Принято считать, что обманутыми дольщиками становятся покупатели массового жилья, и статистика, в целом, это подтверждает. В Москве более 5 тыс. обманутых дольщиков, отчитывался в июле текущего года Москомстройинвест, из них 2,5 тыс. человек купили квартиры в проектах, расположенных в границах старого города, остальные – на присоединенных территориях. Неудачными оказались проекты в Южном Тушино, на Ленинградском проспекте, Кировоградской улице и ряд других. Самая большая группа пострадавших от ненадежных девелоперов (ЗАО «Энергостройкомплект-М») насчитывает 281 человек.

Однако высокая стоимость квадратного метра не является защитой от недобросовестных застройщиков. Так, в сложной ситуации оказались покупатели премиального жилого комплекса «Кутузовская миля», расположенного в районе Фили-Давыдково: здесь из-за финансовых проблем компании Potok Сергея Полонского и его конфликта с партнёром по проекту (ЗАО ФЦСР) обманутыми дольщиками стали покупатели 256 квартир. Стройка в рамках проекта началась в 2007 году, через год была заморожена из-за кризиса. Но, по словам главы организации дольщиков «Кутузовской мили» Сергея Лабутьева, Полонскому удавалось привлекать покупателей до 2010 года. За это время он собрал 5,64 млрд рублей, а до стройки дошло менее половины этой суммы (2,53 млрд рублей). В результате из четырёх корпусов достроен один. Устные обязательства, данные дольщикам, Сергей Полонский не выполнил, а дополнительное соглашение о пролонгации инвестконтракта на строительство так и не подписано.

На фото: пикет обманутых дольщиков Mirax Group (автор – Сергей Лабутьев)

«Кутузовская миля» оказалась самым скандальным проектом на рынке дорогого жилья Москвы. Видимость отсутствия проблем частично объясняется меньшими, по сравнению с массовым сегментом, масштабами. Так, по данным Contact Real Estate, в первом полугодии текущего года на первичном и вторичном рынке элитного жилья в Москве было продано 318 квартир. Для сравнения, общий объём сделок купли-продажи жилья в Москве за этот период исчисляется тысячами транзакций.

По словам партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, в элитном сегменте риски покупателей в основном связаны с затягиванием сроков завершения строительства и сменой первоначальной концепции проекта, и случаев намеренного обмана со стороны застройщика практически не было. До введения закона 214-ФЗ, защищающего права соинвесторов строительства, застройщики часто начинали продажи до получения полного пакета документов, и покупатели сознательно шли на риск из-за дисконта в цене. Кому-то везло, и дом достраивался в приемлемые сроки, но случалось и так, что из-за возникших проблем с согласованием деньги инвестора оказывались замороженными на несколько лет.

Екатерина Тейн знает историю, в которой клиент ещё до кризиса купил пентхаус в проекте на Остоженке. Стройка так и не началась, перспективы проекта остаются неопределенными. Впрочем, такие случаи в сегменте элитного жилья редкость. Как правило, покупатели жилья в премиальном и элитном сегментах сталкиваются лишь с несоблюдением сроков строительства. Часто это связано с изменением параметров или концепции проекта, как это было, например, в ЖК «Дом на Мосфильмовской», в котором выросла площадь застройки, изменился метраж квартир и виды из окон.

Причины обновления концепции могут быть разные. Например, пауза в финансировании, новые требования со стороны мэрии, под которые приходится подстраивать проект. Так, во время кризиса была проведена реконцепция ЖК «Итальянский квартал» (минимальная площадь квартир была снижена до 45 кв. метров, что нехарактерно для элитных комплексов, где порог начинается от 100 кв.метров), а в жилом комплексе на улице Бурденко, 10, стиль сталинского ампира был заменён на хайтек, этажность увеличена.

В ЖК «Афанасьевский» часть квартир была продана в 2004 году, потом проект был заморожен, сейчас снова реализуется, но с изменениями. «Проблемы с дольщиками в этих проектах решали индивидуально, не доводя дело до судебных разбирательств», – отмечает Екатерина Тейн. Суды в основном используются подрядчиками, если возникают проблемы с оплатой их работы. В такой ситуации сейчас застройщик жилого комплекса Sky House на Мытной улице – в отношении MosCityGroup подан иск о банкротстве.

Законодательно покупатели любого городского жилья защищены одинаково – все застройщики вынуждены соблюдать закон о долевом строительстве. Но из-за разницы в стоимости квартир (квадратный метр на Остоженке стоит от $33 тыс., эконом-класс стоит в среднем $5 тыс. за кв. метр) штрафы для девелоперов элитных комплексов могут составлять 1,5 млн руб. ( $47 тыс.),что вынуждает их выполнять обязательства, отмечает исполнительный директор агентства Quadro Real Estate Андрей Иванов.

В результате застройщики элитного жилья гораздо быстрее улаживают свои проблемы – свободных площадок в престижных районах Москвы мало,и всегда найдутся желающие закончить проект.