17 августа 2015

Плата за эксплуатацию домов зависит как от набора услуг, предоставляемых управляющей компанией, так и от типа самого дома. Портал Элитное.РУ решил разобраться, жильцы каких домов приходится платить по самым высоким ставкам.

Пять факторов

В сегменте дорогого жилья минимальная плата управляющей компании составляет порядка 80-100 рублей за кв. метров в месяц. А верхняя планка, по словам директора департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерины Тейн, доходит до 500 рублей.

От чего зависит размер оплаты? По словам руководителя отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Юлии Кравчук, есть пять основных факторов – это количество квартир в доме; пакет услуг, предоставляемых управляющей компанией; инфраструктурная составляющая жилого комплекса; а также класс дома и уровень самой эксплуатирующей организации.

Например в доме по адресу Остоженка, 11 стоимость эксплуатации кв. метра составляет порядка 80 рублей, в «Усадьбе Трубецких» – 260 рублей за кв метр, в жилых комплексах «Итальянский квартал» и «Баркли парк» – 120 рублей, в ЖК «Онегин» – 150 рублей за кв. метр.

Эксплуатация на самом высоком уровне

Самые высокие эксплуатационные платежи в столице приходятся на апартаменты небоскрёбов, расположенных в ММДЦ «Москва-Сити», уверена руководитель блока реализации элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой» Оксана Дивеева. По словам гендиректора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они равны порядка 240-260 рублей: то есть за апартамент площадью 200 кв. метров ежемесячно придётся отдавать порядка 50 000 рублей.

- Этому есть разумное объяснение, – рассуждает Оксана Дивеева. – Стоимость эксплуатации небоскрёбов в деловом центре очень высокая из-за наличия дорогого инженерного оборудования и обширных общественных пространств, нуждающихся в постоянном уходе. Кроме того, есть и специфические моменты, например, пресловутая мойка стёкол два раза в год с привлечением промышленных альпинистов. При этом заменить эксплуатирующую организацию в «Москва-Сити» крайне сложно – это специализированная компания международного уровня с наличием всех необходимых лицензий. Фактически они монополисты на рынке.

Коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарёва добавляет, что в небоскрёбах делового центра высокие ставки объясняются наличием специального инженерного оборудования, например, для доставки воды на верхние этажи, а также для обеспечения пожарной безопасности жильцов – всё это требует серьёзных затрат.

Например, владельцы апартаментов в башне «Империя», по словам управляющего партнёра агентства недвижимости Point Estate Павла Трейвас, платят из расчёта 400 рублей за кв. метр, а в «Городе столиц» – порядка 240 рублей.

- Чем более развитая инфраструктура в жилом комплексе и более сложная инженерия, тем выше стоимость обслуживания, – объясняет Павел Трейвас. – Так, в башнях «Меркурий Сити» и «Федерация» спроектированы целые клубные этажи с кинотеатром, баром, бильярдом, сигарной комнатой, фитнесом, сауной, хамамом и тренажёрным залом, чем объясняется высокая стоимость эксплуатации в этих проектах.

Плата за приватность

- В целом, можно выделить следующую зависимость: чем выше класс дома и меньше число жителей, тем выше сумма эксплуатационных платежей. В элитных комплексах строят собственные фитнес-центры, бассейны, салоны красоты и рестораны, а плата за эти объекты ложится на плечи жителей, – объясняет Мария Литинецкая. – Ещё одна закономерность: чем больше дом и количество квартир в нём, тем меньше плата, так как расходы ложатся на большее число жителей.

Для собственников квартир в Москве средняя стоимость эксплуатации клубного дома, по словам Оксаны Дивеевой, составляет порядка 200 рублей за кв. метр в месяц.

Например, в клубном доме Mon Cher на 29 апартаментов, который строит компания «Капитал групп» на Большой Якиманке, эксплуатационная плата в месяц составит 200 рублей за кв. метр. Площадь квартир в этом доме составляет от 115 до 370 кв. метров, а значит, жильцам в месяц придется платить от 23 000 до 75 000 рублей. В жилом комплексе «Афанасьевский» на 53 квартиры жильцы в месяц платят по 130 рублей за кв. метр. Площадь квартир в этом проекте от 114 до 500 кв. метров, а ежемесячная плата – от 15 000 до 65 000 рублей.

Только для своих

Отдельно стоит выделить оплату общественных зон. С одной стороны – это холлы, входные группы, коридоры. По словам Оксаны Дивеевой, есть проекты, где общие зоны доходят до 50%. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов замечает, что дорого жителям могут обойтись такие опции, как зимние сады и эксплуатируемые кровли. Так, в жилом комплексе «Сады Пекина» жителям обещают обустроить ландшафтный парк. «Правда, стоимость подобного удовольствия для жителей еще не определена, так как комплекс находится на этапе строительства», – говорит Григорий Алтухов.

Отдельный пункт затрат – это бассейны и СПА-зоны для жильцов.

- Стоит выделить такие факторы, как сложность ландшафтного дизайна, так как поддержание территории в надлежащем виде крайне затратное мероприятие с точки зрения финансов и трудозатрат, – замечает Екатерина Тейн. – А бассейн или СПА-комплекс может добавить 10-20% к стоимости эксплуатации.

Так, в ЖК «Молочный дом» (Молочный переулок, 11) с закрытым бассейном для жителей, по словам Павла Трейвас, плата за эксплуатацию составляет 290 рублей за кв. метров.

Стоит заметить, что проектов с приватным бассейном немного. В большинстве же случаев – например, это жилые комплексы «Онегин» и «Ключи» – бассейнами пользуются не только жители, но и люди «с улицы».

Впрочем, у покупателей квартир обширная инфраструктура в последнее время спросом не пользуется. Фитнес-центры и рестораны не окупаются, и застройщики уходят от этих форматов. А вместо приватных бассейнов в жилых комплексах появляются игровые комнаты для детей, кладовые общего пользования и сигарные комнаты. Расходы на эти опции жилого комплекса относительно невелики.
Зато достаточно много жильцы элитных домов с огороженной территорией платят за землю.

- Московская земля обычно заходится в собственности города, а девелопер имеет на руках договор аренды и после реализации квартир бремя аренды ложится на плечи жителей, если они хотят и дальше пользоваться закрытой территорией, – объясняет Оксана Дивеева. – Например, в районе Белорусской есть клубный дом на 16 квартир, где жители платят за придомовой земельный участок площадью четыре сотки 2 млн рублей в год.

Тёмные окна Остоженки

Ну и напоследок, две новости – хорошая и плохая. Хорошая новость в том, что после скачков валюты, с конца 2014 года, стоимость обслуживания в элитных жилых комплексам столицы не менялась, замечает гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

А плохая заключается в том, что стоимость эксплуатации делится не на всех владельцев жилья, а лишь на тех, кто реально проживают в доме.

- Многие покупатели приобретают жилье исключительно с целью инвестирования денежных средств и отказываются подписывать договор с управляющей компанией и нести расходы за эксплуатацию жилого комплекса, – объясняет Юлия Кравчук. – А как следствие этого, реальным жильцам приходится платить за эксплуатацию гораздо выше, чем изначально планировалось.

При этом стоит учесть, что в элитном сегменте существенная доля инвестиционных сделок и многие владельцы не живут в купленных квартирах.

Особенно тяжело эта проблема отражается на жильцах клубных домов. Характерным примером может послужить до конца не распроданная и незаселенная «Резиденция Чистые пруды». Сегодня это полузабытый дом, на ним не ухаживают, а в одной из квартир собственник устроил хостел.

- Если в жилом комплексе на 100 квартир реально проживают и платят коммуналку 70% собственников, то эксплуатирующая организация ещё может покрыть расходы на эксплуатацию здания, – говорит Оксана Дивеева. – А если в доме на 20 квартир заселено всего 14 квартир (что примерно составляет те же самые 70%), то покрыть расходы практически невозможно.

При этом, таких пустующих элитных квартир в Москве более, чем достаточно. Если пройтись вечером по району улиц Остоженка и Пречистенка, то свет в окнах новых жилых комплексов можно увидеть редко. В элитных домах сданных ещё в середине 2000-х годов – пустует 10-15% жилья; а в домах сданных после 2010 года – доля незаселенных квартир доходит до 50-70%. А если включить в это число и нераспроданное жилье, то учитывая ситуацию на рынке, можно ожидать, что дома на Остоженке и в других элитных локациях ещё долго будут пустовать.

Читайте также:

Почему управдомы элитных домов экономят на лампочках

Нужен скалолаз? Требуйте от управдома!

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.