Новости ноября серьезно взбудоражили рынок недвижимости: инициатива властей обязать девелоперов сдавать жилье уже с чистовой отделкой и мебелью вызвала бурные дебаты и опасения всех участников. И если в массовом сегменте такое решение многие эксперты даже приветствовали, то в премиальном эти опции не только стали бы избыточными, но и потребовали бы от застройщиков дополнительных, а, главное, совершенно неоправданных расходов. Несмотря на то, что тревога оказалась преждевременной – на федеральном уровне такие изменения пока не введены, а требования столичных властей носят, скорее, уведомительный характер, – эксперты уверены, что в классах «премиум» и «элит» девелоперы постепенно будут переходить на отделку White box, причем без каких-либо указаний «свыше».

Законодательные инициативы

Информационный фон всколыхнула новость о том, что в недрах Минстроя готовятся поправки к нормативным актам, которые обяжут застройщиков сдавать квартиры массового сегмента не только с чистовым ремонтом, но и укомплектованными мебелью. На элитном рынке тоже насторожились, однако паника оказалась преждевременной. Во-первых, речь шла о доступных новостройках, а во-вторых, до внедрения этой законодательной инициативы на федеральном уровне еще далеко.

Тем не менее изменения в премиальном и элитном сегментах в сфере отделки все же происходят, и их, похоже, диктуют не власти, а сам рынок

По-настоящему девелоперы запаниковали после внесения изменений в постановление правительства Москвы «Об оптимизации порядка утверждения архитектурно-градостроительных решений (АГР) объектов капитального строительства в городе Москве», которые обязывают застройщиков сообщать о наличии опции отделки жилья в строящихся домах и информировать власти о применяемых решениях.

Столичные власти даже были вынуждены провести специальный семинар, на котором девелоперам разъяснили, что от них требуется на самом деле, а общий информационный фон успокоить сообщениями для СМИ. «Согласно новым требованиям, при строительстве многоквартирных жилых домов необходимо прописывать чистовую отделку, – пояснили в пресс-службе. – При этом архитекторы не обязаны предоставлять полный дизайн-проект для АГР, достаточно описания применяемых решений в пояснительной записке». В Москомархитектуре особо отметили, что изменения в ППМ не заставляют включать опцию отделки в проекты, а лишь предписывают уведомлять власти о ее наличии.

Рынок диктует свои условия

Тем не менее изменения в премиальном и элитном сегментах в сфере отделки все же происходят, и их, похоже, диктуют не власти, а сам рынок. По данным компании Knight Frank, которая подвела предварительные итоги текущего года, 57% всех лотов в высокобюджетном сегменте уже представлены жильем с отделкой. И их доля за прошедшие три года серьезно увеличилась (на 15% по отношению к прошлому году, и на 18% – по отношению к показателям 2017 года).

Эксперты отмечают, что этот тренд набирает обороты, а застройщики все активнее предлагают покупателям такие квартиры и апартаменты. В частности, в проектах, выведенных на рынок в 2019 году, уже 60% лотов сдают с ремонтом. Более того, объекты с ремонтом появились в тех комплексах, продажи в которых стартовали раньше, и отделка в которых не была запланирована. При этом 19% от общего числа таких лотов дополнительно укомплектовано кухнями и даже бытовой техникой. Средняя цена жилья с отделкой – 112,2 млн рублей, а сумма, которую девелопер закладывает на это мероприятие, стартует от 80 тыс. рублей за «квадрат». Эксперты отмечают и рост спроса на такое предложение, по их данным, почти половина (48%) покупок пришлась именно на лоты с отделкой.

Что дальше: White box и базовая безликость

Тем не менее дизайнеры и архитекторы уверены, что сейчас элитный рынок не готов полностью переходить на лоты с чистовой отделкой, и причина подобного кроется как в самих девелоперах, так и в потребностях покупателей именно такого жилья. По словам дизайнера Екатерины Семихатовой, на протяжении последних 15 лет застройщики неоднократно экспериментировали с ремонтом элитных квартир и апартаментов, однако в большинстве случаев это приводило лишь к увеличению срока экспозиции таких объектов. «Возможно, проблема заключалась в том, что девелоперы просто не могли угодить своей целевой аудитории, но, мне кажется, дело скорее в психологии покупателей данного сегмента, – отмечает Екатерина Семихатова. – Им хочется получить действительно оригинальное жилье, отремонтированное по своему вкусу и с учетом потребностей всех членов семьи».

White box – это универсальное решение для новостроек элит-класса, сейчас еще не все объекты сдаются с такой отделкой, но их количество будет расти

Поэтому на сегодняшний день застройщик стоит перед выбором: если предложить какой-либо стандартный вариант отделки, то можно не угодить покупателю, желающему получить эксклюзив, а если всерьез вложиться в дизайн и материалы, создавая «штучный» товар, то это может не окупиться из-за увеличения срока экспозиции таких лотов. «Ни один закон не заставит девелопера убить экономику проекта, он может экспериментировать лишь в рамках имеющегося бюджета», – уверена Екатерина Семихатова.

Именно поэтому эксперты считают, что в элитном сегменте будущее – вне зависимости от каких-либо законодательных изменений – за отделкой White box, т.е. предчистовой, когда выполнены все необходимые подготовительные работы к ремонту: перегородки возведены, стены выровнены, сделана стяжка полов, проведена проводка и прочее. В некоторых случаях даже установлены межкомнатные двери и сантехника. В результате «грязные» работы уже завершены, а покупателю остается самое приятное и требующее меньше всего времени: подобрать отделочные материалы по своему вкусу и обставить жилье новой мебелью.

«White box – это универсальное решение для новостроек элит-класса, сейчас еще не все объекты сдаются с такой отделкой, но их количество будет расти, – считает глава компании Um Architects архитектор Юлия Романовская. – С одной стороны, White box – это некоторые дополнительные расходы для покупателя квартиры, но с другой – смотреть на объект приятнее, и на общем фоне дорогого ремонта демонтаж такой отделки – незначительная трата времени и средств». В дальнейшем, по мере уплотнения рынка и его европеизации, в элитном сегменте все больше будет востребован бельгийский стиль или «timeless», т.е. спокойный и нейтральный, когда девелопер передает покупателю квартиру с чистовой отделкой без каких-либо изысков, но при этом выполненной из дорогих и качественных материалов.

«Интерьер такой квартиры покупатель наполняет антикварной мебелью, предметами искусства, арт-объектами, что и делает жилье по-настоящему элитным и индивидуальным», – считает эксперт. Но это, скорее, прогноз на более отдаленное будущее, на сегодняшний же день большинство клиентов в премиальном сегменте такой потребности не испытывает и желает получить эксклюзивный ремонт. Именно поэтому девелоперам пока имеет смысл ориентироваться на White box, который удовлетворит все стороны: и покупателей, и власти, если те однажды обяжут сдавать жилье с отделкой.