25 октября 2016

Об инвестиционной привлекательности московской недвижимости все чаще говорят в прошедшем времени. Однако касается это лишь рынка недвижимости в целом, у отдельных территорий и отдельных новостроек по-прежнему есть шанс «выстрелить». Правда, сегмент, подходящий для частного инвестирования, существенно изменился. Так, несмотря на то, что основной спрос по-прежнему приходится на сравнительно недорогие объекты, шансов оперативно и с прибылью продать квартиру в комплексах классов «эконом» и «комфорт» не так уж и много. Причина в том, что в последние пару лет на рынок вышло так много таких проектов, что попадающие в эту ценовую категорию новостройки, расположенные на одном конце Москве, стали конкурировать за внимание покупателей даже с теми объектами, что находятся в диаметрально противоположной части города.

Остается один-единственный сегмент – бизнес-класс, в котором ситуация выглядит более уравновешенной

Играть в такое «перетягивание каната» сложно даже матерым девелоперам, что уж говорить о частных инвесторах. В элитном сегменте проблема иного рода: объектов-конкурентов в нем не очень много, но время принятия решения о покупке, которое в этом классе недвижимости всегда было значительным, увеличилась еще существеннее – до года-полутора, а то и более. А это интересно не любому частнику. Методом исключения остается один-единственный сегмент – бизнес-класс, в котором ситуация выглядит более уравновешенной. Новостроек в нем много – но не запредельно много, а конкуренция по-прежнему идет на уровне отдельно взятой локации, например, района, что существенно упрощает выбор объекта для инвестиций.

Чтобы выяснить, к чему в первую очередь стоит присмотреть инвесторам, портал элитной недвижимости «Элитное.РУ» обратился за помощью к аналитикам. Во-первых, мы попросили их обозначить те районы, спрос на которые в обозримом будущем, как минимум, сохранится на нынешнем уровне, а еще лучше – возрастет. Причем поскольку на ситуацию мы смотрели глазами частного инвестора, просили ограничиться лишь западными направлениями (северо-западным, западным и юго-западным административными округами), традиционно популярными у покупателей бизнес-класса, и не брать в расчет те локации, где объекты высокого класса – исключение, а не правило. Привлекать внимание к таким вариантам сложно, поэтому на оперативную продажу там вряд ли стоит рассчитывать. А скорость реализации – один из принципиальных аспектов инвестиционной привлекательности.

Для каждого из трех обозначенных округов (СЗАО, ЗАО и ЮЗАО) мы взяли по одному району, чаще всего упомянутому экспертами

Во-вторых, среди всех новостроек бизнес-класса этих районов попросили выделить такие, где относительные цены на данный момент существенно ниже средних цен той же локации, а также имеются иные причины для положительной ценовой динамики в будущем. Интересовало нас лишь жилье, а не апартаменты, поскольку юридические особенности последних по-прежнему вызывают немало вопросов, а инвестор, рассчитывающий лишь на доходы, может столкнуться с непредвиденными расходами. Для каждого из трех обозначенных округов (СЗАО, ЗАО и ЮЗАО) мы взяли по одному району, чаще всего упомянутому экспертами. Если же одинаковое количество упоминаний приходилось на несколько районов одного и того же округа, брали те, где новостройки находятся на более ранних стадиях продаж, то есть, возможности для роста цен выше. В результате получился ТОП-3 локаций, приобретая недвижимость в которых, скорее всего, удаться неплохо заработать.

1 место – район Кунцево, ЗАО

Прогнозируемая динамика цен: 35-40%

Наиболее привлекательный объект: ЖК «Достояние»

Наиболее привлекательным для покупателей жилья бизнес-класса почти все эксперты назвали район Кунцево, в котором зелени чуть ли не больше, чем жилой застройки. Помимо экологической составляющей на особый статус намекает его расположение: по северной границе района проходит Рублевское шоссе, переходящее за МКАД в самую дорогую подмосковную трассу – Рублево-Успенское шоссе. Правда, особая популярность прежде всего распространяется на историческую часть района, хотя есть и другие. Так, в 80-е годы XX века к Кунцеву присоединили деревню Мякинино, восемь лет спустя – поселок Рублево, а в 2012 году еще два огромных фрагмента: Рублево-Архангельское и Рублево-Успенское (оно же – бывшие земли конезавода ВТБ), дотягивающиеся чуть ли не до Звенигорода. Новые территории по-своему интересны, однако спрос все же сосредоточен на объектах в пределах МКАД.

Жилья в районе сейчас возводится довольно мало, что на фоне сравнительно высокого спроса позволяет любой объект считать интересным для инвестирования. Однако среди них есть абсолютный лидер по привлекательности. По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлии Сапор, таковым является ЖК «Достояние» от застройщика «Кунцево-Инвест» (входит в группу компаний «Галс-Девелопмент»), доходность от вложений в который может составить не менее 35%. Причин для популярности комплекса что у частных инвесторов, что у тех, кто планирует здесь поселиться, несколько. Во-первых, продажи здесь начались лишь два месяца назад и сейчас, по информации руководителя департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «Бест-новострой» Татьяны Шаровой, относительные средние цены в нем составляют 211,963 тыс. руб./кв. м. А это существенно ниже средних цен на объекты того же уровня. Во-вторых, возводится он неподалеку от парка Суворовский, на пересечении Ярцевской улицы и Рублевского шоссе, в 300 метрах от станции место «Молодежная», что делает его удобным для пользователей и общественного и личного транспорта. А этот фактор с каждым годом становится все более значимым при выборе квартиры.

На все шесть пентахусов, представленные в «Достоянии», уже есть по 2-3 покупателя

В-третьих, привлекательной выглядит самая концепция «Достояния». Архитектура комплекса тяготеет к сталинскому ампиру и создает образ фундаментальной, основательной постройки, не лишенной изысканности и индивидуальности. Именно такую стилистику предпочитает основная масса покупателей бизнес-класса, что гарантирует объекту хороший спрос и сейчас, и в будущем. В составе «Достояния» три 22-этажных дома, каждый из которых получил отдельное имя: «Наука», «Культура» и «Искусство» в честь главных предметов гордости любой нации. Эта же тема продолжается во входных группах всех корпусов. С высокими потолками, отделанные камнем и деревом, они будут украшены портретами знаменитых ученых, писателей, художников. «Наука» станет обособленным домом, а от «Культуры» к «Искусству» перекинут «мостик» в виде общего стилобата, на котором появится озелененная зона отдыха и детские площадки.

Квартиры в комплексе самые разные – от «однушек» площадью 41 кв. метров до пятикомнатных, в которых до 257 кв. метров. В инвестиционных целях в первую очередь имеет смысл присмотреться как раз к самым просторным: в современных новостройках таких проектируется все меньше, и в ближайшее время может возникнуть дефицит больших площадей, из-за чего спрос на них возрастет. Особенно если внушительные габариты подкреплены эффектными видами на окрестности – а с верхних этажей «Достояния» открываются именно такие. Собственно, увеличение спроса уже наметилось, и в качестве доказательства можно привести тот факт, что на все шесть пентахусов, представленные в «Достоянии», уже есть по 2-3 покупателя. Парадоксально, но факт.

2 место – район Хорошево-Мневники, СЗАО

Прогнозируемая динамика цен: 30-35%

Наиболее привлекательный объект: ЖК «Сердце столицы»

На втором месте оказался район Хорошево-Мневники, расположенный на северо-западе Москвы и обладающей самой протяженной береговой линией Москва-реки среди всех столичных локаций. Правда, у него есть одна особенность: самые «вкусные» территории находятся на наиболее удаленной от центра западной окраине района, где расположен Серебряный бор – уникальный природный комплекс, притягательный и для отдыха, и для жизни. Однако именно в этой части района строительство сейчас вообще не ведется, а большинство новостроек приходится на противоположную части Хорошево-Мневников. Зато среди возводимых здесь объектов есть такие, которые заметно выделяются на фоне остальных. Именно на них частному инвестору стоит обратить внимание в первую очередь.

«Например, стоит выделить ЖК «Сердце Столицы» от компании «Донстрой», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Он выделяется хорошо продуманной внутренней территорией, а уникальным отличием комплекса станет собственная пляжная зона. Кроме того, сейчас в стадии разработки находится проект благоустройства Шелепихинской набережной. Если задумка сохранится, помимо пляжа здесь появятся парк, причал, ресторан, спортивные площадки и т.д. На мой взгляд, данный объект можно рассматривать как для инвестиций, так и для собственного проживания. За два года цены в ЖК «Сердце Столицы» выросли в среднем на 35%, что говорит о высокой ликвидности».

3 место –район Обручевский, ЮЗАО

Прогнозируемая динамика цен: 28-33%

Наиболее привлекательный объект: «Родной город. Воронцовский парк»

Замыкает тройку Обручевский район, находящийся в юго-западном округе Москвы. Интересен он, например, тем, что крупные дороги, Ленинский проспект и ул. Профсоюзная, проходят лишь по его границам, делая район транспортно-удобными, но в то же время не перегружая его внутренние территории. Кроме того, Обручевский стал одним из первых столичных районов, с которых в свое время начиналась программа сноса пятиэтажек. Сейчас практически всего освободившие территории застроены современным жильем, что повысило визуальную привлекательность района и его социальную однородность. А для района, претендующего на интерес аудитории бизнес-класса, это важно.

По словам ведущего аналитика портала «ЦИАН» Александра Пыпина, средний ценник по району находится на уровне 277,7 тыс. руб./кв. м, и чем ниже аналогичный параметр в новостройке, тем больше она интереса для инвесторов. Скажем, в ЖК «Родной город. Воронцовский парк», строительство которого компания «РГ-девелопмент» начала в марте нынешнего года, относительные цены находятся в диапазоне 200-235 тыс. руб./ кв. м, то есть, на данный момент инвестиционная привлекательность достигает 28%. Дальнейшая динамика будет зависеть как от общерыночной ситуации, так и от того, насколько комплекс сумеет соответствовать потребностям покупателей. А такие возможности в нем заложены изначально. Достаточно сказать, что изо всех новостроек района у этой наиболее удачное расположение. Хотя бы из-за того, что она находится одновременно и наиболее близко и к центру столицы, и к большой природной зоне – Воронцовскому парку с каскадом прудов. А подобные детали покупатели всегда ценят.

Читайте также:

Как оценить квартиру. Погрешность при оценке жилья порой превышает 60%

Новый жилой квартал с Преображенки: три взгляда на «Наследие»

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.