Грузия привлекает россиян доступными ценами на курортную недвижимость, близостью к России, безвизовым въездом, русскоговорящим населением и возможностью получения вида на жительство. Однако, если рассмотреть различные аспекты приобретения недвижимости в Грузии подробно, то покупка квартиры в Батуми или на другом курорте этой страны будет выглядеть не так привлекательно, как кажется на первый взгляд.

Цены и налоги на недвижимость

Начнем с цен. В Грузии купить квартиру на море можно действительно дешево. По словам директора агентства недвижимости Batumi Realtor Тамары Тоноян, стоимость жилья в Батуми варьируется от 300 до 2500 долларов за кв. метр. Вторая хорошая новость – налоги с покупателей недвижимости в Грузии не берут, в том числе и с иностранцев. В Грузии самое низкое налоговое бремя в Европе. «С собственников берут налог только при продаже объекта, которым они владели меньше двух лет, – продолжает Тамара Тоноян. – Составляет он 5%». Стоит отметить, что процедура оформления недвижимости в этой стране очень простая и занимает всего 15 минут. По этому показателю Грузия занимает третье место в мире.

Третий положительный момент. В Грузии можно найти объекты недвижимости для инвестиций. Поток иностранных туристов неуклонно растет. В июле текущего года страну посетило более 1 млн путешественников из других стран, что, по словам грузинского премьер-министра Мамука Бахтадзе, стало историческим максимумом. А с начала года в Грузии побывало 4,6 млн иностранцев. Туристическая инфраструктура Грузии не готова к такому потоку, и отелей не хватает. Инвестировать в строительство грузинских гостиниц в настоящее время выгодно.

По словам госпожи Тоноян, сегодня в Батуми реализуется два крупных проекта – апарт-отели премиум-класса Twin Tower (на фото ниже) и Alliance Palace. Первый проект строит компания Orbi Group. По словам представителя этой компании Нины Лукьяненко, цены в Twin Tower начинаются от 40 тыс. долларов. За эти деньги можно приобрести апартаменты площадью 24-30 кв. метров. На сайте застройщик обещает, что вложения за счет сдачи в краткосрочную аренду окупятся всего за 4,5 года. Заниматься сдачей в аренду будет управляющая компания девелоперской группы за 9% от полученной прибыли, объясняет госпожа Лукьяненко. Помимо этого собственник будет платить подоходный налог – 5% и эксплуатационные расходы – 2 доллара с кв. метра.

По словам Нины Лукьяненко, в год самые скромные апартаменты будут приносить владельцу около 7 тыс. долларов. «Такая доходность получается, если апартаменты в год будут загружены на 48%, в то время как среднегодовая загрузка в других аналогичных проектах Orbi Group составляет 60%», – замечает она. То есть в теории доходность собственника, исходя из этих расчетов, должна быть выше. Однако никаких письменных гарантий доходности собственникам апартаментов застройщик не дает.

Во втором проекте, который реализует группа Alliance, цены на апартаменты начинаются от 43 тыс. долларов. Оператором апарт-отеля Alliance Palace (на фото выше) станет группа Marriott. Схема разделения доходов несколько иная. Управляющая компания берет себе 40% дохода и из этой суммы самостоятельно оплачивает эксплуатационные платежи и налоги, а владелец недвижимости получает чистые 60%.

Инвестиции в апарт-отели

Схема получение доходов через сдачу курортной недвижимости достаточно интересна для инвестиций, главная проблема – отсутствие гарантий со стороны застройщиков. Тем более, что сейчас в Батуми возводится огромное количество новостроек, и когда они будут сданы, то спрос на апартаменты снизится, а вместе с ним и доходность. Вторая проблема – турпоток может уменьшиться. Грузия стала хорошей альтернативой туристам, которые регулярно отдыхали в Турции и Египте. По данным Национальной администрации туризма Грузии, больше всего иностранцев в эту страну приезжает из Азербайджана, Армении, Турции, а Россия – на четвертом месте. И вполне ожидаемо, что после окончательной стабилизации политической ситуации в Турции и Египте, российские туристы вернутся на привычные для себя курорты.

При этом рассчитывать на общее подорожание жилья не стоит. Согласно информации из издания Georgia Today, в июне прошлого года цены на недвижимость в Грузии достигли максимальной отметки, а в июле рухнули на 14%. Судя по всему, в ближайшие несколько лет грузинский рынок будет находиться в состоянии стагнации.

Вид на жительство за 35 тыс. долларов

Наверное, самый привлекательный момент приобретения жилья в Грузии для иностранцев – это получение вида на жительство, для чего нужно купить объект недвижимости стоимостью всего 35 тыс. долларов. Это самое доступное предложение в мире. Для сравнения: вид на жительство в Турции через покупку недвижимости начинается с отметки 45 тыс. евро, в Латвии и Болгарии – 250 тыс. евро. Впрочем, в Грузии порог получения вида на жительство через покупку недвижимости тоже может вырасти. В августе текущего года грузинскими депутатами было внесено предложение поднять минимум с 35 тыс. до 100 тыс. долларов.

Батуми: «пробки» на дорогах и канализация в море

Главная проблема курортов Грузии – инфраструктура. Несмотря на то, что сегодня численность населения Батуми составляет всего 192 тыс. человек (по данным ресурса «Википедия») плюс туристы, все светлое время суток центр города стоит в «пробках». Скорость транспортного потока редко превышает 20 км в час. Можно ожидать, что после того, как десятки жилых комплексов, которые сегодня возводятся в Батуми, будут достроены, город окончательно «встанет в пробках». А воздух автомобильные выхлопы, конечно же, не озонируют.

При наличии генплана застройки города проблемы трафика можно было бы если не решить, то, по крайней мере, как-то контролировать. Однако действующего генплана в Батуми нет. В текущем году мэр города Лаша Комахидзе в интервью журналу «Международные инвестиции» заявил: «Недавно мы анонсировали, что будет составлен генеральный план развития Батуми, то есть у города будет генеральный план развития, который станет определяющим документом для инвесторов». Но сколько времени пройдет от анонса до появления генплана, сказать сложно. А пока город застраивается крайне хаотично. Если посмотреть на районы вдоль побережья сверху, то они напоминают шахматную доску, на которой новые люксовые комплексы перемешаны с колоритной застройкой советского времени.

Отдельно стоит упомянуть об инженерных коммуникациях и экологии. Как ни удивительно, но эти понятия тесно связаны и являются, на мой взгляд, главной проблемой развития туризма. Например, местные жители Батуми в море не купаются. Очень грязное, объясняют они, поскольку в нескольких местах канализация сливается прямо в воду. Документального подтверждения этого факта найти не удалось, но на пляже в районе улицы Шерифа Химшиашвили стоит устойчивый характерный запах. В районе морского порта, говорят, нет ливневой канализации, и вся грязь с городских улиц тоже оказывается в море. Подобные рассказы местных жителей, по сути, слухи. Но то, что море в Батуми крайне грязное – факт.

Безопасность и отношение к России

В 2004 году по инициативе Михаила Саакашвили, управлявшего в то время Грузией, в полиции была проведена серьезная реформа. Во-первых, из полиции была уволена половина состава, вместо которой набрали новых молодых сотрудников. Сегодня полицейские патрули в Грузии не только следят за правопорядком, но и помогают людям, которые попали в сложную ситуацию. Восторженных историй о работе грузинских полицейских в интернете достаточно. Одновременно с реформой была объявлена жесткая война «ворам в законе». Многих криминальных авторитетов посадили за решетку, другие уехали из страны. Сегодня Грузия находится на первом месте в Европе и пятом в мире по индексу безопасности, согласно рейтингу международного агентства Numbeo.

В то же время к России в Грузии неоднозначное отношение. После вооруженного конфликта 2008 года страны разорвали дипломатические отношения, и они до сих пор официально не восстановлены. То есть российского консульства в Грузии нет, а интересы россиян, попавших в сложную ситуацию, представляет посольство Швейцарии.

В последнее время отношения налаживаются. Но с негативом к России в Грузии все ещё столкнуться можно. Так, например, на концерте в честь 80-летия Вахтанга Кикабидзе, проходившего 19 августа в Батуми, соведущий певца со сцены заявил, что Кикабидзе уже 10 лет не посещает территорию «агрессора, который сейчас топчет территорию Украины». Речь была закончена лозунгом «Слава Украине!», после чего зал взорвался аплодисментами.

Подводим итоги

На взгляд автора статьи, минусов для покупки недвижимости в Грузии набирается гораздо больше, чем плюсов. Главный бонус – получение вида на жительство. Но и здесь все не так однозначно. Если уж вас привлекает грузинская кухня и возможность общаться на русском языке, то проще арендовать жилье на длительный срок. Тем более, что иностранцы могут жить в Грузии 360 дней. А раз в год пересечь границу России, Армении или Турции и вернуться обратно несложно. Зато выйдет гораздо дешевле.