27 октября 2014

Представьте себе, что вы снимаете пентхаус в центре современного мегаполиса на 70-м этаже «умного» небоскрёба с бесшумно скользящими по стеклянным колбам лифтами и возникающими словно из воздуха консьержами… Или выбрали скромную дизайнерскую виллу на склоне горы с собственным садом камней и видом на безбрежную гладь океана… Представили? А теперь посчитайте, во сколько обойдётся аренда такого жилья, скажем, на пару лет. Вы не поверите, но если дело происходит в Южной Корее, то жить на арендованной площади можно абсолютно бесплатно и совершенно законно. То есть никакой арендной платы не будет.

Чонсэ: история развития.

Дело в том, что помимо традиционных видов аренды с помесячной или единовременной оплатой проживания в Республике Корея существует ещё одна весьма интересная форма сдачи жилья внаём, при которой выплаченный арендатором залог за весь срок проживания возвращается ему по истечении срока аренды полностью, а ежемесячная плата отсутствует вовсе. То есть технически арендная плата равна нулю. Правда, залог в этом случае составляет порядка 60–70% от стоимости жилья и сегодня начинается от 350 тыс. долларов, а срок контракта – как правило, не менее двух лет. Такая схема аренды называется чонсэ. Аналог подобной системы существует, пожалуй, только в Ираке и называется рахн.

Несмотря на глубокие исторические корни, уходящие во времена правления династии Чосон (1392–1910), настоящий расцвет чонсэ начался в период резкой индустриализации Южной Кореи в 1960-е годы, когда, направив основное финансирование на развитие промышленности, правительство ввело жёсткие ограничения на субсидирование рынка недвижимости, не считая его приоритетным. В то же время рост урбанизации населения грозил обернуться жилищным кризисом. В этих условиях чонсэ решала сразу две проблемы – альтернативной схемы кредитования рынка недвижимости и решения жилищного вопроса для растущего городского населения.

Схема проста и логична, особенно на высокомаржинальных развивающихся рынках. Арендатор, по сути, одалживает владельцу недвижимости сумму, составляющую 60–80% от стоимости жилья, а тот получает беспроцентный кредит, благодаря чему может положить деньги в банк под проценты, инвестировать в бизнес, купить и сдать ещё одну недвижимость и т.д. Одним словом, заработать на обороте капитала. Долгие годы система работала достаточно эффективно, и некоторые аналитики даже связывают бурный рост южнокорейской экономики 1960–90-х годов именно с развитием чонсэ, способствовавшей привлечению внутренних инвестиций в малый и средний бизнес. Она также помогла многим корейцам пережить финансовый кризис конца 90-х, а в последующие десять лет способствовала развитию рынка недвижимости.

Неудивительно, что вплоть до начала текущего года по этой схеме заключалось более 60% арендных договоров. При этом, конечно, по мере сокращения маржинальности рынка и стабилизации цен на жильё такие условия становятся более выгодны арендатору, для которого основной риск не увидеть свои деньги через два года при стабильно развивающейся экономике страны и надёжной законодательной базе маловероятен.

Однако всему хорошему когда-нибудь приходит конец, и сегодня ситуация меняется. Предложение чонсэ на рынке сдачи жилья в аренду начинает сокращаться, несмотря на растущий спрос. Тому есть несколько причин, в том числе сокращение маржинальности рынка и доходности системы в результате перехода страны из категории развивающихся в развитые, закредитованность населения, рост цен на жильё и последующая стагнация рынка, отразившиеся на стремительном росте суммы залога.

Уже не столь выгодно.

На волне выхода из кризиса 1998 года банки стали активно кредитовать население. И уже через три года его закредитованность значительно превысила средний уровень этого показателя по странам Организации экономического сотрудничества и развития. Проще говоря, теперь деньги на залог для чонсэ можно легко одолжить в банке. Учитывая низкие ставки по кредитам, это, как правило, будет выгоднее, чем платить помесячную арендную плату. Поэтому большинство корейцев предпочитают чонсэ, но сегодня она уже не столь выгодна арендодателям, которым сложнее зарабатывать на обороте залога, так как процент доходности по вкладам и инвестициям также упал. В результате, учитывая возросший спрос и возможность арендаторов получить кредит, владельцы недвижимости просят залог в размере 70–80%, а иногда и более 90% от стоимости жилья, чтобы сохранить доходность.

Сегодня средняя сумма залога за трёхкомнатную квартиру площадью 80–90 кв. метров в самом дорогом районе Сочхо-Донг на юге Сеула составляет около 700–800 тыс. долларов. Чуть дешевле обойдётся вариант в соседнем, ныне знаменитом во всем мире районе Каннам-Ку – 600–700 тыс. долларов, ближе к центру в традиционно престижный районах столицы Апкуджон-Донг и Ханнам-Донг – 700 тыс. долларов, в центральном районе Eнгсан-Ку – 383 тыс. долларов.

Средняя ценовая категория – от 200–300 тыс. долларов в районах Моктон, Йоидо, Ирвон, а также в новостройках на окраине. Ну а дешёвые квартиры в рабочих районах Силлим и Синдорим и на северо-востоке в районах типа Новон, Тондэмун, Чхоннянни пока ещё можно арендовать по схеме чонсэ с депозитом от 70 тыс. долларов.

Общая тенденция – чем севернее, тем дешевле. Сказывается фактор близости к границе с Северной Кореей, до которой от центра Сеула на машине можно добраться за менее чем час.

Другой наиболее распространённый тип аренды – вольсэ (помесячная оплата) предполагает внесение возвращаемого в конце срока найма небольшого депозита и ежемесячной арендной платы. Так, в престижных южных районах Сеула помесячная аренда с возвратным депозитом в размере от 20 тыс. долларов обойдётся в 3–5 тыс. долларов.

Большинство экспатов выбирают именно этот вариант или предоплату за весь срок аренды (это немного дешевле и удобнее, но нужна сразу крупная сумма). С 2009 года, в самый пик кризиса на рынке недвижимости, появилась также более демократичная форма чонсэ – пансэ (дословно «полудепозит»), нечто среднее между чонсэ и вольсэ: залог вдвое меньше, чем в чонсэ, но существует небольшая помесячная квартплата.

Постепенно процент арендодателей, переходящих на стандартные схемы помесячной оплаты или предоплаты за весь срок, растёт. При этом для многих владельцев жилья сегодня единственный способ вернуть залог – найти нового арендатора. Так что эффективная и красивая схема формирования накоплений у населения и привлечения инвестиций в развитие экономики страны в итоге сама стала жертвой этого развития.

Текст опубликован в журнале «Мир и Дом» №10, 2014

Читайте также:

Куда поехать на Новый год-2016: горнолыжные направления с люксовым сервисом

Сколько стоит купить или арендовать квартиру в Японии

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.