Тёмные окна «Золотой мили».

Недавно я оказался вечером в районе улицы Остоженка. Элитный квартал встретил меня тишиной, безлюдностью и тёмными окнами. Квартиры, в которых горел свет, можно было посчитать по пальцам: в 1-м Зачатьевском переулке насчитал семь окон, в Мансуровском – всего три.

«Многие покупатели элитной недвижимости имеют по несколько квартир, часто живут за границей, – рассказывает управляющий партнёр агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский. – И нередко случается так, что их жильё в новых домах пустует годами».

По словам учредителя агентства недвижимости Nika Estate Виктора Садыгова, в 10–15% квартир в элитных домах, построенных на Остоженке ещё 8–10 лет назад, до сих пор не сделан ремонт. А из 21 квартиры комплекса Barkli Virgin House, сданного в 2012 году, внутренняя отделка завершена всего в четырёх.

Покупатели могут не появляться в своих квартирах годами. При этом ежемесячная плата за коммунальные услуги в элитных комплексах Москвы доходит до 12–14 долларов за кв. метр. Так, в «Лайт-Хаусе», расположенном в Сеченовском переулке, 3, стоимость услуг управляющей компании составляет около 10 долларов за кв. метр, в ЖК «Гранатный, 8» доходит до 12. То есть за достаточно скромную для элитного сегмента квартиру площадью 200 кв. метров владелец ежемесячно должен платить 2–3 тыс. долларов.

«Долги по «коммуналке» размером в один-два миллиона в элитном сегменте – привычное дело, – говорит Виктор Садыгов. – Но если ежемесячная плата составляет 90–100 тыс. рублей, то удивляться особо нечему: человек год не платит – и вот он, миллион!»

При этом риэлтор замечает, что ему приходилось слышать о долгах размером в 10–15 млн рублей и выше.

Элитная экономия.

Неплательщиков можно разделить на две основные категории: это покупатели, которые ещё не получили ключи, и инвесторы. А следовательно, наиболее серьёзные проблемы управляющие компании испытывают в первое время после завершения строительства. Однако «первое время» – понятие крайне условное. Квартиры в дорогих домах продаются очень долго, замечает руководитель блока по реализации элитного жилья компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, а заселение может длиться годами.

Иногда застройщики дотируют платежи управляющей компании, но так поступают далеко не все девелоперы. И тогда управдомам приходится минимизировать расходы.

«Экономят на первом этапе буквально на всём, – говорит директор департамента элитных новостроек компании «Усадьба» Наталья Немчанинова. – Например, работают не пять охранников из серьёзного агентства, а два из Владимирской области; функционируют не четыре лифта, а один; и вместо освещения входных групп горит только одна контрольная лампочка».

Такое положение дел устраивает далеко не всех жильцов. По словам Оксаны Дивеевой, есть несколько элитных комплексов, в которых жители ради должного уровня сервиса согласились платить больше, чем планировалось изначально. Так, в клубном доме на восемь квартир, расположенном по адресу Большой Афанасьевский переулок, 30, несколько лет проживало всего пять семей. И чтобы получить ожидаемый уровень сервиса, жильцам пришлось платить до 10 тыс. долларов с квартиры в месяц.

Борьба с неплательщиками.

В 2003 году на рынке управления элитным жильём появилась компания Q-tec. По словам её президента и основателя Сергея Безбородова, запустить этот бизнес ему предложил основатель компании RGI Борис Кузенец. Под управление Q-tec перешли все элитные дома, построенные в районе улицы Остоженка компаниями RGI, «Баркли» и другими застройщиками – всего около 100 тыс. кв. метров. Конкурентов у Безбородова не было, однако проработал он в этой сфере недолго.

Бизнес управления элитным жильём оказался… малорентабельным. С одной стороны, богатые жильцы, среди которых были известные бизнесмены и различные «селебритис», требовали пятизвёздочного сервиса, с другой – за многими из них скапливались огромные задолженности: по словам Сергея Безбородова, 70% жильцов задерживали оплату на три-четыре месяца. О том, чтобы использовать классический метод «отключим газ», в то время не могло быть и речи: за жильцами приходилось бегать и просить заплатить. В итоге в 2006 году Q-tec закрыла это направление.

Сегодня ситуация не сильно изменилась: этот бизнес до сих пор низкорентабельный, а самостоятельных компаний на рынке практически нет. По словам заместителя гендиректора компании ОПИН Натальи Картавцевой, все фирмы, специализирующиеся на управлении люксовыми зданиями, так или иначе аффилированы с застройщиками жилых комплексов, а доходность бизнеса редко превышает 10–15%. Поэтому сейчас даже «элитные» управдомы не стесняются использовать советские методы.

«Жильцу могут отключить воду или свет, вывесить номер квартиры или имя на «доску позора», – рассказывает Оксана Дивеева. – А если долги накопились за более чем полгода, управляющая компания может подать в суд».

Виктор Садыгов добавляет, что при продаже квартиры управдом может манипулировать правом доступа – не пускать на территорию риэлтора и потенциальных покупателей. Но даже если покупатель всё-таки нашелся, замечает Наталья Немчанинова, то для переуступки прав ему нужно получить согласие застройщика. Но и это порой не останавливает злостных неплательщиков.
«Несколько раз в моей практике собственники подделывали справки об отсутствии задолженности за ЖКУ, – рассказывает управляющий партнёр юридической компании «Бизнес-Константа» Максим Барсуков. – Сделаны эти подделки были незамысловато: смазанная печать и неразборчивая подпись ответственного лица, но это не помешало собственнику продать квартиру».

Интересно, что попытки управляющих организаций подать заявление о возбуждении уголовных дел за изготовление поддельных документов закончились неудачей. Подделку справки правоохранители, как правило, не считают уголовно наказуемым деянием, объясняет юрист, так как она не представляет лицу, её представившему, никаких прав и обязанностей и не лишает управляющую компанию возможности взыскать долги через суд.

Впрочем, и здесь есть сложности. Допустим, эксплуатирующая организация выиграла суд, а жилец всё равно не платит. Самое страшное, рассуждает Оксана Дивеева, что могут сделать для неплательщика судебные приставы, – включить его в базу людей, которым нельзя выехать за границу. Но в нашей стране за деньги, несоизмеримые с миллионными долгами, этот запрет можно снять. Получается, что управы на неплательщика по большому счёту нет. И редким жителям Остоженки остается лишь ждать, когда во всех окнах их соседей загорится свет.