01 июня 2016

Оценка жилья дело крайне субъективное. Критериев очень много. Это и транспортная доступность, и инфраструктура района, и экология. Даже две квартиры одинаковой площади в одном жилом комплексе сравнить сложно. Например, что стоит дороже: квартира на втором этаже с хорошим ремонтом или ее аналог с отделкой, оставляющей желать лучшего, но на пятнадцатом с хорошими видовыми характеристиками? А если у первого варианта окна выходят на парк, а у второго – на шумную магистраль или соседний небоскреб? Дополнительная проблема – рынок недвижимости Москвы редко находится в стабильном состоянии: полтора десятка лет цены на нем росли, а в последние годы – падают. Как понять, что стоимость квартиры является справедливой? Гендиректор риэлторского агентства Point Estate Тимур Сайфутдинов рассказал порталу «Элитное.РУ» о методах оценки жилой недвижимости.

Между небом и землей

– Есть три метода оценки недвижимости: доходный, затратный и сравнительный. Первый предлагает оценить стоимость квартиры исходя из прибыли, которую можно получить, сдавая ее в аренду, с учетом износа. Однако в наших реалиях этот способ не всегда объективен, поскольку доходность от аренды недвижимости в высоких ценовых сегментах может составлять 3%, а в низких – 5%. Из-за этого погрешность при оценке порой превышает 60%.

Наценка за этаж и видовые характеристики достигает 20-30%

Согласно затратному методу, цена квартиры определяется исходя из тех расходов, которые понес собственник при ее покупке и отделке. Но, честно говоря, сегодня покупателей совсем не волнуют издержки продавцов. Поэтому единственный метод, который имеет право на существование, – сравнительный, позволяющий дать объективную и адекватную оценку стоимости недвижимости. Им пользуется большинство профессиональных участников рынка.

Приведем простой пример. Нам нужно оценить квартиру с ремонтом на 10 этаже 20-этажного здания. Для этого изучаем все предложения, выставленные на продажу в данном жилом комплексе, обращая внимание на этаж и качество ремонта. Если кв. метр в квартире на 3 этаже без ремонта стоит 500 тыс. руб., а в квартире с ремонтом на 20 этаже с лучшими видовыми характеристиками – 700 тыс. руб., то будет разумно продавать нашу жилплощадь за 600-650 тысяч рублей за кв. метр.

Для сравнительного подхода желательно найти не менее 3-4 аналогов

При расчетах нужно учитывать, что наценка за этаж и видовые характеристики достигает 20-30%. А стоимость ремонта «под ключ» обычно составляет от 1,2 до 2 тыс. евро за кв. метр (по сегодняшнему курсу ЦБ) в зависимости от качества отделки и материалов.

Ищем аналоги

– Другой вариант. Допустим, в доме продается всего одна квартира. Тогда брокер ищет в базе аналогичные (по классу, формату, количеству квартир, уровню инфраструктуры, наличию охраны и т. п.) жилые комплексы, расположенные в том же районе. Затем он выбирает квартиры с максимально похожими характеристикам. А если таковых не найдено, делают поправки к ценам той недвижимости, которая есть в предложении.

При этом обычно учитывают:
• этаж квартиры (чем выше, тем дороже – наценка, как мы уже сказали, составляет 20-30%);
• видовые характеристики (окна, выходящие в тихий двор, дают удорожание на 5-10% по сравнению с окнами на шумную улицу, а вид на уникальный исторический объект, такой как Кремль или храм Христа Спасителя, может добавить 20-30% к стоимости);
• площадь квартиры (чем больше площадь, тем ниже цена квадратного метра);
• уровень и особенности ремонта.

Нужно обратить внимание, насколько долго лот экспонируется на рынке

Для сравнительного подхода желательно найти не менее 3-4 аналогов. При этом грамотный брокер сразу видит, так называемые, «выскакивающие значения» – то есть квартиры, которые резко выделяются из общего пула предложения, со слишком высокой или слишком низкой ценой, без видимых на то причин. Такое жилье в сравнительном анализе учитывать не стоит.

Кроме этого, нужно обратить внимание, насколько долго лот экспонируется на рынке – это может свидетельствовать о завышенной цене или недостатках квартиры. В итоге, с учетом проведенного сравнения, определяется оптимальная цена для «нашей» квартиры, которая будет максимально приближена к рыночной.

Читайте также:

Как застройщики борются со своими же покупателями, ставшими их конкурентами

Рейтинг семейных новостроек Москвы: закрытые дворы, детские площадки и близость парков

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.