17 сентября 2015

«Если вы устали от Лондона — вы устали от жизни». Сэмюэл Джонсон

Конец 2014 – начало 2015 года оказался непростым периодом для тех наших соотечественников, которые собирались приобретать недвижимость в Лондоне. Выборы, изменение системы налогообложения, скандалы с «отмыванием средств» и ужесточение контроля за иностранным капиталом, в том числе и из России – все эти факторы не могли не отразиться на спросе. Но параллельно с тревожными новостями из Англии, на родине развивалась своя история – санкции и контр-санкции, резкие скачки валютного курса и прочие события, негативно отражающиеся на экономике и психологическом состоянии населения. Покупатели недвижимости, во всяком случае, из России, на какое-то время замерли в ожидании…

Людмила Аксененко – директор департамента продаж компании ORDO Group: Действительно, за последний год многое изменилось. Сперва продажи практически остановились, причём на несколько месяцев, и связано это было, в первую очередь, с законодательными изменениями в Англии, касающимися, в том числе, и иностранцев. Например, раньше был инвестиционный порог в 1 млн фунтов стерлингов, и объект недвижимости можно было включить в эту сумму, то потом планку подняли до 2 млн фунтов стерлингов и перестали учитывать объекты недвижимости в принципе. Кроме того, изменился расчёт налога на недвижимость, была введена прогрессивная шкала: чем дороже объект – тем выше налог. Ещё один важный фактор – выборы, и все эти события происходили практически одновременно.

И покупатели затихли, причём весьма ощутимо – примерно на восемь месяцев. Даже те, кто активно выбирал объекты для покупки, притормозили. Были и девелоперы, которые приостановили продажи, не понимая, как адекватно оценить квадратные метры. А потом, судя по всему, люди привыкли к мысли, что всё настолько нестабильно, что нужно просто ориентироваться на свои сегодняшние цели и нужды. То есть, если они собирались жить или учить детей в Лондоне, то перед ними всё равно вставал выбор – либо арендовать, либо покупать жильё. Особенно те, у кого были накопления в рублях, им было вообще не выгодно ждать, они активизировались, и с весны 2015 года продажи снова пошли.

Элитное.ру: А как, кстати, повлияли санкции? И изменился ли портрет российского покупателя после возобновления продаж?

Людмила Аксененко: Санкции, безусловно, повлияли. Но не на уменьшение спроса, а на его корректировку. Просто другие люди стали покупать другой продукт. Например, если ещё два-три года назад средний бюджет на приобретение недвижимости у российского покупателя был 3-5 млн фунтов стерлингов, хотя, конечно, некоторые и за 20 млн покупали, то сейчас люди снизили его до 1,2-1,5 млн фунтов стерлингов. Учитывая, что дешевле 1 млн фунта стерлингов особенно ничего не купишь, причём не только в центральных районах Лондона, то фактически бюджет снизился в 2-2,5 раза.

А вот количество людей, приобретающих очень дорогие особняки, безусловно, сократилось. Те, кто мог себе это позволить и хотел – купили ещё до кризиса. С такими деньгами сейчас, конечно, сложнее обращаться… Ну, вы сами понимаете… По крайней мере, с вновь заявленными деньгами. Потому что действительно санкции осложнили отношения с банками, появилось много новых требований. Во всяком случае, для россиян – наших соотечественников сейчас проверяют по всем статьям. Чтобы деньги были белые, чтобы не было никакой политической подоплёки. Но в любом случае, инвесторы и сегодня предпочитают вкладывать в зрелые рынки, главная задача сегодня – сохранить деньги. Поэтому Лондон остаётся по-прежнему одной из топовых столиц для приобретения недвижимости.

Элитное.ру: Топовыми – только у русских?

Стюарт Лесли – директор по продажам крупнейшего английского девелопера Berkeley International: Основные инвесторы в недвижимость Великобритании – это арабы и русские, достаточно активны китайцы. У человека, приобретающего жильё в Лондоне – вне зависимости от страны, резидентом которой он является – обычно существует для этого три основные причины. Первая – это обучение, великолепное качество образования, это особенно важно для родителей, которые хотят отправить своих детей учиться за границу. Вторая – это, конечно же, приобретение второго дома, чтобы можно было приезжать сюда в любой удобный момент. Лондон – культурная столица, здесь великолепная архитектура, музеи, театры, арт-галереи, вообще, всё, что только может пожелать человек – всё это здесь есть. Как сказал классик – «если вы устали от Лондона – вы устали от жизни», и это правда. И, наконец, третья причина – это безопасность инвестиций, стабильность. Да, сумасшедших доходов от, например, сдачи недвижимости в аренду не будет, но цены на неё будут гарантировано расти.

Элитное.ру: А есть какая-то специфика именно у российских покупателей? Например, какие районы Лондона пользуются популярностью у наших соотечественников?

Людмила Аксененко: Россияне уже давно стали частью культуры Лондона, большинство останавливает свой выбор на центральных районах, особенно – Кенсингтон и Найтсбридж, Мэйфер и Белгравия…Наши соотечественники предпочитают инвестировать в районы с традициями, с развитой инфраструктурой, они говорят «мы не просто вкладываем деньги, у нас здесь живут дети, у нас здесь бизнес». То есть покупают квартиры для того, чтобы там жить, чтобы там жили их дети, чтобы эту недвижимость арендовали их знакомые, то есть, чтобы использовать – и это главное. При этом русские люди верят именно в центр и в то, что дорогие апартаменты здесь – это надёжное капиталовложение. Их интересует не столько инвестиционная привлекательность, сколько сохранение капитала.

Элитное.ру: А какой доход можно получить от сдачи в аренду жилой недвижимости?

Людмила Аксененко: Средний доход с аренды в центральном Лондоне составляет 3-4% годовых. В развивающихся районах он достигает значений в 5-6%, но и несколько выше риски по срокам нахождения арендатора. При этом апартаменты на одну спальню в центральных районах порой находятся на рынке не больше двух дней, так как на них имеется повышенный спрос, учитывая развитую инфраструктуру районов и постоянный бизнес. Квартиры на две спальни также пользуются невероятным спросом, как и в других мегаполисах мира.

Если приобретать квартиру у застройщика на начальном этапе строительства, то доходы от её сдачи в аренду также будут зависеть от района, ежегодный прирост рынка в центральном Лондоне составляет 8-12%. То есть инвестор, приобретая недвижимость на начальном этапе, вкладывает в первый год до 30% от стоимости лота ещё до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию и получает 100% возврат изначально вложенных средств. Ну, а строительство в среднем занимает два-три года.

Элитное.ру: Можно рассказать об этом подробнее, на конкретном примере?

Стюарт Лесли: Рассмотрим динамику цен нашем проекте «Кенсингтон Роу» (Kensington Row), который мы начали строить в 2011 году. Это комплекс с суперсовременной инфраструктурой, собственный парком, с консьерж-сервисом от Harrods Estate, он расположен в одном из самых престижных районов Лондона, в 30 минутах от самого главного парка британской столицы – Гайд Парка – и в непосредственной близости от Голланд Парка.

Kensington Row реализуется дивизионами, или – как у вас это принято называть – очередями. Так вот, в 2008 году, ещё до начала строительства, инвестиционные цены (off-market) на двуспальные апартаменты площадью 87 кв. метров составляли в среднем 740 тыс. фунтов стерлингов. К окончанию строительства этой очереди, в 2014 году, цена за такую квартиру уже была 1,4 млн фунтов стерлингов. Сейчас такие же апартаменты в следующем корпусе Kensington Row (здание уже построено, ведётся внутренняя отделка), который будет сдан через семь месяцев, мы предлагаем за 1,7 млн фунтов стерлингов.

Элитное.ру: А какие риски несёт покупатель при приобретении жилья на ранней стадии строительства? Как вообще выглядит схема покупки недвижимости в строящимся жилом комплексе?

Стюард Лесли: Наши покупатели не рискуют. Все строительные риски в Англии страхуются, это обязательная процедура. Помимо прочего, мы предоставляем нашим жильцам 10-летнюю гарантию на строительство и 2-летнюю на внутреннюю отделку.

Стандартная схема приобретения квартир у британского застройщика, не использующего заёмные средства, выглядит следующими образом: 20-30% от суммы сделки покупатель выплачивает в течение первого года (в зависимости от стадии строительства) и 70-80% от стоимости объекта – только по завершению строительства.

Кстати, у нас были покупатели из России, которые хотели снизить цену и предлагали оплатить 100% сразу, но мы не берём деньги вперёд, мы строим на собственные средства. Поэтому и скидок при 100% оплате не предусмотрено, нам это не интересно. Рост стоимости недвижимости происходит за счёт роста рынка и увеличения строительной готовности объекта.

Элитное.ру: Есть ли какие-то особенности, о которых было бы неплохо знать тем, кто только присматривается к недвижимости в Лондоне? Например, я обратил внимание, что в проекте Kensington Row низковатые, по нашим меркам, потолки…

Людмила Аксененко: Для Лондона это как раз стандарт. Здесь городские власти законодательно регулируют высотность зданий. Так что такие потолки – это не потому, что застройщик сэкономил, существуют определенные нормы, и девелоперы их строго соблюдают – средние потолки 2,4-2,65 метра. Высокие потолки встречаются лишь в старинных зданиях, которые реконструировали, либо в особняках, которые, как говорится, строят по индивидуальному проекту. Кроме того, встречаются даже супер премиальные объекты – пентхаусы, где высота в холле – 3,2 метра, а все остальные помещения – максимум 2,8 метра. И это норма.

А вот приятной неожиданностью для наших соотечественников может стать полное соответствие квартиры тем презентационным материалам, которые они видели при покупке, когда стройка только начиналась. В Британии действительно очень высокие стандарты строительства, а девелоперы наиболее полно выполняют все требования архитекторов и дизайнеров здания.

Стюарт Лесли: Ещё добавлю, что квартиры у нас продаются уже готовые, с отделкой, встроенной кухней, и это существенно отличает наши проекты от многих московских элитных новостроек, где квартиры и апартаменты предлагаются «под отделку». Не говоря уже об инфраструктуре – если мы обещаем сад, то сад будет к моменту завершения строительства, бассейн будет открыт, сауна будет работать и т.д. Самый прекрасный момент для меня – это когда клиенты видят свою недвижимость в первый раз. Они говорят «Вау! Ведь это все именно так, как было на картинке! Мы даже не ожидали».

Berkeley International – один из крупнейших застройщиков Великобритании, компания была основана в 1976 году. За это время было построено 48 тыс. апартаментов, в настоящий момент в портфеле – более 80 проектов, ещё около 70 тысяч апартаментов находится в процессе строительства. Стоимость земельного банка, принадлежащего Berkeley International, оценивается в 3 млрд фунтов стерлингов, основная его часть сконцентрирована в Лондоне. Большинство строящихся объектов – это современные элитные жилые комплексы, в том числе и бутиковые, но есть и проекты бизнес-класса.

Berkeley International – единственный застройщик в Англии, дважды удостоенный награды английской королевы.

Читайте также:

Недвижимость Лондона. Сколько стоит имя Шерлока Холмса

Храните деньги в швейцарском банке или почему в Москве не покупают элитные квартиры

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.