Прошло уже шесть лет со старта в Москве программы реновации, предусматривающей снос и расселение 5,2 тыс. домов. Но до сих пор покупка жилья в хрущевках, попавших в программу, привлекает многих инвесторов. При переезде по реновации владелец квартиры получает прибавку к площади и к стоимости кв. метра. Однако нюансов также хватает. Эксперты портала «Элитное.ру» выделили основные плюсы и минусы для тех, кто желает получить квартиру в новостройке за меньшие деньги. В статье использованы данные «Циан.Аналитики» и «Метриума».

Чем ближе переезд, тем меньше выбор

Предложение такого жилья уменьшается, особенно это касается вариантов с перспективой скорого переезда. В домах, попадающих под реновацию, выставлено на продажу 1,5 тыс. квартир. Лишь 4% из них или менее 100 лотов реализуют в хрущевках, переезд по которым намечен в первую волну расселения. Она началась в 2020 году и завершится в 2024 году. На здания с расселением в 2025-2028 годах приходится 30%, а самая большая доля – 66% – остается на дома третьей волны расселения, которая пройдёт в 2029-2032 годы. При этом включение дома в программу реновации не означает быстрого переселения, даже если сроки уже указаны. На июнь 2023 года расселили лишь 757 домов. Программу продолжают согласовывать и обсуждать, а могут даже решить приостановить либо заморозить, скажем, из-за недостаточного финансирования. Это вполне может случиться с домами второй и тем более третьей волн переселения. А если нет другой квартиры, то до переселения придется жить в старом доме, в котором дорогой ремонт делать нет смысла – расходы никто не покроет.

Богатое прошлое

«К процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно», – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, не должно быть скрытых жильцов, которые потом смогут претендовать на жилплощадь, незаконных перепланировок, обременений, иначе теряется весь смысл цепочки «купил старое ради получения нового». Риски многократно повышаются как раз в советских домах с богатой историей из-за частой смены владельцев и неправильно проведенной приватизации. Кроме того, купить квартиру под реновацию в ипотеку будет не просто. Банки неохотно выдают кредиты на объекты, обладающие высоким процессом износа. Также могут возникнуть проблемы с применением маткапитала: его нельзя использовать для приобретения недвижимости в ветхих и аварийных домах. Многие здания, попавшие под реновацию, имеют как раз такой статус.

Прибавка к площади – почти на треть

Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по метражу, чем в хрущевках. В основном это происходит за счет увеличения нежилых зон: средняя площадь кухни выше на 68%. Купив комнату в коммуналке, можно получить вместо нее однокомнатную квартиру. Собственники однокомнатных квартир получат дополнительные 8,5 кв. метра, двухкомнатных – 13,2 кв. метра, а трехкомнатных –17,3 кв. метра. Также можно доплатить и получить квартиру большей площади.

Прибавка к стоимости – 19%

Средняя цена жилья под реновацию составляет 272 тыс. рублей за кв. метр, в новом доме – 322,7 тыс. рублей. То есть от переезда в новый дом собственник выигрывает почти пятую часть стоимости кв. метра – 19%. В разных районах разрыв между стоимостью «квадрата» в хрущевках и новых домах по программе реновации варьируется от 3% до 36%. Также следует учесть, что цены в домах первой волны существенно выше: в среднем 294,8 тыс. рублей за кв. метр. Это на 1,8% больше, чем в хрущевках второй волны (289,6 тыс. рублей), и сразу на 12% превышает показатель домов третьей волны (263 тыс. рублей).

Нет информации о доме

Обычно покупатель хочет получить максимально полную информацию о будущей квартире. Однако, по словам руководителя аналитического центра «Циан» Алексея Попова, инвестиции в хрущевки – это сложно прогнозируемые вложения относительно будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и прочего. Могут предложить вариант, не устраивающий сразу по многим параметрам, либо денежную компенсацию, размер которой далек от среднерыночной ставки. Более того, для Новой Москвы и Зеленограда действует указ, согласно которому переселение ведется в пределах не района, а целого округа. То есть вполне может оказаться неудачное место вдали от развитой инфраструктуры.

Готовая отделка

В число прочих преимуществ входят: готовая отделка, установленная сантехника и плита, люстры, светильники, розетки и выключатели. Дворы благоустроены, в них предусмотрены детские площадки и тренажеры. Но далеко не все переселенцы по реновации довольны полученным жильем. Чаще всего жильцы сталкиваются с некачественной установкой окон, межкомнатных дверей (щели, кривизна, неправильная подгонка наличников, неплотность закрывания), некачественной пайкой труб в ванных комнатах. Многие указывают также плохую звукоизоляцию. Если собираетесь переезжать в такой дом, учитывайте, что многое, скорее всего, придется самостоятельно доделывать.

Вложение в старый фонд с перспективой переезда в новый дом вполне может оказаться выгодным как выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Но только с учетом всех особенностей, которых, как оказалось, хватает.