01 февраля 2016

С 1 марта 2016 года завершается государственная программа льготного кредитования, в ходе которой ипотечные займы выдавались покупателям недвижимости под 11-12%. В прошлом году государственная ипотека стала спасением для застройщиков. Так, в структуре продаж девелоперской компании «Лидер Групп» в Московском регионе за 2015 год 75% приходилось на сделки по продаже квартир с привлечением жилищных кредитов. Причем 97% ипотечных договоров заключены в рамках госпрограммы с субсидированной ставкой. По словам главы департамента маркетинга девелоперской группы Дмитрия Пантелеймонова (г. Москва), наибольшей популярностью пользуется программа Сбербанка с первоначальным взносом в 15% от стоимости жилья и ставкой 11,4%.

У других застройщиков массового сегмента наблюдается похожая ситуация. К примеру, коммерческий директор компании ФСК «Лидер» Григория Алтухова говорит, что в проекте «UP-Кварталы» в минувшем году порядка 70-80% квартир было реализовано с привлечением жилищных кредитов. В ОАО «Мосреалстрой», реализующем комплексы эконом-класса, доля ипотечных сделок во второй половине 2015 года составляла 70%. При этом, замечают аналитики компании, еще в мае прошлого года ипотекой пользовались лишь 40% покупателей квартир. Рост числа ипотечных договоров, уверены в «Мосреалстрое», произошел благодаря госпрограмме субсидирования.

По данным компании «S. A. Ricci», на первичном рынке недвижимости бизнес-класса Москвы доля ипотечных сделок составляет не более 15-16%, а на госпрограммы среди всех жилищных кредитов приходится всего 14%. Элитный сегмент меньше всего зависит от ипотеки: сейчас количество продаж с привлечением заемных средств не превышает 10% от общего объема, как сообщает компания «Опин». Впрочем, и в предыдущие годы богатые люди нечасто приобретали жилье в кредит. Агентство «Метриум групп» уточняет, что в 2013 году 14,3% покупателей дорогих квартир пользовались ипотекой, в 2014 –13,7%, а в 2015 – менее 9%. Госипотеку покупатели московского элитного жилья практически не используют из-за низкой максимальной суммы кредита – в столице и области для заемщиков установлен порог в 8 млн рублей.

«Высокая доля жилья, приобретаемого в ипотеку, является косвенным признаком продолжения кризиса, – замечает Сергей Хестанов, экономист, доцент РАНХиГС и советник по макроэкономике гендиректора брокерского дома «Открытие». – У людей просто нет денег, поэтому количество ипотечных сделок доходит до 70%. Это слишком много». По мнению финансового эксперта, доля жилой недвижимости, приобретаемой с привлечением кредитов, не должна превышать 30-40%.

Сегодня люди пытаются успеть запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда дешевой ипотеки. За январь число желающих купить жилье в ипотеку выросло на треть, по информации ипотечного центра компании «НДВ-Недвижимость». В конце января Минстрой России предложил правительству продлить программу льготного кредитования до 2017 года. Однако нынешняя экономическая ситуация не способствует положительному решению вопроса. Портал Элитное.РУ опросил экспертов, что произойдет с рынком, если правительство отклонит предложение Минстроя.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

– Логично предположить, что покупатели, сохранившие хоть какие-то деньги, в феврале разберут ипотеку по сниженным ставкам. А те, кто не успеет этого сделать до конца месяца, будут ждать лучших времен. Следовательно, в ближайшие недели произойдет последняя волна нагнетания спроса. Затем будет традиционное летнее затишье, так что спрос может начать «оживать» только в сентябре. С марта по сентябрь, по нашим прогнозам, активность покупателей снизится на 20-30%.

В конце концов, застройщики сами могут стимулировать спрос, субсидируя ипотечные ставки покупателям жилья: например, 13,5% до 11%.

В ближайшие полгода есть большая вероятность возникновения череды банкротств застройщиков. В зоне риска находятся небольшие компании. Программа субсидирования ставок сдержала темпы падения спроса, но спасло это не всех девелоперов, им с 1 марта 2016 года предстоит признать поражение.

Сегодня ключевая ставка держится на уровне 11%, после отмены господдержки ипотеку можно будет взять на уровне 14-15%. Конечно, это небольшая преграда, но платежеспособность населения снижается. Поэтому крупные застройщики, скорее всего, прибегнут к установлению маркетинговой ставки, то есть будут софинансировать процентную ставку по ипотеке из собственных средств. Такой ход поможет преодолеть психологический барьер, чтобы с момента прекращения госпрограммы субсидирования ставок у покупателей не возникало чувства тотальной недоступности ипотеки. В любом случае, это вполне оправданная мера, которая поможет сохранить спрос.

Директор департамента продаж компании «Опин» Наталия Немчанинова:

– Завершение ипотеки с господдержкой окажет влияние на темп выхода новых проектов может, точнее, на его снижение после завершения программы. Инструментов для стимулирования спроса при отсутствии привлекательных и доступных процентных ставок сегодня немного. Рассрочка не может быть полноценной альтернативой длинным кредитам. И снижение стоимости на квартиры не станет спасением, тем более, что люфта для дисконта по сути нет. А значит, сами застройщики (совместно с банками и госпрограммами) должны будут разработать новые меры для поддержки покупателей. Впрочем, власти заявляют, что будут предложены новые меры стимулирования спроса, но говорить об их эффективности можно только после их оглашения.

Руководитель ипотечного центра «Est-a-Tet» Алексей Новиков:

– В первые два месяца после отмены субсидирования снижение объема ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости может составить порядка 40% от среднего уровня за 2015 год. Однако в последующие полгода последует рост, который может отыграть половину этого падения.

Правда, рост возможен при выполнении рынком ряда условий. Во-первых, банки предложат рынку жилищные кредиты по ставкам 13-13,5% (сейчас это минимальный порог для стандартных программ вне субсидирования). Такие ставки были в начале 2014 года, когда на рынке был хороший спрос на ипотеку. Хотя, конечно, сейчас поменялись условия и платежеспособность людей сократилась.

Еще одна надежда рынка – это возможные правительственные меры, которые могут быть предприняты после отмены субсидирования. В частности, обсуждается возможность субсидирования первоначального взноса. В конце концов, застройщики сами могут стимулировать спрос, субсидируя ипотечные ставки покупателям жилья: например, 13,5% до 11%. В этом случае, покупателям будет проще «смириться» с отменой господдержки. Все-таки людям нужно будет взять паузу на то, чтобы осознать новые реалии рынка.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина:

– В случае отмены льготных кредитов ставки увеличатся до 13-14%. В первую очередь, свертывание программы госсубсидирования большое воздействие окажет на новостройки бизнес-класса. В то время как изменения почти не коснутся элитного сегмента и объектов, реализуемые по ЖСК, так как эти проекты изначально не подпадали под действие программы.

Отток клиентов, который произойдет после окончания субсидирования, на фоне текущего ажиотажа будет довольно ощутим. Скорее всего, застройщики будут прорабатывать вопросы поддержки спроса, включая маркетинговые инструменты, ввод более лояльных условий по рассрочке, а также коммерческое субсидирование.

Старший аналитик «S. A. Ricci» Оксана Торойкина:

– Процентные ставки по кредитам увеличатся, вследствие чего доля ипотечных сделок снизится и спрос на первичный рынок сократится. Особенно пострадают сегменты массового жилья. Большинство покупателей, планировавших купить квартиру по ипотеке, отложат приобретение недвижимости до лучших времен.

Читайте также:

«Большинство агентств испорчены «золотым временем», когда продавалось практически всё…»

Аналитики рынка недвижимости уверены, что кризис только начинается

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.