10 мая 2016

В течение последнего года на рынке недвижимости появляется много информации о том, что жилье на вторичном рынке можно приобрести с дисконтом 30%, 40% и даже до 50%. В результате, по словам главы департамента элитной недвижимости компании «Метриум групп» Ильи Менжунова, каждый второй покупатель во время осмотра квартиры предлагает приобрести ее вдвое дешевле.

Однако такие покупатели получают отказ. После этого у них создается впечатление, что большие скидки – это всего лишь маркетинговый ход экспертов, целью которого является то ли привлечение внимания клиентов к своей компании, то ли какие-то другие причины. Тем не менее, купить квартиру или дом за 60-70% от первоначальной цены можно. Портал «Элитное.РУ» решил выяснить причины, по которым такая покупка может оказаться не такой привлекательной, как кажется на первый взгляд.

Причина первая – легко на большие скидки идут лишь продавцы объектов, цены на которые изначально завышены

Таких предложений на рынке было очень много в прошлом году, пока владельцы надеялись продать недвижимость по докризисным ценам, а сейчас их стало гораздо меньше. «Собственники, которые не нуждались в деньгах, просто сняли объекты с продажи, рассчитывая, что через несколько лет ситуация на рынке изменится. Остальные – снизили цены, ориентируясь на рынок, – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Впрочем, лотов с завышенной стоимостью еще достаточно. Некоторые упорно продолжают стоять на своем и цену не снижают – ждут своего покупателя, с которым они готовы торговаться и «опуститься» почти до рыночного уровня». Такие собственники, по словам риэлтора, могут закладывать «на торг» до 40% от стоимости квартиры.

Кстати говоря, бывает, что продавцы выдают за дисконт снижение цены не в рублях, а долларах

Для владельцев отметим, что такая стратегия устарела – она работала на растущем рынке, до кризиса. Тогда собственник, указав цену «выше рынка», рано или поздно мог дождаться момента, когда рынок до нее «дорастет». Сегодня такая стратегия заведомо проигрышная, поскольку цены только снижаются. И никто из клиентов, видя слишком высокую стоимость, не поедет даже смотреть квартиру, а значит, не начнет переговоры. Сейчас на вторичном рынке предложение превышает спрос на 25-30%, поэтому покупателям есть из чего выбирать. А тем, кто планирует приобрести недвижимость, как советует господин Сайфутдинов, неплохо бы предварительно оценить ее реальную стоимость.

Кстати говоря, бывает, что продавцы выдают за дисконт снижение цены не в рублях, а долларах. Ведь еще год-два назад почти весь рынок дорогого жилья номинировался в валюте, включая новостройки. В результате, купив до кризиса квартиру или дом, инвесторы сначала радовались прибыли в валюте, а те из них, кто не успел вовремя продать, – считали убытки, но по-прежнему в долларах.

Максимум, на что может рассчитывать покупатель при первом осмотре – это скидка 8-10%

Упущенную выгоду в валюте считают до сих пор. То есть, если продавец элитной квартиры говорит вам, что она продается с дисконтом 40-50%, то возможно, это означает лишь «если бы я был подальновидней и продал эту квартиру еще пару лет назад, то получил бы за нее 1 млн, а не 500 тыс. долларов». Что к реальной рыночной цене на текущий момент не имеет никакого отношения.

Причина вторая – большой дисконт дают владельцы дорогих объектов

По данным «Метриум групп», в начале текущего года максимальные скидки предоставлялись покупателям загородных домов дороже 150 млн рублей (около 24%), коттеджи в пределах 50-150 млн рублей продавались со средним дисконтом 17%, а на дома дешевле 50 млн – с 9%. Но круг потенциальных покупателей на люксовые объекты крайне ограничен. И если вы ищите объект с целью инвестирования, то супердорогое жилье будет не лучшим вложение денег, так как продать его непросто.

Причина третья – скидки дают только продавцы неликвидных объектов

«Наивно полагать, что если к товару покупатели проявляют активный интерес, то владелец магазина решит дать на него скидку, – говорит управляющий партнер агентства ZIP Realty Евгений Скоморовский. – Дисконту подлежит только залежавшийся на полках магазинах неликвидный товар, и рынок недвижимости живет по тем же законам».

Причина четвертая – большие скидки – это продукт длительного торга

Если вы на первой встрече заявите владельцу квартиры, что готовы купить ее за половину стоимости, то большая вероятность, что он вам сразу укажет на дверь. «Нельзя говорить, что «таких квартир сотни, и вашу, так и быть, возьму за три копейки, – предостерегает покупателей директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. – После этих заявлений владелец вас больше на порог не пустит».

Время от времени на рынке элитной недвижимости все же появляются квартиры на 20-30-50% ниже рынка

По мнению управляющего директора брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирины Пешич, максимум, на что может рассчитывать покупатель при первом осмотре – это скидка 8-10%. «А чтобы продавец уступил 25-30% с ним нужно работать, – говорит Тимур Сайфутдинов. – Показать квартиру нескольким клиентам, провести переговоры, предоставить аналитику по аналогичным предложениям этого района». Во-первых, продавцу нужно психологически смириться с новой ценой, а во-вторых – понять, что она обоснована.

Причина пятая – желающих приобрести квартиру по цене ниже рынка в разы больше, чем дисконтных предложений

Время от времени на рынке элитной недвижимости все же появляются квартиры на 20-30-50% ниже рынка. Однако такие предложения единичны и до рынка они не доходят. «Собственники этих объектов идут на радикальное снижение цены движимые финансовыми сложностями, срочным переездом и другими жизненными обстоятельствами», – говорит генеральный директор Ordo Group Ольга Тараканова.

Однако такие предложения уходят за считанные дни и желающих на них более, чем достаточно. У владельца есть родственники, знакомые, знакомые знакомых, которые захотят приобрести квартиру недорого. Сами риэлторы иногда не прочь купить объект по «интересной» цене, а если нет – то и у них найдутся родственники, знакомые… Этот список можно продолжать долго, но если вы не в дружеских отношения с владельцем жилья или риэлтором, то вряд ли окажетесь в нем в числе первых претендентов.

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.