартаменты бизнес- и эконом- сегментов, руководитель компании NAI Becar Apartments Александр Самодуров считает, что частному инвестору необходимо обратить внимание на апартаменты в стиле лофт. Среди потребительских преимуществ лофтов – высокие потолки, большие окна, кирпичные стены, историческая архитектура, низкая стоимость отделки, а также возможность перепрофилирования в офис. С лофтами, как и любыми проектами редевелопмента, намного ниже риск недостроя.

А главный плюс лофт-апартаментов для инвестора в том, что многие проекты предлагают программы доходности и управления приобретенными апартаментами. К примеру, в проекте The Loft Club существует программа гарантированной доходности в 9% годовых, программа «отделка в счет аренды», а также услуга доверительного управления. Воспользовавшись последней, инвестор сможет получать 80-90% дохода от сдачи апартаментов в аренду, а все функции по поиску арендатора и обслуживания здания при этом берет на себя УК. Также в ряде апарт-проектов предлагаются программы обратного выкупа.

Среди новых видов апартаментов, которые приобретают всё большую популярность у инвесторов, эксперты отмечают апарт-отели. В России сейчас лишь два оператора работают в данном сегменте: это NAI Becar с отелем среднесрочного проживания VERTICAL в Санкт-Петербурге и ГК «Пионер» с проектами апарт-отелей YE`S. Плюсами таких проектов стало то, что собственники могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду своими силами или делать это через УК. По сравнению с квартирами цены на такие апартаменты ниже на 10-35%, но это полностью отделанные номера с мебелью и всей необходимой техникой. К примеру, качество апартаментов YE`S приближается к 4-звёздочному отелю. По мнению Александра Самодурова, инвестиции в этот продукт в итоге обеспечивает годовую доходность на уровне 15%.

Ещё один интересный для инвесторов продукт – это проекты, включающие в себя и апартаменты, и гостиницы с международным оператором. В частности, апартаменты, расположенные в комплексе «Новый Арбат, 32» под управлением оператора Marriott стоят дороже квартир в этом же районе. При этом наценка за премиальность составляет 10-25%. По мнению заместителя директора по развитию подразделения Accor Hotel Services в России Алексиса Фейя такие проекты перспективны, так как привлекательны для экспатов, которые отдают предпочтение знакомым брендам.

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.