Управление многоквартирным домом – очень сложный и специфический бизнес. Зато этот рынок крайне обширный и перспективный. Сегодня в Москве, по словам коммерческого директора корпорации «Баркли» Екатерины Фонарёвой, около 30 000 многоквартирных жилых домов.

Формально управлением жилья в столице, по словам руководителя блока элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксаны Дивеевой, занимаются 1 500 организаций. Однако существенная их часть – порядка 1 100 – это товарищества собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ в полной мере управляющей компанией назвать сложно, так как прямым управлением жилищные товарищества занимаются крайне редко. В лучшем случае, они являются заказчиками работы, а по большей части всего лишь рекомендуют жильцам ту или иную эксплуатирующую организацию.

- Власти изначально не планировали, что многоэтажные дома будут управляться ТСЖ, – говорит Оксана Дивеева. – Этот формат ориентирован, в первую очередь, на малоэтажный жилой фонд: дома по 10-15 квартир.

Большая часть из оставшихся эксплуатирующих организаций – порядка 250 – коммерческие структуры и около 150 – государственные организации. Коммерческие управляющие компании, как правило, создаются крупными застройщиками.

В связке с застройщиком

- Для надёжного девелопера, – рассуждает Екатерина Фонарёва, – важно не только завершить строительство дома, но и решать любые возникшие вопросы в процессе эксплуатации. К сожалению, нередки случаи, когда из-за неправильной эксплуатации инженерные коммуникации жилого комплекса выходят из строя.

В чём преимущество таких структур? Управляющие компании, аффелированные с застройщиками, как правило, лучше знают нюансы инженерии дома и могут более оперативно решить серьёзную проблему.

У эксплуатирующих организаций, которые не аффелированы с застройщиками, тарифы зачастую ниже, – говорит Екатерина Фонарёва. Но качество предоставляемых услуг – тоже не на высоте.

С этим мнением согласна и гендиректор агентства недвижимости «Метриум Групп» Мария Литинецкая, которая в качестве примера высокого сервиса аффилированных с девелоперами управляющих компаний приводит УК «ВК Комфорт» (входит в «Ведис Групп»). Эта компания присылает жителям счета за пользование жилищно-коммунальными услугами по электронной почте. Причём, оплатить квитанции можно как в личном кабинете на сайте компании, так и в терминалах, установленных непосредственно на территории жилых комплексов.

Советское наследство

Главный же недостаток «управдомов от застройщика», по мнению Литинецкой, заключается в том, что вместе с актом приёма-передачи квартиры покупателей часто заставляют подписать и договор с девелоперской управляющей структурой как минимум на год. Однако не всегда и не все застройщики добросовестно выполняют свои функции по эксплуатации, а кроме того, «аффилированые управдомы» часто препятствует желанию инициативной группы и ТСЖ начать сотрудничество с другой организацией. В результате, смена управляющей компании может стать серьёзной проблемой для жителей.

Что касается государственных ГУПов, то, по словам Оксаны Дивеевой, они практически на 100% образованы на базе советских ДЭЗов, и никаких особых изменений в их реальной жизнедеятельности после смены правовой формы не произошло.

Если управдом не устраивает большинство жильцов, то управляющую компанию можно сменить. Для этого создаётся инициативная группа и на общем собрании ТСЖ проводится голосование. Если более 51% собственников голосуют против действующей организации, то принимается решение завершить с ней сотрудничество. Однако для досрочного расторжения договора, обращает внимание Екатерина Фонарёва, нужно найти вескую причину, которой может стать, например, оказание услуг не в полном объёме.