Для большинства собственников квартир фраза из Жилищного кодекса «право на участие в распоряжении долей в общем имуществе дома» не более чем непонятный и сложный набор слов. Редко кто из жильцов понимает, что уют и комфорт можно сделать не только у себя в прихожей, но и в холле лифта, подъезде или во дворе. Генеральный директор юридической фирмы ООО «БизнесКонстанта» Максим Барсуков помог порталу «Элитное.РУ» разобраться, какими правами обладает собственник квартиры в многоквартирном доме и как за эти права можно бороться.

Вес собственника квартиры

- Итак, собственники в рамках Жилищного кодекса РФ «владеют, пользуются и… распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме…». То есть владельцы квартир в многоэтажном доме имеют право решить какого цвета должны быть стены на лестнице, кто будет мыть полы в подъезде – пожилые азиаты в растянутых «трениках» или знойные блондинки в бикини…

- «Вес» мнения собственника зависит от площади его квартиры, а точнее её пропорции к общей площади дома. Например, вес человека, живущего в квартире площадью 105 кв. метров, расположенной в жилом комплексе «Аэробус» (общая площадь – 420 тыс. кв. метров), составит всего 0,025 … Тогда как вес владельца квартиры точно такой же площади, но в небольшом клубном доме на Кутузовском проспекте (2 100 кв. метров) – уже 5.

- Чтобы реализовать свои замыслы и права необходимо объединиться с единомышленниками – людьми схожих с вами потребностей и, что немаловажно, финансовых возможностей. В общем, начать менять свой дом стоит со знакомства с соседями. Как показывает практика, реальное участие в жизни своего дома принимают не более 10% жителей, да и то при наличии очень яркого информационного повода. Таким поводом может стать, например, поломка лифта или коридор, который уборщица не убирает три недели. При возникновении таких ситуаций и возникновения стихийного схода жителей – знакомьтесь с соседями, обменивайтесь телефонами, договаривайтесь о способах коммуникации, формируйте институт «ответственных» по этажам, подъездам, корпусам.

- Социальные сети и специализированные форумы – тоже инструмент для объединения жильцов, но надо отдавать себе отчёт, что именно через них ваш оппонент, кем бы он ни был, может, «мониторить» протестную активность жителей и направлять её к ложной цели.

Как и сколько может заработать ТСЖ

- Когда соберётся костяк активистов – обсудите цели и задачи каждого. Ведь для одних важна стоимость коммунальных услуг, других раздражает внешний вид дворников и уборщиц, а третьи регулярно сталкиваются с хамством управляющей компании. А совокупность задач определяет методы их решения.

- Правда, на первых собраниях активисты начинают мечтать о том, как заработать столько денег, чтобы вообще не платить за коммунальные и эксплуатационные услуги. Например, сдать в аренду подвалы, на фасадах разместить рекламные щиты, а на крыше – сделать платную смотровую площадку и зарабатывать деньги на туристах. Конечно, дополнительный заработок сможет улучшить качество обслуживание или снизить финансовую нагрузку на жильцов, но размер дополнительных доходов практически всегда переоценивается: свести оплату услуг жильцами к нулю вряд ил получится.

Как контролировать управляющую компанию

- Итак, группа активистов создана, сформирован план действий. Теперь нужно разобраться в хитросплетениях системы управления общим имуществом дома – как дом реально управляется (УК, ТСЖ, ЖСК), а затем решить какая схема контроля за управлением дома вам подойдет.

- Наивысшая степень контроля – самостоятельное управление домом. То есть активисты должны войти в состав правления ТСЖ (если оно уже создано), расторгнуть договор с управляющей организаций. А затем – нанять штат работников, заключить пару десятков договоров (включая договоры с ресурсоснабжающими организациями), открыть расчётный счёт в банке, а потом собирать на него коммунальные платежи и платить по счетам, контролируя расходы.

- Сложность в этом одна, чтобы участвовать в деятельности ТСЖ, активисты должны иметь много свободного времени. В небольших по размеру клубных домах, эту функцию часто осуществляют жены вечно занятных бизнесменов. Низкая доходность этого занятия не способна толкнуть таких дам на скользкий путь хищения коммунальных денег. Они чувствуют, что заняты заметным делом, а в ответ получают почёт от соседей и уважение членов семьи.

- Следующая степень – контроль деятельности управляющей организации, осуществляющей управление домом на основании договора, заключенного с ТСЖ. Его осуществляют члены правления товарищества, к полномочиям которых (как правило) и относится выбор эксплуатирующей организации. Соответственно, порядок этого контроля определяется условиями договора. Управляющая компания, безусловно, будет стремиться экономить свои расходы, однако делать это они будут под угрозой возможного расторжения договора, если члены правления ТСЖ – честные и порядочные люди.

- Теперь о самом малоэффективном способе контроля жителей за деятельностью управляющей компании. Часто отношения между собственниками и эксплуатирующей организацией строятся через договор управления, а контроль – через выборный орган – Совет многоквартирного дома. Но такой договор заключается, расторгается и изменяется только путём проведения общего собрания собственников. Однако провести собрание – непросто, так как управляющая компания будет всячески препятствовать проведению «опасного» для них собрания.

Как сменить управляющую компанию

- Конечно можно начать с простых и не затратных по времени способов – написать коллективные письма, жалобы в прокуратуру или Жилищную инспекцию требовать проверки её деятельности, выявления злоупотреблений и нарушений – но это максимум приведёт в итоге к лёгкой коррекции её работы, не более. Реальное изменение уровня контроля за УК или ТСЖ происходит при кардинальном изменении системы властных отношений, которые возможны только путём проведения общедомового «вече» – собрания собственников или членов ТСЖ/ЖСК. Собрание собственников может принять любое решение, касающееся деятельности ТСЖ/ЖСК, да и всей системы управления общим имуществом дома. Например, расторгнуть договор с управляющей организацией, изменить способ управления домом – создать ТСЖ или, наоборот, его ликвидировать.

- Однако организовать такое собрание непросто! Процедура организации детально расписана в Жилищном кодексе РФ. Сначала, для его проведения, необходимо письменно уведомить своих соседей о том, что оно проводится. Но для этого нужно найти сведения о всех собственниках дома… А их может быть в несколько раз больше чем количества квартир, ведь каждая из них может принадлежать не одному, а нескольким владельцам. Список соседей собственник жилья может получить в отделе по работе с ЖСК и ТСЖ районной управы, написав туда письменное заявление. Обычно на его получение уходит неделя-две. После этого всем соседям нужно разослать уведомления о времени и повестке собрания.

Деньги и время

- Стоит учесть, что революции без расходов не делаются. Просто посчитайте стоимость, например, 500 заказных писем с уведомлением о проведении собрания, направленных вашим соседям или стоимость аренды помещения школы для проведения очного собрания.

- Обойти пару подъездов в десятиэтажном доме можно, как минимум, за полдня, а если таких подъездов десять?! К тому же управляющая компания может начать противодействие – консьержи не будут пускать активистов в подъезды, объявления о проведении собраний – срываться, а члены инициативной группы подвергаться всевозможному давлению – то гостей активистов на посту охраны не пропустят, то их машину мусорным контейнером заставят…

- Противодействие созданию инициативных групп жителей в многоквартирных домах давно превратилась в отлаженную систему агрессивной обороны бизнеса, где применяемые средства борьбы могут неприятно удивить. И к этому надо быть готовым! В общем, поменять управдома непросто и это удел самых стойких бойцов-активистов.