10 мая 2017

Столичные чиновники решили избавить город от пятиэтажек, которых в Москве насчитывается около 8 тыс. Пока в списке 4,5 тыс. домов. Если их все снесут, то под переселение попадут порядка 1 млн человек. Для сравнения представим, что все жители Перми или Воронежа переедут на новое место жительства. Однако программа вызывает целый ряд вопросов и главное – кто лоббирует эту кампанию и зачем? Тем более, что списки первых домов, которые чиновники предлагают снести, уже опубликованы для голосования.

Путин и пятиэтажки

Переселение из хрущевок началось еще при Лужкове, около 15 лет назад. За это время из пятиэтажек в новые дома переехало около 300 тыс. человек. И возмущений и протестов не было. Поэтому новая программа по переселению подается жителям столицы как благо: около миллиона москвичей переедут жить в новые удобные квартиры, рыночная стоимость которых в среднем на 30% выше старых. Тогда как город идет на серьезные затраты: только на первые три года из бюджета Москвы на программу реновации будет выделено 300 млрд рублей. Всего же, по данным столичных чиновников, чтобы снести все пятиэтажные хрущевки в столице, потребуется 20 лет и около 3,5 трлн рублей. При этом запланированный доход столичного бюджета за 2017 год порядка 1,7 трлн рублей. Однако сторонние эксперты уверены, что в процессе реализации программы затраты на нее могут вырасти на 30-40%. Необходимость сноса, чиновники объясняют тем, что срок эксплуатации хрущевок около 50 лет и существенная их часть уже являются аварийными, и с каждым годом количество таких домов будет расти. Тогда как отремонтировать пятиэтажки невозможно технологически. Мол, через некоторое время жителям пятиэтажек стоит ждать обрушения балконов, стен, потолков и другие неприятные сюрпризы.

В итоге, 1 млн столичных жителей вместо того, чтобы радоваться грядущему новоселью, со страхом представляют себе самые мрачные перспективы переезда

Казалось бы, жителям домов, попавших в списки под снос, надо только радоваться возможности улучшить свои жилищные условия за счет городского бюджета. Однако тут же власти запугали москвичей, что предоставлять им на рассмотрение будут один единственный вариант, а при отказе выселение будет производиться через суд. Усугубил ситуацию пакет законодательных поправок, прошедший в апреле первое чтение в Думе, который серьезно упростит процедуру выселения. Тем более, что существенная часть пятиэтажного фонда расположена в довольно престижных локациях, в окрестностях Третьего транспортного кольца. В итоге, 1 млн столичных жителей вместо того, чтобы радоваться грядущему новоселью, со страхом представляют себе самые мрачные перспективы переезда и ждут принудительного переселения в Новую Москву. А вместе с ними проблему переживают их родственники, друзья и знакомые – в общем, все 12 млн москвичей – вопрос переселения из хрущевок мало кого оставила равнодушным.

Правда, пока жители столицы возмущаются новой программой по большей части в социальных сетях, но уличные протесты уже были, а в ближайшем будущем стоит ожидать, что митинги станут более частыми и масштабными. Вряд ли это то, чего хотели власти за год до выборов президента страны?! Возможно, эта многоходовая интрига, рассчитанная на то, что когда возмущение масс достигнет своего апогея, на сцену выйдет президент и заступиться за москвичей. Все скатится к стандартной для России модели: царь – хороший, бояре – плохие. Тем более, что в начале мая Владимир Владимирович уже заметил, что программа реновации пятиэтажек «должна быть воплощена во благо людей, а не во вред». Правда, вопрос, как москвичи интерпретируют эту ситуацию. Могут же и всех смешать в одну кучу – и хорошего царя, и плохих бояр.

По сути, на рынке недвижимости столицы появится монстр – новая госструктура, которая сможет все делать самостоятельно: строить новые проекты, привлекать на их реализацию кредиты у банков и продавать недвижимость

Зато вот конкретные чиновники от сноса могут выиграть. В рамках компании по сносу пятиэтажек предлагается создание Фонда содействия реновации жилищного фонда в городе Москве. По сути, на рынке недвижимости столицы появится монстр – новая госструктура, которая сможет все делать самостоятельно: строить новые проекты, привлекать на их реализацию кредиты у банков и продавать недвижимость. Если пакет поправок будет принят в текущем виде, то новая госструктура получит гораздо больше возможностей, чем девелоперы, которые сегодня работают на рынке недвижимости Москвы. Поле деятельности фонда – 4,5 тыс. домов, расположенных по большей части в районе ТТК: переселив жильцов, фонд содействия фонду сможет застраивать эти площадки с чистого листа. Осталось понять, кто встанет у руля новой госкорпорации.

Нужен ли застройщикам закон о сносе пятиэтажек

Большинство москвичей обвиняют в продвижении закона девелоперское лобби. Мол, застройщикам нужны площадки, чтобы застроить их новыми домами: переселили жителей пятиэтажек, построили на их месте 16-этажные дома, вот и прибыль. Однако квартиры в новых домах нужно еще и продать. А рынок в настоящее время крайне перенасыщен. Сегодня в столице, по данным руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, площадь нераспроданных квартир и апартаментов достигла отметки 7 млн кв. метров. Если кого-то не пугает эта цифра, то в середине 2000-х годов, самое тучное и жирное время для столичного стройкомплекса, за год возводили около 5 млн кв. метров жилья. А начиная с кризиса 2008-2010 годов жилой недвижимости в Москве строилось гораздо меньше: например, в 2016-м было введено 3,34 млн кв. метров.

Выиграть могут только те застройщики, у которых новый фонд приобретет квартиры для первой волны переселения, но таких будет немного

В среднем, по данным управляющего директора агентства недвижимости ZIP Realty Евгения Скоморовского, в настоящее время доля нераспроданного жилья в комплексах, уже введенных в эксплуатацию, составляет 30%. Для сравнения, в 2013-2015 годах эта доля не превышала 10%, а 7-8 лет назад большинство проектов распродавалось до завершения строительства. При этом ежегодно на рынок недвижимости Москвы выходит несколько десятков новых проектов. Девелоперы не могут быстро остановить конвейер, однако сложно представить, что в текущей ситуации они мечтают о новых площадках. Им бы застроить и распродать то, что есть. Выиграть могут только те застройщики, у которых новый фонд приобретет квартиры для первой волны переселения, но таких будет немного. Да и выиграют они только на короткой дистанции: после того, как фонд-монстр начнет реализацию мега-проектов на месте пятиэтажных кварталов, конкурировать с гигантом они уже не смогут. Частный девелопмент может уйти с рынка московской недвижимости.

Что построят на месте хрущевок

У каждой из сторон, имеющих отношение к этой программе, есть какое-то свое «но», обнуляющее все кажущие выгоды. Для власти таким минусом является недовольство масс; для девелоперов – ситуация на рынке, которая усугубляется возможным появлением на столичном рынке недвижимости нового крупного игрока; а для жителей пятиэтажек – страх, что их жилищные условия будут принудительно ухудшены. Есть свое «но» и для города. Казалось бы, хорошо, что районы хрущевок, которые в будущем могут превратиться в своеобразное гетто, будут расселены, а на их месте… И вот здесь возникает главное «но»! Снос 4,5 тыс. домов это огромные территории, и если власти решили глобально преобразовать серединную часть города, то над общей концепцией новой застройки должны серьезно поработать архитекторы. Однако пока ничего нет – ни плана, ни архитектурной концепции. Не понятно, что появится на месте пятиэтажек – жилье бизнес-класса, стадионы, скоростные магистрали или новые панельные пятиэтажные дома?! Впрочем, пока у власти есть время, а значит, и шанс исправить эти упущения.

Читайте также:

Сколько бы стоили московские квартиры во времена СССР в современных рублях

В каких округах расположены лучшие школы Москвы

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.