09 октября 2014

Как узнать площадь квартиры.

Первое, что удивило Киру Ремизову в Афинах, – местные риэлторы. Недоумение у этих милых и не очень-то обязательных ребят вызывали даже самые элементарные вопросы. Например, площадь квартиры: «Ну «квадратов» 55 она будет, наверное. А как вы думаете?» – спрашивал ее в ответ риэлтор, критически обозревая предлагаемую студию. Вопрос о размерах комнаты и кухни в принципе ввёл его в ступор: «Какая разница, если вам нравится эта квартира?» В итоге он пообещал порыться в документах в офисе и надолго пропал. Сперва Кира подумала, что это такой странный риэлтор попался. Но на десятом просмотре поняла, что это не исключение, а общепринятая практика. И перестала задавать глупые вопросы из серии «входит ли балкон в общую площадь квартиры». Кстати, самый предприимчивый из риэлторов поразил её тем, что достал из кармана рулетку и предложил измерить длину стен и посчитать метраж прямо на месте.

Кира давно приглядывается к греческой недвижимости и года три назад впервые задумалась, что неплохо было бы останавливаться не в отеле, а в своей, пусть и небольшой, квартирке. Причина в том, что она влюблена в греческий музыкальный инструмент бузуки, обучилась игре на нём и при первой возможности улетает в Афины к друзьям, которые разделяют её увлечение. За это время Кира успела выучить греческий язык и накопить денег на квартиру в одном из недорогих районов центра Афин (да-да, в отличие от многих других городов центральная часть греческой столицы в основном непрестижна, а в некоторых местах даже опасна).

Кризис в Греции пришёлся ей «в помощь». Если ещё три-четыре года назад квартиры такого класса стоили 35–40 тыс. евро, то сейчас цены упали до 20 тыс. Конечно, придётся вложить ещё около 10 тыс. евро в ремонт и 3–4 тыс. в оформление (комиссионные, налоги и пр.), но сама возможность скорой покупки откровенно радует Киру: «А что я возьму за 1,5 млн рублей в Москве? Ничего. Накопленных денег разве что хватит на скромную студию в Подмосковье».

Греция под влиянием кризиса.

Что ж, Греция действительно перенесла последний мировой экономический кризис значительно тяжелее остальных стран Европы. В течение последних пяти лет она постоянно упоминается среди лидеров по падению цен на недвижимость – всего с 2008 года более чем на треть. «Снижение составило в среднем 4,5% в 2010 году, 5,5%, 11,5% и 10% в 2011-м, 2012-м и 2013-м соответственно. Сильнее всего кризис ударил по удалённым от побережий материковым зонам: в них цены упали до 50%. Курортная недвижимость подешевела не так сильно – в среднем на 20%»_, – отмечает гендиректор агентства элитной недвижимости blank" >Must Have Елизавета Некрасова.

Существует мнение, что рынок недвижимости Греции в течение 2014 года «просядет» еще на 6–12%. Впрочем, международная рейтинговая компания Fitch прогнозирует, что падение будет более глубоким – до 15%. Причины остаются прежними: снижение доходов населения, крайне высокий уровень безработицы, высокие налоги на содержание недвижимости. Но местные специалисты уверены, что «дно уже позади». «Цены в этом году потихоньку стабилизируются, а в некоторых регионах даже восстанавливаются», – рассказывает директор агентства Real Estate Services Наталия Ковалева.

По её словам, стабилизации способствует ряд законодательных мер и нормативных актов, принятых для привлечения зарубежных покупателей. Например, Греция предоставляет пятилетний ВНЖ покупателям и их семьям, приобретающим объекты стоимостью от 250 тыс. евро (в том числе гражданам России). Также снижен налог на передачу права собственности для покупателей с 10% до 3% и максимально упрощена процедура аренды вилл и апартаментов, чтобы помочь владельцам получать доход от туризма. Пожалуй, эти меры и в самом деле подействовали. Сразу несколько компаний, специализирующихся на греческой недвижимости, отмечают резкий рост спроса среди иностранных покупателей, преимущественно из России и Украины (во всяком случае, количество заявлений на получение ВНЖ от граждан этих стран за год увеличилось в два раза).

Цена вопроса.

По словам гендиректора RMC Global Марии Коне, цены на студии начинаются от 30–35 тыс. евро, в то время как односпальные и двуспальные апартаменты можно приобрести в диапазоне 50–55 тыс. и 70–75 тыс. евро соответственно. Стоимость вилл, безусловно, зависит от их расположения: если объект находится в жилом посёлке, цены начинаются от 300–350 тыс. евро, тогда как отдельно стоящая вилла обойдётся минимум в 1 млн евро.

Самые популярные места Греции для приобретения недвижимости – Салоники, полуостров Халкидики и острова Родос, Корфу, Крит, Самос и Миконос. В сегменте бизнес-класса апартаменты на первичном рынке предлагаются в среднем от 1,5 тыс. евро за кв. метр, а средняя цена вилл и апартаментов премиум-класса составляет от 5 тыс. евро за кв. метр. «Например, видовые апартаменты на первой пляжной линии площадью 200 кв. метров стоят 1–1,5 млн евро. Вилла в Салониках площадью 400 кв. метров с видом на море продаётся за 2,2 млн. Интересно, что отдельные эксклюзивные предложения даже в острую фазу кризиса не снижаются в цене. Например, вилла в Афинах площадью 900 кв. метров с большим участком и частным пляжем стоит уже 14 млн евро», – отмечает Елизавета Некрасова.

Полуостров Халкидики пользуется популярностью среди россиян, с одной стороны, из-за обширных пляжей и сосновых лесов, с другой – скромного бюджета покупки по сравнению с островами. Стоимость апартаментов с одной спальней недалеко от моря стартует с отметки 50 тыс. евро, цены на таунхаусы начинаются от 100 тыс., а коттедж площадью от 100 кв. метров можно приобрести за 180–200 тыс. евро. Впрочем, надо заметить, что наиболее ликвидные объекты уже нашли своих покупателей.

На втором месте по популярности стоят жаркий Крит и цветущий элитный остров-курорт Корфу. На третьем – прибрежные пригороды Афин и окрестности города (Пелопоннес, Аттика, Эвия). Но в последнее время проявляется новый тренд: покупатели присматриваются к другим районам страны, менее доступным для авиаперелётов. В частности, покупатели всё больше приобретают жильё на курортах Пиерии и Кавалы, острове Тассос.

Жилье в новостройке или вторичный рынок.

На первый взгляд, сейчас в Греции выгоднее покупать недвижимость на вторичном рынке. Из-за кризиса все последние годы нового строительства практически не велось, девелоперы завершали заявленные ранее проекты и дефицит новостроек уже заметен. Упадок в строительном секторе привёл к тому, что предложение на вторичном рынке значительно шире. «Кроме того, во вторичном сегменте всегда возможен торг, особенно если продавец нуждается в деньгах и хочет продать быстро», – советует Мария Коне.

При покупке иностранцам вообще и россиянам в частности необходимо помнить, что цена, которую запрашивает продавец, это лишь стоимость объекта, дополнительно надо оплатить налоги, нотариальные услуги, комиссию агента и регистрацию земельного участка. При приобретении новостройки у юридического лица нужно добавить 23% НДС вместо других налогов. При покупке «вторички» нужно заплатить налог за переход права собственности в объеме 3%. Комиссия агентства в Греции обычно составляет 2% (плюс 23% НДС). Но у новостроек есть свои плюсы: появляется возможность отделать дом «под себя», получить рассрочку при оплате и т.д.

Кстати, российским покупателям стоит знать, что ипотека в Греции из-за экономических проблем для иностранцев весьма труднодоступна, можно сказать, практически отсутствует. Для получения кредита иностранному заёмщику необходимо иметь статус резидента Евросоюза или представить декларацию о доходах, которые покупатель недвижимости получил в Греции. Средняя процентная ставка для иностранцев возрастет со средних 5–6% до 7–7,5%. К тому же на некоторых островах (например, Лесбос, Самос, Скирос) банкам в принципе запрещено выдавать ипотеку иностранцам.

В завершении стоит отметить, что Греция сейчас предоставляет один из самых дешёвых ВНЖ в Европе. Для этого нужно лишь приобрести недвижимость на сумму от 250 тыс. евро, тогда покупателю и его семье дают вид на жительство сроком на пять лет. Кстати, под семьёй подразумеваются лишь сам собственник, его супруг (супруга) и несовершеннолетние дети. Мало кому известно, что на самом деле достаточно купить здесь любую недвижимость (хоть за 20 тыс. евро) и доказать свою финансовую состоятельность. Для этого нужно положить на свой счёт в греческом банке 24 тыс. евро, чтобы получить ВНЖ в этой стране на два года с возможностью продления ещё на три года в дальнейшем. Например, если речь идёт о семье из трёх человек, нужно добавить к этой сумме 20% на супруга и 15% на несовершеннолетнего ребёнка. Кстати, деньги не будут «заморожены» все это время – после получения выписки со счёта при подготовки пакета документов при оформлении ВНЖ ими можно свободно распоряжаться.

Болгария как альтернатива.

Основной конкурент греческого рынка недвижимости – Болгария. Чтобы насладиться целебным воздухом и природными красотами Болгарии многие российские «селебритис» уже обзавелись в этой стране недвижимостью. Жильё здесь купили Лолита Милявская, Михаил Боярский, Надежда Бабкина. Что уж говорить о бизнесменах, для многих из которых Солнечный Берег давно стал «дальней дачей», где прекрасно себя чувствуют их пожилые родители и маленькие дети. Русским в этой стране очень комфортно: прекрасный климат, тёплое море, местное население настроено лояльно, да и болгарский выучить можно без проблем, а затраты на жизнь существенно ниже, чем на родине. Впрочем, Болгария привлекает внимание не только российских звёзд. Например, дом здесь приобрел голливудский герой боевиков Дольф Лундгрен. Мы решили разобраться, какую недвижимость стоит приобрести в этой стране, чтобы покупка была не только приятной, но и выгодной.

Заметим сразу, если раньше болгарская недвижимость привлекала покупателей своей откровенной дешевизной, то в последние годы ситуация изменилась. «Сейчас, в принципе, всё немного подорожало, а практически все самые дешёвые предложения уже перепроданы. Ведь земли остаётся всё меньше и меньше и она дорожает, – рассказывает брокер ZoraHome, Int Цветозар Стоянов. – При этом предложение в сегменте премиум-класса растёт и ширится, ведь на хороших участках выгоднее построить дорогую недвижимость». На вторичном рынке привлекательных цен практически не осталось, большинство предложений не соответствует приемлемому соотношению «цена-качество». Так что вернулись те времена, когда вновь выгоднее брать новостройку на раннем этапе строительства, тем более на них сейчас предоставляют неплохие скидки. Надо только внимательно выбирать строительную компанию.

«Ценник» соответственно у каждого сегмента свой. Так, стоимость эконом-студии на море начинается от 19 тыс. евро (в районе Солнечного Берега – от 30 тыс. евро), на горнолыжных курортах, где всё значительно сложнее и разнообразнее, – от 25 тыс. евро, в среднем от 700 евро за кв. метр. «Нужно понимать и местную специфику. Например, возьмём слово «вилла». Для болгар это аналог нашей дачи для отдыха, поэтому виллы здесь и меньше по площади и дешевле домов, цены на них начинаются от 100 тыс. евро», – отмечает Цветозар Стоянов. Надо иметь в виду, что на Солнечном Берегу цены на квартиры и апартаменты существенно выше, чем в Несебре или расположенном недалеко Святом Власе. Это оправдано. Многие приобретают здесь жильё для сдачи в аренду, а в высокий сезон цены на квартиры начинаются от 60 евро в сутки.

Сделки в Болгарии оформляются очень быстро, без особых бюрократических проволочек. В среднем можно управиться за месяц. Причем на один объект может быть несколько собственников. Ограничений здесь нет. Кроме того, всем выдают многоразовую мультивизу, которая позволяет оставаться на территории Болгарии 180 дней в году (кстати, для пенсионеров этот срок не ограничен), а через пять лет можно уже получить вид на жительство. Ну а после вступления Болгарии в Шенген лица, имеющие здесь ВНЖ, получат право передвигаться по шенгенскому пространству без виз.

Текст опубликован в журнале «Мир и Дом» №9, 2014

Читайте также:

Стоит ли ездить в бизнес-туры за недвижимостью

Плайя-де-Аро: сосновый оазис в сердце Каталонии

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.