06 апреля 2015

Первые месяцы 2015 года показали – россиянам стало сложнее отдавать долги – по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в январе и феврале объём просроченных ипотечных кредитов, вырос с 2,1% до 2,3% – на 7,4 млрд рублей. Не исключено, что при ухудшении экономической ситуации, граждане начнут избавляться от ипотечных квартир.

Если заёмщик не вносит оговоренные платежи более трёх месяцев, то банк может начать судебный процесс по взысканию залоговой квартиры для продажи на торгах, предупреждает руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Однако судебные тяжбы в таких случаях могут тянуться до 9 месяцев, не исключено, что за это время заёмщик выправит своё финансовое положение и возобновит выплату кредита. Если же он понимает, что не сможет погасить задолженность, то эксперт советует продать квартиру самостоятельно, так как на торгах объекты, как правило, реализуются с дисконтом.

Существуют три схемы продажи ипотечной квартиры.

Продажа квартиры с досрочным погашением кредита.

В этом случае продавец, он же заёмщик, самостоятельно ищет покупателя на квартиру. Затем стороны оформляют договор займа на сумму, необходимую для погашения ипотеки. Данный договор не требует государственной регистрации и, по сути, представляет собой расписку о получении денег. Однако в ней помимо сумм, срока и порядка расчётов, эксперты рекомендуют указать, что продавец обязан продать квартиру покупателю после снятия с неё обременения. Во избежание недоразумений, рекомендуется заверить договор у нотариуса. Далее заёмщик рассчитывается по кредиту, а его банк готовит документы для снятия обременения с недвижимости в УФМС. Затем заключается стандартный договор о купле-продаже недвижимости и покупатель вносит остаток средств. Данную схему эксперты признают довольно рискованной.

«Сложность в том, чтобы найти покупателя, который готов оплатить сделку до заключения договора купли-продажи, – комментирует заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. По мнению управляющего партнёра компании «КМ Девелопмент» Екатерины Валуевой, привлечь внимание к такой квартире может лишь значительный дисконт. Следует также учесть: чтобы реализовать такую квартиру, необходимо получить одобрение банка на досрочное погашение кредита. Однако, по общему мнению экспертов, банки дают согласие легко – они не заинтересованы в том, чтобы оставлять у себя на балансе непрофильные активы. Главное для них – своевременное погашение кредита. Надо отметить, что данная схема применима как при покупке квартиры на вторичном рынке, так и в новостройках. В последнем случае на договоре долевого участия (ДДУ) ставится штамп «Ипотека в силу закона». Когда ипотечный кредит погашен, штамп снимают, а ДДУ переоформляется на покупателя, который после введения дома в эксплуатацию оформляет квартиру в собственность.

Продажа квартиры с досрочным погашением кредита при посредничестве банка.

Схема отчасти похожа и дополняет первую – находится покупатель, согласный по договору займа, выдать продавцу сумму, необходимую для погашения ипотеки. Для расчётов используются две банковские ячейки – в одну закладывается сумма, в размере остатка долга по ипотечному кредиту, во вторую – разница между остатком долга и стоимостью объекта. Ячейки открываются в присутствии сотрудника банка, когда на руках у покупателя окажется зарегистрированный в УФРС договор уступки права требования или договор купли-продажи. Далее средства зачисляются на счёт продавца для погашения остатка долга по действующему кредиту. Данная схема безопасна и учитывает интересы всех сторон, однако здесь есть небольшой подводный камень. По закону снятие обременения с объекта регистрируется в течение пяти рабочих дней, а переход права собственности от продавца к покупателю – в течение десяти. «Теоретически возможна ситуация, когда обременение будет снято, а переход права собственности ещё не произойдёт. В этот временной люфт вклинится продавец, который подаст заявление Росреестр, чтобы остановить регистрацию», – комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – В этом случае средства на досрочное погашение кредита могут оказаться заблокированными на неизвестный срок». Однако есть ещё другой, более безопасный, путь – после закладки денег в банковские ячейки с согласия банка зарегистрировать переход права собственности со сменой залогодателя – вместо банка им становится сам покупатель. Таким образом, банк снимает обременение с недвижимости сразу же после получения доступа к денежным средствам.

Продажа квартиры и ипотеки.

Банк может предложить приобрести ипотечную квартиру одному из своих потенциальных заёмщиков. В этом случае между сторонами заключается договор о переуступке требования с переводом долга. На покупателя в том же банке оформляется новый ипотечный кредит. В настоящее время на рынке появились банки – прежде всего, это касается Сбербанка и ВТБ 24 – которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в перечень банковских продуктов. Оформить такой кредит в Сбербанке можно от 14,5% годовых, в ВТБ24 – от 15,95%. Некоторые коммерческие банки идут навстречу клиентам и готовы понизить ранее действующие ставки на 1-2%, либо заключить новые ипотечные договора на прежних условиях.

Надо отметить, что это, пожалуй, трудоёмкий способ продажи, а заодно и покупки ипотечной квартиры. И без того непростая схема может осложниться, если продавец и покупатель – клиенты разных кредитных организаций. Банкам придётся согласовывать сделку купли-продажи и одновременное снятие и наложение обременения на недвижимость. Прийти к согласию по всем условиям сделки может оказаться непростым делом. Сроки проведения такой сделки могут затянуться до бесконечности.

Наталия Овчинникова

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.