15 мая 2017

Есть, что предложить

Принято считать, что к застройщикам нужно обращаться лишь в том случае, если в новом доме хочешь купить квартиру, а вот потенциальным арендаторам жилья следует использовать другие каналы поиска объекта. Определенная логика в этом подходе есть. Большинство предложений по аренде исходят от физических лиц (кто ранее приобрел недвижимость в собственность и теперь сдает), причем к моменту, когда квартиры начинают предлагаться внаем, дом уже построен, введен в эксплуатацию и заселен. Застройщик же в первую очередь ассоциируется с тем этапом, когда здание еще продолжает возводиться. А в этот период возможная в будущем аренда интересна разве что бизнесменам, которые присматриваются к нежилой недвижимости – помещениям под офисы, магазины и пр.

Однако если повнимательнее взглянуть на уже построенные жилые комплексы, можно заметить, что даже после ввода в эксплуатацию некоторое количество квартир в них остается еще нераспроданным. Причем чем больше новостроек представлено на рынке (а сейчас именно такая ситуация) и чем выше класс объекта, тем больше первичных предложений в уже готовых домах. Более того: квартиры в новостройках все чаще предлагаются не в виде голых коробок, а с отделкой. Объем таких вариантов неуклонно растет даже в элитных жилых комплексах. Так, если в 2014 году, по данным агентства Savills, с ремонтом продавалось не более 15% дорогого жилья, то в 2015-2016 годах эта доля доросла до 41%, а в нынешнем году она может превысить 50%. А квартиры, полностью готовые к проживанию – это как раз тот продукт, который пользуется спросом у арендаторов. Таким образом, застройщикам есть, что предлагать не только покупателям, но и потенциальным арендаторам.

Аренда с преимуществами

Выбирая между арендными предложениями от застройщиков и от физических лиц, стоит ориентироваться на нюансы сделок. Главный козырь частных собственников – более гибкий подход к финансовым условиям. «Договор с ними всегда можно согласовать, внести свои правки или коррективы, «поторговаться» и договориться о цене, которая устраивала бы обе стороны, решить вопрос с вывозом или заменой мебели, исключить или включить коммунальные платежи в плату за наем, а также договориться лично с собственником об отсрочке арендного платежа в частном порядке, – рассказывает руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Дарья Самойлова. – Частный собственник также может переоформить на арендатора клубную карту комплекса, в услуги которой входит, к примеру, фитнес-центр».

Плюсами в этой ситуации будут прозрачные договорные отношения, а также возможность заменить квартиру в случае выявления недостатков в процессе эксплуатации жилья

У застройщика тоже есть полезные для арендатора бонусы. «Плюсами в этой ситуации будут прозрачные договорные отношения, а также возможность заменить квартиру в случае выявления недостатков в процессе эксплуатации жилья», – говорит директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексей Трещев. Из последней особенности вытекает еще одно преимущество аренды от застройщика, актуальное на этапе выбора. Физическое лицо, как правило, редко владеет более чем 1-2 квартирами в одном жилом комплексе. Поэтому желая осмотреть как можно больше вариантов, представленных в одной локации, приходится общаться с разными собственниками и вести переговоры с каждым из них по отдельности, а это процесс неспешный. У застройщика же в наличии может быть несколько предложений по аренде, причем их число может измеряться даже не единицами, а десятками. То есть и осмотр, и обсуждение условий пойдут намного оперативнее. А это крайне важно, поскольку временной фактор для арендатора бывает не менее актуален, чем финансовый.

И, наконец, еще один нюанс, связанный с технологией оформления сделки. Еще не проданные квартиры, как правило, зарегистрированы на юридическое лицо, поэтому с ним же будет оформляться и договор аренды. Это серьезное преимущество для тех арендаторов, кто вообще не имеет возможности снять жилье у физического лица. Например, если арендную плату планируется вносить не из своего личного кармана, а возложить расходы на проживание на собственную фирму или компанию-работодателя. В этом случае из-за специфики ведения бухгалтерского учета в договорные взаимоотношения с юридическим лицом вступить гораздо проще, чем с физическим. Требования оформить сделку через юридическое лицо часто выдвигают и экспаты, для которых такой тип взаимодействия с арендодателем более естественный и привычный.

Первые ласточки от застройщиков

Поскольку у арендных предложений и от застройщика, и от физических лиц есть свои полезные преимущества, при прочих равных условиях в выигрыше окажутся те жилые комплексы, где представлены обе схемы – их оценит большее число потенциальных арендаторов. Но это теория. Практика же такова, что в Москве таких вариантов пока считанные единицы. Причем проблема не в физических лицах-собственниках (они как раз продолжают оставаться активными участниками рынка аренды), а в позиции застройщиков. Даже имея в активе нераспроданные квартиры, по разным причинам они не особо спешат вступать во взаимоотношения с арендаторами.

Но ситуация постепенно меняется. Первые ласточки, готовые предлагать услуги по аренде высококачественного жилья, уже появились, хотя пока такие предложения представлены преимущественно не в жилых комплексах, а в комплексах апартаментов. «Скажем, в «ВТБ Арена Парк» в продаже 56 апартаментов, часть продается, а часть застройщик планирует сдавать в аренду, – рассказывает Дарья Самойлова, руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome. – Аналогичная ситуация и в комплексе «Звезды Арбата» с сервисом от Marriott».

Последний из названных объектов наиболее интересен, потому что идея сдачи в аренду от застройщика в нем не просто планируется, а уже реализуется. «Апартаменты здесь предлагаются в долгосрочную аренду – на срок от шести месяцев, – рассказывает руководитель департамента продаж комплекса «Звезды Арбата» Екатерина Крапивина. – Для сдачи предназначены тридцать лотов площадью 70-200 кв. метров стоимостью от 350 тыс. рублей в месяц». Кроме того, апартаменты оснащены лучше, чем номера – в каждом из них имеется кухня, постирочная, гардеробная комната. Номера в отеле не только меньше по площади, чем апартаменты, но и значительно дороже при долгосрочном проживании. Не удивительно, что новым предложением арендаторы уже заинтересовались. «Среди потенциальных клиентов, от которых уже поступили заявки – собственники и топ-менеджеры крупных российских и иностранных компаний, чей образ жизни предполагает частые длительные командировки», – говорит Екатерина Крапивина.

Жизнь со всеми услугами

Чем же этот комплекс так приглянулся арендаторам помимо разумных цен и возможности снять апартаменты непосредственно у застройщика? Прежде всего, он привлекателен локацией и объемом внутренней инфраструктуры. «Звезды Арбата», сданные три года назад в эксплуатацию и возведенные «Балтийской Строительной Компанией» – один из немногочисленных новых домов, появившихся в последние годы на Новом Арбате – улице, связывающей Кремль и Белый дом. Ранее на этом месте располагалось старое здание НИИ курортологии и восстановительной медицины – необычного научно-лечебного заведения, обладающего даже собственными скважинами минеральной воды. Медицинский центр функционирует здесь и поныне, просто теперь он перебрался в правое крыло современного здания, а заодно обзавелся новым лечебно-диагностическим оборудованием. В центральной части комплекса разместился уже упомянутый пятизвездочный отель «Марриотт Новый Арбат» и разнообразная инфраструктура: несколько ресторанов американской и японской кухни, круглосуточно работающий фитнес-центр с тренажерным залом, а также конференц-залы, переговорные и пр. Остальное пространство занимают апартаменты, более 45% из которых уже проданы.

Главное достоинство «Звезд Арбата», которое в глазах арендаторов делает объект особо привлекательным – большое количество предлагаемых в нем сервисных опций, позволяющих существенно облегчить себе жизнь и сэкономить финансы

Поскольку внутри одного здания находится так много разноплановых объектов, частью из которых могут пользоваться все желающие, большое внимание при проектировании уделили безопасности проживания. Так, в зоны, где располагаются апартаменты, ведут три отдельных подъезда, в которые можно попасть с улицы или из подземного паркинга (он в комплексе четырехуровневый). В жилые зоны можно войти и через центральный подъезд, являющийся единственным входом для гостей отеля «Марриотт Новый Арбат». При этом ни гости отеля, ни сторонние посетители, оказаться в секциях с апартаментами не смогут – вход туда осуществляется по именным смарт-картам, которые есть лишь у жителей апартаментов – собственников и арендаторов.

Но все же главное достоинство «Звезд Арбата», которое в глазах арендаторов делает объект особо привлекательным – большое количество предлагаемых в нем сервисных опций, позволяющих существенно облегчить себе жизнь и сэкономить финансы. Так же как и собственники, арендаторы могут пользоваться всей инфраструктурой комплекса на особых условиях и рассчитывать на определенные скидки, в том числе – преференции на аренду гостиничных номеров. К этой услуге жители «Звезд Арбата» прибегают достаточно часто, когда к ним приезжают гости или бизнес-партнеры. Специальные цены действуют и во всех ресторанах, причем любое блюдо можно заказать с доставкой на дом. Кроме того, жителям предлагаются услуги от Marriott – room-service, консьерж-сервис и другие, благодаря которым можно отказаться от домашнего персонала, а все те же самые обязанности (от уборки апартаментов до выгула собачки) возьмут на себя сотрудники отеля.

Тест-драйв для покупателя

В отличие от апартаментов, которые в «Звездах Арбата» сейчас можно приобрести в собственность, те, что предназначены для сдачи в аренду, предлагаются в полностью готовом к проживанию виде. Для отделки большинства из них выбраны светлые тона – от белоснежных до песчано-бежевых, использовано много дерева в той же гамме – и на полу, и на стенах, и на перегородках, с помощью которых зонировано, например, свободное пространство гостиных. Очень интересно подошли к решению подоконных зон, особенно в торцевых апартаментах, выходящих на 2-3 стороны света. Здесь вдоль всех окон разместили удобные диваны, из которых комфортно любоваться на город. А смотреть есть на что: набережная Москвы-реки, Белый Дом, красиво подсвечиваемая по ночам сталинская высотка гостиницы «Украина», дома-книжки с медиа-фасадами, особенно эффектные по праздникам, и многое другое.

Если в процессе проживания съемщик поймет, что хочет остаться в «Звездах Арбата» на более долгий срок, сменив статус арендатора на титул собственника, никаких проблем с заключением сделки купли-продажи не возникнет. По словам Екатерины Крапивиной, возможность последующего выкупа апартаментов заранее прописана в договоре и у арендатора есть приоритетное право покупки. По мнению экспертов рынка недвижимости, такие ситуации в элитном сегменте не редки. «Бывает, что потенциальный покупатель даже не выдает своего изначального желания приобрести объект в собственность и хочет попробовать в нем пожить, а потом уже принимать решение, – говорят в компании Welhome. – Возможно, это неплохой способ стимулировать продажи». Но главное – это хороший способ удовлетворить желание тех, кто хочет здесь поселиться. В конце концов, элитный объект тем и отличается от стандартизированного, что в нем прислушиваются и быстро реагируют на любые потребности клиентов. И если тем требуется тест-драйв или просто аренда, не предоставлять такую опцию как-то странно. Поэтому, скорее всего, со временем подобная практика распространится и на другие жилые комплексы.

Читайте также:

Торг на «Золотой миле»: как снять в Москве элитную квартиру задешево

Метаморфозы коттеджного поселка «Княжье Озеро»: аренда как тайный резерв

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.