2015-й – на рынке недвижимости стал годом большой депрессии. За последние 12 месяцев упало всё, что могло упасть – рубль, цены на квартиры, спрос и темпы продаж. «Из-за валютных колебаний и роста инфляции платёжеспособность большинства граждан сократилась, что привело к сокращению объёма сделок почти вдвое», – говорит руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Рынок скорее жив…

Проблем застройщикам добавили федеральные власти, которые ужесточили требования к застройщикам. Например, партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский обращает внимание на новые требования Минстроя РФ, начиная от перспективы создания единого реестра застройщиков и заканчивая предложением, делать отдельные счёта для каждого строящегося дома. «Эти изменения, уже усложнили жизнь застройщикам, а в будущем – рынок прочувствует их гораздо серьёзнее», – уверен девелопер.

Тем не менее, как выразилась руководитель департамента элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, рынок жилья скорее жив, чем мёртв. В сложившейся ситуации это заявление риэлтора звучит довольно оптимистично. Однако только в сегменте элитной недвижимости с начала года вышло четыре жилых комплекса – проекты «Рахманинов», «Советник», «Резиденция на Всеволжском» и «Дом в Щетининском переулке».

А в сегменте массового жилья и бизнес-класса, замечает генеральный директор компании «Пересвет-Инвест» Олег Пронин, в текущем году появилось больше десяти новых проектов. Самые масштабные из них – это проект «Зиларт» группы «ЛСР» (1,5 млн кв. метров); жилой квартал «Символ», который компания «Дон-Строй» возводит на месте завода «Серп и молот» (1,5 млн кв. метров); а также комплекс комфорт-класса «Sreda», реализацией которого занимается группа «ПСН».

Микроквартиры: общая площадь – 20 кв. метров

Однако депрессивное состояние рынка отразилось на концепции новых проектах. Так, Олег Пронин обращается внимание, что в новостройках, которые вышли на рынок в последнем году, появились небольшие квартиры-студии площадью от 20 кв. метров. Например, в проекте «Sreda» за 3,9 млн рублей есть микроквартиры площадью всего 23,6 кв. метров. А в элитных новостройках, говорит руководитель отдела городской недвижимости Ordo Group Moscow Ольга Тараканова, в этом году появились квартиры площадью всего 50-55 кв. метров. Раньше, по словам риэлтора, такие размеры на элитном рынке можно было найти только в объектах редевелопмента.

Апартаменты переводят в жильё

Пересмотрели застройщики и своё отношение к апартаментам. Сегодня уже мало кто из них продолжает уверять покупателей, что этот формат недвижимости отличается от квартир только отсутствием прописки. С апартаментами возникает довольно много вопросов. Во-первых, ставка на нежилую недвижимость серьёзно отличается от нежилой. За жильё стоимостью ниже 50 млн рублей владельцы будут платить налог в размере 0,1-0,2%, за апартаменты в той же ценовой категории – до 2%. И в ближайшее время, уверен коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, рынок столкнётся с проблемой налогообложения апартаментов.

Но это далеко не всё. У собственника апартаментов практически такие же обязанности, как и у владельца офиса. Например, обращает внимание эксперт рынка, бывший генеральный директор компании Vesna Development Дмитрий Роде, им не гарантируется конституционная неприкосновенность жилища. «Кроме того, апартаменты должны быть оборудованы пожарной сигнализаций и сплинкерной системой пожаротушения, курить там тоже нельзя, – продолжает перечислять минусы эксперт. – А при невыполнении этих требований к владельцу апартаментов может прийти пожарный инспектор и оштрафовать его».

В общем, вопросов с апартаментами может возникнуть немало. И рынок знает уже несколько примеров, когда купив апартаменты, люди переводили их в жильё.
Однако в этом году переводом строящихся апарт-комплексов в жильё занялись сами застройщики. По словам заместителя мэра столицы по строительству Марата Хуснулина, городские власти рассмотрели перевод в жильё восьми проектов апартаментов.

Порталу «Элитное.РУ» стало известно о трех из них – «Арх-проект «Лица», который возводит застройщик Capital Group, а также многофункциональных комплексах «Водный» и «Фили Град», реализуемых MR Group. В двух последних проектах, по словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, цены выросли в среднем на 15% и 20%, соответственно. В «Лицах» – цены остались на прежнем уровне – от 250 000 рублей за кв. метр. «Застройщики в сложившейся рыночной ситуации вынуждены конкурировать между собой, повышая ликвидность своей продукции, – рассуждает управляющий партнёр агентства недвижимости ZIP Realty Евгений Скоморовский. – В результате переформатирования, привлекательность проекта «Лица» серьёзно выросла в глазах покупателей».

Пробить дно

«Кризис – это время возможностей для покупателей, – рассуждает Оксана Дивеева. – С рынка вымывается весь нелеквид, а цены на качественные объекты подвергается серьёзной коррекции». Правда, остаётся вопрос «нашли ли цены на квартиры свое дно?». В этом уверены далеко не все эксперты. «По крайней мере, в ближайшие пару лет ждать стабилизации на рынке недвижимости не стоит», – подытожила Ольга Тараканова. Тем более, что цены на нефть падают, а вместе с ними и курс рубля, так что в будущем году можно ожидать сценария «рынок лег на дно, но снизу постучали».