14 сентября 2014

Что выбрать апартаменты или квартиру? Пишут на эту тему достаточно много и если подвести итоги, то они будут следующими: жилые объекты, как правило, стоят дороже, зато покупателю апартаментов впоследствии придётся платить более высокие налоги, да и эксплуатационные платежи там выше. Мы решили посчитать, как всё это будет выглядеть в цифрах, и сопоставить два объекта, которые находятся сейчас в продаже. Для сравнения взяли квартиру на седьмом этаже жилого комплекса «Булгаков» и апартаменты номер 16 на шестом этаже проекта Golden mile private residence (GMPR).

Описание проектов.

Клубный дом «Булгаков» общей площадью 4,5 тыс. кв. метров (жилая – 2,4 тыс. кв. метров) расположен по адресу: Большой Козихинский переулок, 25. Дом начал строиться в мае 2012 года, а ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2014 года. В доме всего двенадцать квартир, площадь которых составляет от 148 до 340 кв. метров, включая один пентхаус на восьмом этаже площадью 315 кв. метров. Цена квадратного метра в проекте варьируется в диапазоне 22,4 – 39 тыс. долларов.

Продажи в «Булгакове» начались в марте 2013 года, а по данным на август 2014 в доме осталось две непроданных квартиры. В подземной части здания расположен паркинг на 26 мест. Внутренняя территория жилого комплекса включает в себя службу консьержей, а также лобби с камином и библиотекой.

Жилая площадь GMPR составляет 4,3 тыс. кв. метров, общая – 6,8 тыс. кв. метров, не считая подземной части (2,9 тыс. кв. метров), где расположена парковка на 55 машин. Проект включает в себя 15 апартаментов площадью от 123 до 260 кв. метров, а также два пентхауса – 389,79 и 414,88 кв. метров. Апартаменты в GMPR продаются по цене 23 – 27 тыс. долларов за кв. метр, пентхаусы – за 50 тыс. долларов за кв. метр. Риэлторы объясняют такую разницу в стоимости хорошими видовыми характеристиками с верхних этажей апарт-комплекса. Впрочем, разрыв слишком существенен.

Реализация апартаментов в этом проекте началась в мае 2013 года, а к осени 2014 было продано восемь апартаментов. Внутренняя инфраструктура комплекса гораздо обширней и включает в себя лобби с зоной отдыха, библиотеку, тренажёрный зал, каминную, переговорную и детскую игровую комнаты, SPA-салон с сауной, массажным и косметическим кабинетом, кладовые помещения и др. Все объекты внутренней инфраструктуры комплекса расположены на первых двух этажах комплекса и занимают площадь около 500 кв. метров.

Теперь о командах, занимающихся реализацией проекта. Застройщик ЖК «Булгаков» компания Vesper, реализовавшая в Москве несколько известных элитных проектов, в том числе St. Nickolas и «Дом Гельриха». Архитектурой жилого комплекса занималась «АБ-Студия», консультантами выступали агентства элитной недвижимости Tweed и IntermarkSavills, генеральный подрядчик – «ФОДД Констракшн», а эксплуатацией дома займётся управляющая компания Facilicom.
Проект GMPR реализует группа компаний NBM. Архитектор комплекса – бюро «Остоженка», консультант – Kalinka Group, после завершения строительства проект будет передан в управление компании Ginza Project.

Описание объектов.

ЖК «Булгаков». Квартира №11 распложена на седьмом этаже жилого комплекса. Её общая площадь, включая балконы, составляет 340 кв. метров. Цена лота – 11,424 млн долларов (33,6 тыс. за кв. метр). Высота потолков в квартире составляет 3,3 метра. Количество «мокрых» зон – 6.

GMPR. Двухуровневые апартаменты №17 площадью 415 кв. метров располагаются шестом и седьмом этажах здания. Общая площадь включает в себя террасу на шестом этаже площадью 168 кв. метров. Высота потолков составляет 3,95 кв. метров, количество мокрых зон – семь. Общая стоимость объекта составляет 28 млн долларов. Стоимость кв. метра составляет 50 тыс. долларов, но при расчёте летних площадей применяется коэффициент 0,3.

Мнения экспертов.

Районы. Начнём с районов. По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, Патриаршие пруды и Остоженка стали прямыми конкурентами, пожалуй, ещё лет 15 назад. Тем не менее, рассуждает аналитик, это два совершенно непохожих района:

- Во-первых, если брать аналогии, то Патриаршие – это «старые деньги», а Остоженка – «новые деньги». Патриаршие – одно из излюбленных мест расселения советской элиты, как властной, так и творческой. Остоженка же – это московские нувориши, разбогатевшие «регионалы». Во-вторых, если Остоженка – это жильё, скорее, для престижа (семья может сидеть на Рублёвке или в Европе), то Патриаршие – жильё для семьи здесь и сейчас. В-третьих, как ни странно, Патриаршие – это вполне демократичная, «неэлитная» жилая среда. Здесь уживается и небогатая богема, и наследники «бонз» советских времён, и новоосевшие толстосумы. Для всех найдётся и досуг, и магазины, и инфраструктура.

С Остоженкой не всё так просто. Небогатый человек здесь практически ничего не найдёт для себя. В выходной день прогулку придётся разделить с гастарбайтерами и охранниками. На дорогах – мощные ревущие мотоциклы и дорогие иномарки. Много заведений с жёсткой регламентацией размера кошелька. Также стоит заметить, что Остоженка сильно уступает Патриаршим в зелени: удивительно, но она почти вся скрыта здесь за заборами и ограждениями. Но плюс Остоженки – близость Москвы-реки, чем Патриаршие, конечно, похвастаться не могут. В этом районе самая большая вода – это пруды, которые получили широкую известность благодаря роману Михаила Булгакова.

По данным компании Blackwood, средние цены на новостройки на Патриарших выше, чем на Остоженке: 29,15 тыс. и 25,2 тыс. долларов, соответственно. В первую очередь, это связано тем, что «золотая миля» продолжает активно застраиваться, а в районе Патриарших прудов наметился дефицит предложения – все новостройки в этом районе либо сданы, либо достраиваются. И почти все распроданы.

Проекты. Теперь немного о проектах «Булгаков» и GMPR, а также о конкретных объектах, выставленных на продажу. Как выразился один из элитных брокеров, эти объекты сопоставимы, как, например, «Мерседес» и «Ауди», но знак трёхлучевой звезды «Меседеса», по его мнению, больше подходит дому «Булгаков». Как видно из табл. 2 и 3, общие цены и площади квартир в этих проектах сопоставимы. Зато внутренняя инфраструктура «Булгакова» более чем скромная. И по этому параметру жилой комплекс явно проигрывает GMPR.Главный архитектор Crosby studios Гарри Нуриев обратил внимание, что входная группа проекта на Остоженке также выглядит более шикарно, чем у конкурента.

Пентхаус в ЖК Golden mile private residence почти в 2,5 раза дороже, чем квартира в «Булгакове».

Объекты. Что касается стоимости конкретных объектов – квартиры и апартаментов, то если цены на пентхаусы в «Булгакове» соответствуют общему уровню цен в проекте, то в апарт-комплексе они вдвое выше, чем «в среднем по больнице». Единственная причина, которую с натяжкой можно привести в оправдание этих цен – это высокие потолки. В пентхаусе на Остоженке они достигают почти четырёх метров, против 3,3 метров в «Булгаков». Плюс общая площадь пентхаусов в GMPR существенно больше, чем в «Булгакове». В результате, цена рассматриваемого нами пентхауса в проекте на Остоженке оказалась почти в 2,5 раза выше, чем у его конкурента.

Планировки. Оценить внутреннюю планировку объектов мы попросили арт-директора Fresq.ru Дениса Жеребцова:

- Первое впечатление от планировки квартиры в «Булгаков» – лабиринт: вытянутый холл, длинная гостиная и столовая, проходная кухня. Все это вызывает у меня вопросы. Хочется всё стереть и спланировать заново. Хотя, такой вариант будет вполне привычен для консервативной русской семьи.

Планировки в пентхаусе на Остоженке мне понравились больше. Сразу бросается в глаза панорамное остекление и лофтовая компоновка. Модное решение вынести блок кухни и санузла в центр квартиры выглядит эффектно. Но может не совсем практично. То же самое можно сказать и о наличие выхода на крышу – это приятный бонус, но только стоит ли за него переплачивать в российских погодных условиях?! В целом потенциал для индивидуальной перепланировки у этой квартиры гораздо выше.

Расходы.

Налоги. Если недвижимость стоит более 300 млн рублей, то ставка налога на неё составит от 0,5 до 1% от общей стоимости. Более точное значение определяют муниципальные власти. Согласно экспертной оценке директора департамента исследований Knight Frank Russia & CIS Ольги Ясько, кадастровая стоимость квартиры в ЖК «Булгаков» составит около 364 млн рублей, следовательно, владельцу квартиры ежегодно придется платить от 1,8 до 3,6 млн рублей. Кадастровая стоимость апартаментов в GMPR, согласно оценке эксперта, существенно выше – 814,2 млн, а следовательно сумма налога будет в пределах 4-8 млн рублей.

Стоимость коммунальных услуг в Golden mile private residence составляет 153,5 тыс. рублей в месяц.

Коммунальные и эксплуатационные платежи. По информации гендиректора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежды Хазовой, в ЖК «Булгаков» месячная стоимость коммунальных услуг составит 250 рублей за один кв. метр, в GMPR – 370 рублей за кв. метр, то есть, их владельцам в месяц придется платить 85 тыс. и 153,5 тыс. рублей в месяц соответственно. Разницу можно объяснить тем, что, во-первых, коммунальные платежи в нежилых помещениях по сравнению с квартирами имеют повышающий коэффициент, а во-вторых, объектов внутренней инфраструктуры в GMPR гораздо больше, что должно накладывать на жильцов дополнительные траты.

Заключение.

Оценки мы решили не ставить: в каждом объекте есть свои плюсы и минусы, а покупатель сам разберется, что для него важнее.

- «Булгаков» и GMPR объекты, вроде бы, сравнимые, – заметил один из брокеров элитной недвижимости. – Они как, соответственно, «Мерседес» и «БМВ» – цена, класс и многие параметры похожи. Однако имидж у «Мерседеса» не сравним с имиджем «БМВ».

Впрочем, и у «БМВ» есть свои поклонники. Но, по общему мнению наших экспертов, квартира в ЖК «Булгакове» подойдёт степенной пожилой паре или семье с детьми, а пентхаус в GMPR – обеспеченному холостяку или молодой семье. Правда, в нашем случае, «БМВ» обойдётся владельцу гораздо дороже «Мерседеса».

Читайте также:

Жилой комплекс Barkli Residence как «Кадиллак» рынка элитной недвижимости Москвы

Экспертиза. Мнение дизайнера о комплексе апартаментов «Гороховский,12»

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.