26 декабря 2013

Под Новый год принято подводить итоги. Интернет-журнал «Элитное.РУ» в канун праздника решил проанализировать путь, который прошёл рынок премиальных новостроек от первого элитного дома до жилых комплексов, которые возводят сегодня. Но чтобы, как говорится, не растекаться мыслью по древу, мы решили рассмотреть эволюцию элитного рынка на примере двух конкретных проектов.

Первым элитным жилым комплексом Москвы стал проект Агаларов Хаус (ниже на фото). Строительство дома началось в 1995 году, а через два года он был сдан в эксплуатацию. С того момента прошла целая эпоха, но до сих пор «Агаларов Хаус» является одним из самых престижных жилых комплексов столицы.

Однако за прошедшие полтора десятка лет не раз менялись критерии и нормы элитного строительства. Мы решили подробно рассмотреть, как эволюционировало с того времени элитное жильё Москвы, сравнив «Агаларов Хаус» с новым элитным ЖК «Дом на Трубецкой» (ниже на фото).

Почему мы решили противопоставить проекту Араса Агаларова именно этот проект? Во-первых, по мнению опрошенных нами экспертов, «Дом на Трубецкой», вобрал в себя все основные тренды элитного строительства последнего времени. Во-вторых, он, как и его старший «собрат», успешен. Сдан в эксплуатацию «Дом на Трубецкой» только в этом году, однако, по словам руководителя департамента городской недвижимости Kalinka Realty Марии Крюковой, он распродан уже на 73%: из 90 квартир осталось лишь 24 свободных. Инвестором и застройщиком этого проекта является ООО «Опытный завод резино-технических изделий» (ОЗ «РТИ»), а генподрядчик – ЗАО «Фодд» (в соответствии с договором № 21/10/10-1 от 21 октября 2010 года).

Впрочем, элемент случайности в выборе, конечно, имеется: если комплексу «Агаларов Хаус» найти замену невозможно, то на месте «Дома на Трубецкой» мог оказаться и другой. Например, «Баркли Хаус», «Литератор» или «Барин хаус».

Деньги счёт любят.

Цены в проектах сопоставимы. Цена одного кв. метра в «Агаларов Хаусе», по словам руководителя департамента городской недвижимости Welhome Жанны Лебедевой, начинается от 30 тысяч долларов. И одна из причин такой стоимости – в ограниченности предложений. Средняя стоимость квадратного метра в «Доме на Трубецкой» – 22 тыс. долларов, но без отделки. А по данным директора департамента управления активами группы ПСН Екатерины Тейн, квартиры с отделкой в этих проектах стоят в среднем на 20% дороже жилья без отделки. Таким образом, можно считать, что цены более-менее сопоставимы.

Location, location, location…

В сегменте дорогой недвижимости одним из главных критериев элитности является местоположение проекта. «Агаларов Хаус» расположен по адресу улица Большая Грузинская, дом 19. Если отталкиваться от излюбленной застройщиками точки отсчёта, – Кремля, – то расстояние до жилого комплекса составит около 2,5 км. Это по прямой, а на машине, согласно «Яндекс. Карты» придётся проехать расстояние почти в два раза больше – 4,9 км. Даже сегодня этот район не входит в пятерку наиболее престижных районов столицы, а если учесть, что в то время площадку в центре Москвы можно было найти гораздо проще, чем сегодня, то появляется вопрос – почему Арас Агаларов выбрал для строительства своего проекта Пресненский район?

- Элитная география выглядела совсем иначе: престижное жильё строилось точечно, о сложившихся районах элитной застройки и речи не было, как и привязки к Кремлю, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова. – При выборе места застройщики отталкивались от конкретных площадок, которые были в наличии. Но, стоит учесть, что окрестности Зоологических улиц были крайне престижным местом. Это сегодня застройка там смотрится как усовершенствованные «церковки» с плохой инженерией, потолками 2,7 метра и без парковок.

«Дом на Трубецкой», как следует из названия, расположен на Трубецкой улице, дом 28/1. Несмотря на то, что проект находится за пределами Садового кольца, расстояние до Кремля на 800 метров меньше, чем от ЖК «Агаларов Хаус» – 4,1 км. Район Хамовники, где расположен проект, тоже далеко не самый элитный. Но в последние два года он лидирует по количеству премиальных проектов на столичном рынке: здесь возводится более половины площадей элитных новостроек Москвы. Например, здесь строятся жилые комплексы Knighsbridge, «Садовые кварталы», «Литератор». Объяснить строительную активность в Хамовниках можно близостью «Золотой мили». Места под застройку новых проектов в окрестностях улиц Остоженка и Пречистенка заканчивались, а рядом – через дорогу – располагался район с огромным потенциалом в виде промышленных зон. В результате, Хамовники, некогда трудовая окраина столицы, вошёл в список элитных районов Москвы. Впрочем, ради справедливости, стоит вспомнить, что когда-то и Остоженка стала «Золотой милей» лишь благодаря наличию мест под застройку.

Размер не имеет значения.

В комплексе «Агаларов Хаус» всего 34 квартиры. С появлением этого проекта на московском рынке появилось понятие «клубный дом». Более того, долгое время считалось, что к элитному жилью относятся только клубные дома с количеством квартир не более 40.

В «Доме на Трубецкой» 90 квартир (выше на фото). В середине 2000-х годов застройщики встали перед дилеммой: строить на дефицитных площадках центра Москвы большие комплексы бизнес-класса или камерные элитные дома. В конце концов, застройщики просто закрыли глаза на предрассудки по поводу размера комплекса. Если ещё пять лет назад об элитности дома на 100 квартир велись споры, то сегодня проект «Садовые кварталы», в котором более одной тысячи квартир, без всяких сомнений считается элитным.

Face control.

В проекте «Агаларов хаус» был жёсткий face control. Арас Агаларов строил дом для себя, а хорошие соседи являются непременным условием для комфортной жизни. Агаларов-старший лично проводил собеседование со всеми покупателями и двум из них отказал без объяснения причины: просто потому, что они ему не понравились. В результате, две квартиры заняли сам Арас Агаларов и его сын Эмин, а в остальных поселились или хорошие знакомые Агаларова-старшего, в частности, три квартиры купил Зураб Церетели – для себя, для дочери и под мастерскую. В остальных поселились люди, которые показались Агаларову хорошими соседями. Поиском покупателей занимались всего трое брокеров, которых он тоже отобрал сам – Надежда Кот, Екатерина Румянцева (в настоящее время – председатель совета директоров компании Kalinka Real estate Consulting Group) и Александр Волохович.

В современных элитных комплексах «фэйс-контроля» нет или он номинальный. «Дом на Трубецкой» исключением не является. Что, впрочем, не удивительно. В нынешних реалиях рынка дорогого жилья , когда на одного потенциального покупателя несколько квартир, застройщикам не до создания тёплой и дружественной атмосферы.

Площадь квартир.

Общая жилая площадь в «Агаларов Хаус» – 11,6 тыс. кв. метров, размер отдельных квартир – от 120 до 300 кв. метров. В «Доме на Трубецкой» площади квартир меньше – от 85 до 260 кв. метров. В последнее время происходит «измельчание» элитного жилья.

- Переломный период на рынке элитного жилья произошёл после кризиса, – объясняет руководитель направления продаж новостроек компании Blackwood Дмитрий Борисов, – _покупатели поняли, что, покупая громадные квартиры, они, по сути, переплачивают за воздух и пафос, особенно в свете непрерывно растущей цены на московскую недвижимость. Застройщики, в свою очередь, отреагировали на покупательский спрос уменьшением площадей квартир в престижных новостройках.

Кубометры жилья.

Зато высота потолков в последние годы увеличилась. В «Агаларов Хаус» она составляет 3,1 метра. Для нынешней элиты этого недостаточно. Например, высота потолков в «Доме на Трубецкой» составляет 3,3 кв. метра. Это необходимый минимум. По словам управляющего партнёра агентства «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, в современных элитных новостройках стандартная высота потолков составляет 3,3-3,8 метра. Но это не предел, так в жилом комплексе «Пречистенка, 13» высота потолков доходит до четырёх метров. Две эти тенденции – уменьшение площади и увеличение высоты потолков – привели к тому, что время от времени риэлторы рынка предлагают продавать элитную недвижимость не кв. метрами, а кубическими. Правда, пока эта идея не нашла практического применения.

Школа ремонта.

Жильё в комплексе «Агаларов Хаус», по словам эксперта рынка недвижимости Надежды Кот, продавалось с отделкой. В каждой квартире установлен камин, отапливаемый дровами, в ванной – джакузи, полы отделаны мрамором, а стены украшены тканевыми обоями, подобранными самим девелопером.

В комплексе «Дом на Трубецкой» квартиры реализуются без отделки. В последние годы так продавалось большая часть элитного жилья на первичном рынке. По официальной версии, это делалось исключительно в интересах владельцев, чтобы последние могли обустроить жильё по своему вкусу. Однако эксклюзивность жильцам обходится дорого: им приходится несколько лет жить «на стройке». Но есть и другая причина – девелоперам просто было невыгодно заниматься ремонтом, так как он требовал высокой вовлечённости в процесс, доход от которого был невелик.

Однако с каждым годом продавать квартиры всё сложнее, покупатели становятся капризнее, а как следствие этой тенденции – новостройки с отделкой возвращаются на элитный рынок. Сегодня, по словам управляющего партнёра IntermarkSavills Дмитрия Халина, на рынке элитных новостроек Москвы предложение с отделкой составляет 15-20%. В частности, жильё с ремонтом можно купить в таких проектах как башня «Око» и комплекс «Моншер», реализуемые застройщиком «Капитал Групп», проект «Меркурий Тауэр», комплекс St. Nickolas на Никольской, проектах Barkli Park, Barkli Residence, а также в ряде других.

Отделка общественных зон.

Площадь фойе в ЖК «Агаларов Хаус» составляет 400 кв.м. Его дизайн выполнен в классическом стиле, а для отделки использовался эксклюзивный каррарский мрамор и гранит. Стены фойе украшают живописные полотна ХIХ века, созданные голландскими художниками, а с потолка свисают хрустальные люстры (ниже на фото).

В последнее время классика не в моде. Входная зона комплекса «Дом на Трубецкой» выполнена в стиле ар-деко с использованием натуральных материалов (чёрный мрамор, хрусталь, оникс, корень тика и витражные дымчатые стекла, особенный эффект которых усиливается за счёт подсветки). В декорировании фойе используются 3D-панели и вертикальные колонны. На полу выложена мозаика из мрамора различных цветов и сортов. Двери выполнены из массива дуба (ниже на фото).

Инфраструктура и инженерия.

В «Агаларов Хаус» работает фитнес-клуб и SPA-центр, ориентированный только на жильцов комплекса: финская сауна, 18-метровый бассейн, русская и турецкая бани, солярий, бильярд, косметический салон. В подземной части здания расположен паркинг, а для гостей есть отдельная автостоянка.

В «Доме на Трубецкой» внутренняя инфраструктура более обширная: в нём есть фитнес-центр, сигарная и бильярдные комнаты (ниже на фото), бассейн, зона SPA с баней и сауной, а также детский центр с кинозалом и зонами отдыха. Пользоваться инфраструктурой могут только жители комплекса.

Вывод.

За двадцать лет существования рынка элитного жилья потолки в квартирах стали выше, а площади меньше. Впрочем, наверное, технические характеристики – это не самое главное. Главное, на наш взгляд, то, что увеличившиеся в своих размерах новостройки утратили свою камерность. Если комплекс, который построил Арас Агаларов, был продуктом ручной работы для избранных, то сегодня строительство элитных новостроек поставлено на конвейер. «Квадрато-гнездовым» методом девелоперы застроили окрестности улиц Остоженки и Пречистенки, а когда там не осталось места, то принялись за освоение новых районов. Но hand-made по-прежнему в моде. Наверное, поэтому построенный 20 лет назад дом до сих пор может конкурировать с новыми жилыми комплексами.

Читайте также:

Трудности перевода: как сделать из апартаментов квартиру

Три проекта элитных апартаментов, для которых выход на рынок завершился неудачей

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.