18 апреля 2016

Покупатели квартир в новостройках, особенно те, что приобрели варианты в высокобюджетных проектах на ранних стадиях строительства, склонны к панике. Подтолкнуть их избавиться от своих еще недостроенных активов может все что угодно – от колебаний валютного курса до слухов глобального или локального характера. Новым покупателям такое положение вещей, на первый взгляд, несет сплошные плюсы: появляется возможность на высоких стадиях готовности приобрести недвижимость подешевле. Застройщики же, у которых еще остались первично нераспроданные квартиры, подобных ситуаций опасаются: бывшие покупатели становятся их прямыми конкурентами за клиента. Но так ли это на самом деле?

Переуступить по сходной цене

Выбор квартир в любой новостройке не ограничен одними только предложениями от застройщика. Чем ближе срок сдачи нового комплекса, тем чаще появляются варианты по переуступке права требования на будущее жилье. Это начинают выставлять на продажу квартиры сами покупатели – те, кто приобрел их в инвестиционных целях на ранних стадия строительства по более низким ценам, либо те, кто утратил интерес конкретно к этому объекту и хочет вложиться в какой-то иной, а может – пустить средства на другие цели, например, «подпитав» ими свой собственный бизнес. «Ценообразование в строящемся жилом комплексе, – объясняет коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов, – зависит как от политики продаж самого застройщика, так и от объема предложений на вторичном рынке данного проекта».

В качестве примера возьмем ЖК «Садовые кварталы», что возводится в Хамовниках (первые корпуса уже сданы в эксплуатацию, а полностью комплекс достроят в 2018 году). У застройщика (компании «Интеко», осуществляющей продажи через собственное агентство недвижимости «Магистрат») самое дешевое на данный момент предложение – квартира за 41,2 млн руб. Это расположенная на девятом этаже 11-этажного корпуса «однушка» площадью 68 кв. метров.

В роли инвесторов-продавцов по переуступке могут выступать и агентства недвижимости

Однако в том же самом комплексе по переуступке можно найти несколько куда более дешевых вариантов. Так, один частный инвестор предлагает однокомнатную квартиру (площадь 67 кв. метров), расположенную на третьем этаже 15-этажного корпуса. Владелец просит за жилье 25,7 млн руб. Продажа ведется через агентство Contact real estate. За 29,8 млн руб. на реализацию выставлена еще одна квартира от «частника» (продается через агентство «Люкс Дом»). Это «однушка» (площадь 59 кв. метров), расположенная на 8 этаже 14-этажного корпуса, что сдается в эксплуатацию в следующем году.

В роли инвесторов-продавцов по переуступке могут выступать и агентства недвижимости, если они в свое время сами приобрели некоторое количество квартир в жилом комплексе. В тех же «Садовых кварталах», например, такие предложения есть от агентства Est-a-Tet, и, по словам его представителям, цены на 17% ниже, чем у застройщика. Впрочем, подобных вариантов все же единицы, а большинство предложений по переуступке по ценнику сопоставимы с теми, что предлагает сам застройщик, и начинаются с отметки 41 млн руб.

Искусство создавать препоны

Это не единственный пример на столичном рынке. Квартиры, продающиеся по ценам ниже, чем у застройщика, можно отыскать практически в любой новостройке Москвы. Да и не только в еще строящихся домах, но и в уже готовых. Так, по информации от компании Knight Frank, в доме на Трубецкой, 10, где ведутся только вторичные продажи, цены находятся сейчас на уровне 24 тыс. долларов за кв. метр, но есть одно предложение за 12,9 тыс. долларов за кв. метр. А это фактически стоимость на стадии котлована, при том что в доме уже живут. Причина, по которой собственник заявил столь низкую цену, связана с тем, что ему требуется продать квартиру как можно быстрее.

Застройщик может внести в договор пункт, что продажа прав может происходить только с его согласия

Точно такая же причина и у появления дешевых квартир по переуступке в новостройках: инвесторов, зарабатывающих на ценовой динамике от котлована до почти готового дома, сейчас мало, ведь разница теперь не так велика. Поэтому и дешевых вторичных вариантов не много, по 2-3-4 на весь жилой комплекс, то есть, капля в море по сравнению с первичным предложением. На такие объемы застройщик, как правило, смотрит сквозь пальцы и не видит в них угрозу для ценообразования на объекте.

Иное дело, если процесс приобретает массовый характер, и у застройщика возникает желание его притормозить. Когда право собственности на объект оформлено, противостоять вторичным продажам сложно. Если же новостройка еще продолжает возводиться и вторичные продажи идут по переуступке, возможны варианты. «Застройщик может внести в договор пункт, что продажа прав может происходить только с его согласия, – говорит директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая. – Это можно оспорить в суде, но каждый случай индивидуален. Если застройщик не разрешает продать объект по переуступке по той причине, что не получил все средства по договору, то суд может встать на его сторону. Также некоторые застройщики устанавливают высокую комиссию при оформлении договора по переуступке права собственности».

Подружиться с конкурентом

Покупателей такие меры вполне могут отпугнуть: приобретать что-то более дешевое, но с непредсказуемым финалом сделки, или же связанное с дополнительными расходами, отважится не всякий. Впрочем, чисто запретительные меры на рынке недвижимости сейчас не очень-то популярны: не те времена, чтобы застройщику рисковать репутацией и призывать на свою голову проклятия клиентов, недовольных кабальными условиями. Можно действовать гораздо гибче и мягче, как поступает, например, компания Villagio Estate (это пример из загородного рынка, но его с некоторыми изменениями вполне можно экстраполировать и на городской). В этой компании в договоре купли-продажи сразу прописывают условие, что если дом в последующем будет выставляться на реализацию, то продавать его можно только через собственный отдел продажи застройщика, даже если покупателя найдет сам владелец. Но при этом владельцу предлагают интересный бонус.

Иными словами, застройщику вполне по плечу найти общий язык со своими бывшими покупателями

«При заключении договора на эксклюзивную продажу Villagio Estate предлагает не взимать с собственника эксплуатационные платежи в течение срока действия договора, – рассказывает директор департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Group Роман Попов. – Собственникам это выгодно, особенно тем, кто в приобретенном доме не живет, но при этом вынужден платить за эксплуатацию поселка. У застройщика свой интерес: такая схема исключает конкуренцию с собственными покупателями, а также предоставляет возможность получать дополнительные деньги от перепродажи вторичных объектов, когда объем первичного рынка исчерпывается».

Иными словами, застройщику вполне по плечу найти общий язык со своими бывшими покупателями и договориться полюбовно, не упустив при этом собственную выгоду. Как говорится, было бы желание, а возможности для компромисса найдутся.

Читайте также:

Цены и спрос на элитные новостройки падают, но застройщики анонсируют новые проекты

Как застройщику привлечь покупателя не ценой, но деньгами

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.