21 марта 2016

В экспозиции элитная жилая недвижимость, предлагающаяся в аренду, может находиться очень долго – месяцами, а то и годами, если уж совсем не везет. Чтобы ускорить процесс, приходится идти на хитрости и прислушиваться к нестандартным запросам арендаторов. Главное в поисках собственной выгоды не зайти слишком далеко – не разозлить соседей и не преступить черту закона.

Доход с каждого сантиметра

Каждый, кто хоть раз примерял на себя шкуру рантье, знает, что наибольшую доходность дает краткосрочная аренда, посуточная или еще лучше – почасовая. Это верно для любого сегмента недвижимости, элитная – не исключение. Можно заработать и еще больше, если сдавать жилье не целиком, а по кусочкам, отдельными комнатами или даже фрагментами комнат. Правда, чтобы ежемесячная сумма, получаемая собственником при такой технологии, в разы превысила аналогичной показатель от аренды классической (долгосрочной), поток клиентов должен быть постоянный. А это сложно. Но можно схитрить: помещение сдать все же одному арендатору, но такому, кто умеет создавать непрерывный трафик съемщиков. Например, тем, кто делает бизнес на хостелах.

И таких проживающих может быть до 300 человек, поэтому особой тишины ждать не приходится, не та целевая аудитория, чтобы строго соблюдать покой и порядок.

Хостел – это разновидность гостиницы, где постояльцам предлагаются не отдельные номера, а койко-места. В отличие от общежитий, близких им по подходу к организации проживания, некоторые хостелы ориентируются на довольно обеспеченных и привередливых гостей. Поэтому для размещения такого бизнеса престижные дома – лакомые кусочки. Как правило, они находятся на самых удачных городских территориях, тяготеют к центру Москвы, соседствуют с массой достопримечательностей, ресторанов, клубов и прочих заведений досуга, полезных и приятных для гостей столицы.

Самый известный пример аренды под такие нужды помещений в элитных жилых комплексах – Privet hostels, койко-место в котором обходится в сумму от 550 руб. за сутки. Это самый большой хостел в Москве, под него арендуется один из особняков резиденции «Чистые пруды», что в Подсосенском переулке неподалеку от Курского вокзала. На этом месте хостел существует с июля 2014 года, то есть, уже почти два года. Правда, в канун 2016 года у Privet’а сменился хозяин. Ранее он принадлежал основавшему этот и несколько других хостелов Даниилу Мишину, которого называют самым молодым российским миллионером (сейчас ему 24 года), а теперь им владеет компания «Планета гостеприимства».

Privet соседям

Новый собственник собирается продолжать бизнес в том же ключе и на том же месте, арендодатель тоже не планирует искать другого арендатора. В общем, друг другом они довольны. Вопрос – довольны ли жители элитного комплекса своим странным соседом? На первый взгляд, хостел им не мешает. Ведь располагается он в отдельно стоящем здании, вход в него с улицы, а не с закрытого двора, как в квартиры остальных корпусов резиденции. Но есть две оговорки. Во-первых, рассчитан Privet лишь на молодежь до 25 лет, в крайнем случае, поселят тех, кому 30, но ни годом старше, это уже табу. И таких проживающих может быть до 300 человек, поэтому особой тишины ждать не приходится, не та целевая аудитория, чтобы строго соблюдать покой и порядок. Во-вторых, летом на крыше хостела организуют зону отдыха и проводят вечеринки. А это уже точно сомнительный бонус для хозяев дорогого жилья.

Полностью проблему сумеет снять лишь ситуация, когда хостелы в элитных домах перестанут пользоваться спросом.

«Подобное соседство мгновенно понизит статус объекта, ликвидность квартир в данном жилом комплексе, их стоимость, – рассказывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. – Как правило, вопросы о таких арендаторах рассматриваются сразу, на ближайшем собрании ТСЖ, и решения будут не в пользу собственника, использующего недвижимость не по назначению. Конечно, есть случаи, когда квартира сдается не совсем под жилье. Например, мы сдавали превосходную трехкомнатную квартиру неподалеку от Тверской под проживание одного итальянца, который в двух комнатах организовал тихий офис, а в третьей проживал сам, когда находился в Москве. Офис был на два человека персонала, которые утром приходили, а вечером уходили, посетителей не было. Так и то у соседей появились вопросы по проживанию, которые, к счастью, удалось быстро согласовать. Что уж говорить про хостелы! Да и амортизация в таком случае усилится в разы, и в итоге мнимая выгода от быстрой сдачи обернется испорченными отношениями и дополнительными убытками».

Закон лояльности

Тем не менее, с правовой точки зрения никаких нарушений в случае с Privet hostels нет: здание не имеет статуса жилой недвижимости, поэтому хостел в нем разместить можно. Но даже будь помещение жильем, незаконность подобного бизнеса под большим вопросом. Уже полгода Госдума рассматривает возможную поправку в статью 17 Жилищного кодекса РФ, в которой предлагается внести запрет на «использования жилых помещений в качестве гостиницы, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг», но пока депутаты так ни до чего и не договорились. Но даже если поправку примут, точку во взаимоотношении тех, кто сдает недвижимость под хостелы, и тех, кто проживает рядом, она не поставит: довольно существенная часть элитных комплексов (да и не элитных, впрочем, тоже) – это апартаменты, которые de ure жильем не является, поэтому Жилищный кодекс на них не распространяется. Полностью проблему сумеет снять лишь ситуация, когда хостелы в элитных домах перестанут пользоваться спросом.

В элитных жилых комплексах не прочь обосноваться и детские садики.

Пока же имеется и спрос, и предложение. Например, в районе тех же Чистых прудов сейчас продают один хостел, размещенный в квартире площадью 320 кв. метра. В нем 40 койко-мест, средняя заполняемость, по словам нынешних владельцев, составляет 70%, а на ближайшие месяцы 50% мест уже забронированы. Продается именно сам бизнес со всеми существующими контрактами, а также обстановкой, при этом помещение находится в аренде, договор о которой с покупателем обещают перезаключать по ставке 230 тыс. руб./ мес. Еще один пример – на этот раз о продаже помещения – приводит директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев. По его сведениям, сейчас выставлен на продажу таунхаус на улице Нежинской, что по соседству в природным заказником «Долина реки Сетунь». Ранее его сдавали в «мелкую нарезку» как капсульный отель. Возможно, будущий хозяин станет использовать его так же.

Покер с сигарой

Хостел – не единственное, подо что можно нестандартно сдать дорогую недвижимость. Причем собственникам даже голову ломать не нужно, изобретя велосипед: арендаторы сами подскажут, что же они хотят. Так, по словам руководителя департамента аренды компании Blackwood Дарьи Самойловой, самая новая «фишка» у арендаторов – желание разместить в снимаемой в элитной квартире клуб по интересам: литературный, дискуссионный, чайный и пр. Похоже, что в моду входит повышенное уединение, которого не могут дать посиделки в кафе, ресторанах и прочих публичных местах. Поскольку члены таких клубов собираются лишь эпизодически, соседи к подобным целям сдачи квартир обычно относятся благосклонно.

Но бывают и такие запросы, от которых лучше сразу держаться подальше, безо всякой математики и переговоров с соседями.

В элитных жилых комплексах не прочь обосноваться и детские садики. Несмотря на то, что внутренняя инфраструктура большинства дорогих домов и так включает в себя детское заведение, дополнительный садик, особенно миниатюрный, на 3-7 малышей, лишним обычно не бывает. По-прежнему довольно много запросов и от тех арендаторов, кто хотел бы разместить в элитном доме сигарный клуб. После принятия закона об ограничении курения в общественных местах подобные клубы уже появились во множестве дорогих жилых комплексов (например, есть такой в ЖК «Воробьевы горы»), но спрос пока не насыщен. Стоит ли ориентироваться на таких арендаторов – вопрос сложный, ведь придется монтировать очень качественную вентиляцию, а последствие вкладываться в ремонт, чтобы избавиться от запахов. Так что лучше сначала все тщательно подсчитать.

Но бывают и такие запросы, от которых лучше сразу держаться подальше, безо всякой математики и переговоров с соседями. «В прошлом году нам неоднократно поступали запросы на аренду дорогих квартир в элитных домах, которые, как выяснялось на финальном этапе переговоров, были необходимы нанимателям для организации покерного клуба или нелегального казино, – рассказывает руководитель департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева. – Ни один из владельцев недвижимости не пошел на такую сомнительную сделку, даже несмотря на выгодные предложения заинтересованной стороны об удвоении суммы арендной платы». Таким образом, искать нетрадиционные возможности сдачи квартиры можно и нужно, но бросаться без оглядки на первое же выгодное предложение не стоит: слишком велики могут быть убытки, причем не только в материальном выражении.

Читайте также:

С вещами на выход: как выселить из квартиры недобросовестных арендаторов

Как отличить элитный жилой комплекс от премиального

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.