29 июня 2017

Затоваривание столичного первичного рынка недвижимости становится очевидным: спроса, даже с учетом его стабильного роста, перестало хватать на все комплексы. Уже четверть всех предложений – квартиры в сданных в эксплуатацию домах (данные ЦИАН). Наибольшая доля непроданного жилья, как уточняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, наблюдается на рынке элитных новостроек. Около 30% всех лотов, представленных в сегменте, находятся в уже готовых домах. Затем идет бизнес-класс, где 18% квартир еще ждут покупателя в введенных в эксплуатацию зданиях. В массовом сегменте доля нереализованных объектов составляет 14,5%.

Скопление «остатков» имеет несколько негативных последствий, кроме самой очевидной – недополученные денег за уже завершенный проект. Во-первых, по словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, девелоперы обеспечивают оплату услуг ЖКХ для непроданных квартир. Это, как уточняет Илья Менжунов, 60-65 руб. за кв. метр. «Если застройщик, – продолжает он, – не распродал 14,5% квартир в стандартной панельной новостройке П44-Т (три подъезда, 17 этажей), то за год расходы на их содержание достигнут 1-1,2 млн руб.

Во-вторых, со временем, когда дом уже перестает быть новостройкой, продать квартиру в нем становится все труднее, особенно если конкурировать с новыми проектами со стартовыми ценами. На уже сданные в эксплуатацию новостройки, по информации «Миэль-Новостройки», приходится минимальный поток клиентов – всего 5% в структуре покупательского спроса. Еще один момент – на четверть пустующие дома сложно назвать обжитыми. К примеру, в новостройках Мытищ (Подмосковье), как пишет «Коммерсантъ», уже появились сквоттеры. Так называют бездомных, которые самовольно вселяются в пустующие квартиры. То есть, придется еще серьезно тратиться на охрану.

Понятно, что застройщики хотят как можно быстрее реализовать оставшиеся жилье. И для этого делают скидки и устраивают акции. Они уже стали привычными на столичном рынке, но уже не такие высокие, как в прошлом году (до 25%). Сейчас цена «квадрата» и так уже приблизилась к минимальной для рентабельности проектов. «Еще одним действенным инструментом борьбы за клиента, – отмечают в «Миэль-Новостройки», – стала беспроцентная рассрочка на длительный срок». К примеру, два года назад ее предоставляли на 3-6 месяцев, а в единичных проектах – на год, а первоначальный взнос, как правило, начинался от 50%. Сейчас все больше застройщиков предлагаю рассрочку на год или даже два, а также – до момента сдачи дома в эксплуатацию. Намного снизился и первоначальный взнос. К примеру, в апартаменты в проекте Loftec можно купить в рассрочку на 12 месяцев с взносом 10%.

Кроме того, способом привлечения покупателей стала отделка – сейчас, по данным «Миэль-Новостройки», уже 8% всех квартир и 25% апартаментов на рынке предлагаются с готовым ремонтом. Также застройщики стали делать отделку в уже готовых проектах или предлагать ее в качестве опции. Например, в Smolensky De Luxe, как утверждает Илья Менжунов, на продажу выставили пять квартир в полностью готовом виде с дизайнерским оформлением. Но ремонт ведет к удорожанию предложений, которые и так остались невостребованные.

Еще один способ получить деньги за простаивающее жилье – сдача его в аренду. Так, в «ВТБ Арена Парк», по словам руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Дарьи Самойловой, реализуется 56 апартаментов, часть продается, а часть застройщик планирует сдавать в аренду. Аналогичная ситуация и в комплексе «Звезды Арбата», где эта идея уже воплощается. Для сдачи на срок более 6 месяцев предлагаются 30 апартаментов площадью 70-200 кв. метров. Цена аренды – от 350 тыс. руб. в месяц. Директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова приводит в пример апарт-отель «Yes». Несмотря на то, что это не в чистом виде доходный дом, а комплекс апартаментов на продажу, многие инвесторы их покупают именно с целью последующей сдачи в аренду, и сдают их через управляющую компанию.

О наличии спроса на арендное жилье также сказал генеральный директор АИЖК Александр Плутник на ежегодной конференции «2017: Девелопмент полного метра» (организована ИД «Коммерсантъ»): «Сегодня много молодых людей, которые не планируют приобретать квартиру в собственность в течение всей жизни. Жилье для них услуга, а не цель». Агентство уже реализует пилотные проекты по созданию доступного арендного жилья. Правда речь идет не о сдаче квартир застройщиком, а о покупке пула квартир у него. Так, в том году АИЖК выкупило 834 апартамента в Match Point и 283 – «Лайнере», а в этом – 378 квартир в «Символе» и 253 квартиры в «Парке Легенд». В «Лайнере» уже можно забронировать квартиры на срок более 6 месяцев и переехать в жилье в конце лета.

Впрочем, у этого направления есть и недостатки. Илья Менжунов отмечает, что это «совершенно иной вид бизнеса», требующий расходов на отделку, меблировку и оснащение бытовой техникой – минимум 20-30 тыс. руб. за кв. метр, с длительным, по сравнению с девелоперским бизнесом, сроком окупаемости – 10-15 лет против 3-5 лет, а также необходимостью создания дополнительных подразделения внутри компании для работы с арендаторами. При это установить высокие арендные ставки, по мнению Марии Жуковой не получится, иначе такие дома не смогут конкурировать с рынком «вторичного» арендного жилья. «Учитывая низкую окупаемость арендного бизнеса, данные затраты, – резюмирует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, – просто не отобьются».

Читайте также:

Как застройщики борются со своими же покупателями, ставшими их конкурентами

В 2017 году на рынок дорогой недвижимости Москвы может выйти 50 новых проектов

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.