29 декабря 2014

Подводя итоги уходящего года, портал «Элитное. РУ» опросил экспертов 15 компаний и определил ТОП-5 событий, которые произошли на рынке недвижимости в 2014 году.

Первое место: девальвация рубля.

Ослабление рубля началось ещё в январе 2014 года, когда с минимума 33,2 рубля за доллар в начале января российская национальная валюта опустилась до 36,6 рублей за доллар в начале марта. Ещё более стремительное падение курса рубля началось в июле. За шесть месяцев текущего года американская валюта подорожала на 26 рублей 62 копейки, а российский рубль упал с 34,06 в июле до 60,68 рублей за доллар к середине декабря.

Девальвация рубля и снижение цен на нефть вызвали небывалое увеличение спроса на первичном рынке жилья города Москвы. По данным управляющего партнёра агентства элитной недвижимости TWEED Ирины Могилатовой, сделки с новостройками заняли около 80% в общем объёме продаж в течение года. При этом темпы продаж в сегменте комфорт-класса, по словам руководителя аналитического отдела ГК «Пионер» Александры Кржевовой, в октябре-ноябре превысили показатели предыдущего года в 1,5-2 раза у всех ведущих девелоперов. «Платежеспособный спрос, который в нормальной ситуации пришелся бы на I полугодие 2015 года, был лавинообразно реализован уже в IV квартале года уходящего», – отметила она. Стоит отметить, что эксперты прогнозируют снижение спроса и в следующем году.

Ещё одна сторона девальвации рубля – повышение цен на строительные материалы и комплектующие. Это естественным образом влечёт за собой увеличение себестоимости строительства, а значит и цен на рынке недвижимости, говорит директор по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. По её словам, ряд застройщиков уже сейчас объявили о повышении цен на квартиры на 10-15%.

Обесценивание национальной валюты, кроме прочего, привело к формированию новой тенденции на рынке элитной недвижимости. Как отметила коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарёва, многие продавцы высокобюджетного жилья стали номинировать объекты в рублях. При этом стоимость кв. метра в новостройке премиум-класса на территории ЦАО увеличилась на 6% за год, а за пределами ЦАО – на 12,7%.

Второе место: повышение ключевой ставки ЦБ.

В ночь на 16 декабря 2014 года Центробанк увеличил ключевую ставку сразу на 6,5 пунктов – с 10,5% до 17% годовых. В течение года Банк России поднимал ставку шесть раз. Первое повышение состоялось в марте, тогда ЦБ повысил ставку с 5,5% до 7% годовых. В апреле она выросла до 7,5%, в июле – до 8%. Два следующих повышения произошли 5 ноября и 12 декабря – до 9,5% и 10,5% соответственно.

На изменение ситуации банки отреагировали практически незамедлительным увеличением ставок ипотечного кредитования. Некоторые коммерческие кредитные организации повысили ставки по ипотеке от 18% до 30%, отметил руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Введение таких ставок, по мнению спикера, уже в настоящее время может привести к сокращению доли ипотечных сделок до 20%, а в будущем – к сворачиванию рынка ипотеки в целом. Однако пока слухи о «смерти» ипотеки сильно преувеличены, считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Прежде всего, благодаря Сбербанку, который принял беспрецедентное решение, повысив ставки всего на два процентных пункта, до 14,5 -16% годовых. Отказ от ипотеки может произойти, если ставки ведущих банков минуют двадцатипроцентный барьер, считает спикер. В этом случае спрос на жильё в следующем году может упасть минимум на 30-40%. Что касается количества ипотечных сделок в 2014 году, то, по словам директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, 75% сделок в Подмосковье и около 40% в Москве произошли на рынке ипотеки. Не отставал и загородный рынок жилья высокобюджетного жилья, где, по словам управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, устойчивый спрос на ипотеку сохранялся в течение всего лета.

Третье место: запрет строительства апартаментов как отдельно стоящих зданий.

Согласно постановлению правительства от 11 ноября 2014 года, апартаменты могут быть размещены только в объектах, предназначенных для временного пребывания граждан – гостиницах, апарт-отелях, мотелях, хостелах и сюит-отелях.

Постановление явно задержалось с выходом, считает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Ведь уже год назад, по словам спикера, объём апартаментных комплексов занимал порядка 30% на первичном рынке «старой» Москвы. При этом законодательной базы, которая помогла бы позиционировать объекты, не было. «В результате на рынке появилось большое количество псевдо-апартаментов, представленное вчерашними «оттюнингованными» складскими и производственными площадями», – говорит эксперт. Принятие данного постановления, по мнению господина Белоусова, сделает рынок апартаментов более прозрачным, а застройщиков вынудит быть честными по отношению к покупателю.

Уходящий год может стать последним, когда рынок увидел сразу несколько масштабных проектов данного формата, считает старший партнёр, вице-президент по развитию компании Sminex Сергей Свиридов. «Я бы назвал этот год годом «последнего прости» для формата апартаментов», – отметил он. Эксперты отмечают: насколько выгодно будет строить апартаменты в будущем, зависит от дальнейших изменений в налоговой и законодательной областях. В том числе, от того, введут ли власти амнистию для апартаментов, то есть разрешат ли перевод помещений из нежилых в жилые, а также величины на данный вид недвижимости.

Четвёртое место: принятие поправок к законопроекту «О налоге на имущество физических лиц».

С 1 января 2015 года собственники недвижимости будут платить налог, исходя из её кадастровой стоимости. Теперь ставка налога на жилое помещение кадастровой стоимостью до 10 млн рублей составит 0,1%, от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, от 20 до 50 млн рублей – 0,2%, до 300 млн рублей – 0,3%. Для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей ставка составит 2%. В отношении прочих объектов ставке налогообложения установлена на уровне 0,5%.

Несмотря на то, что налог вырастет, кардинальных изменений на рынке жилья он не повлечёт, отмечают эксперты. Для владельцев квартир эконом-класса налоговое бремя увеличится несущественно, а владельцы дорогих квартир, как правило, готовы к дополнительным расходам. «Однако может статься, что на «лишние» инвестиционные квартиры, стоявшие мертвым грузом в ожидании перепродажи, выйдут на арендный рынок, – говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. – Тогда, мы можем ждать увеличения цен на рынке арендного жилья в целом». Изменения в Налоговом кодексе затронут и рынок апартаментов, замечает генеральный директор компании Strategy & Development Дмитрий Земсков. В том случае, если под видом апартаментов будут предлагаться нежилые помещения, собственникам придётся платить до 2% от кадастровой стоимости объекта. Что ставит под сомнение не только получение доходов, но и само существование проекта. По мнению спикера, новые нормы снизят спекулятивную привлекательность данного сегмента.

Пятое место – внесение изменений в статью 217.1. Налогового кодекса РФ.

Законопроект увеличил максимальный срок владения недвижимостью, по окончании которого доход от её продаж освобождается от НДФЛ с трёх до пяти лет.

Ранее законодатели предлагали увеличить этот срок до семи лет, напомнил партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Но в итоге выбрали более щадящий срок, что, безусловно, важно для рынка. Как и то, что депутаты пошли на ряд послаблений – к примеру, налоговые льготы через три года по-прежнему получат те, кто приватизировал, а не купил квартиру на рынке. На инвесторах, к которым закон адресован, он вряд ли отразится – никто из них и раньше не ждал три года перед продажей недвижимости, рассуждает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако чиновники предложили изменить размер налога и начислять его в размере 70% от кадастровой стоимости. «Понятно, что Минфин пытается перекрыть дорогу ловкачам, указывающим в договоре о продаже жилья заниженную стоимость, тем самым уклоняющимся от НДФЛ, – говорит госпожа Литинецкая, – но предприимчивый российский народ наверняка начнёт изобретать новые способы ухода от налога, а это значит, что вторичный рынок рискует уйти в тень».

Среди достаточно важных и запоминающихся событий уходящего года, эксперты назвали также ведение обязательного страхования ответственности застройщиков, принятие поправок в Градостроительный кодекс, а также запуск проектов «Новый Сочи» и «Олимпийская деревня».

Наталья Овчинникова

Пять самых крупных сделок 2014 года на рынке новостроек Москвы

Пять самых крупных сделок 2014 года на загородном рынке Московской области

Пять самых крупных сделок 2014 года на вторичном рынке Москвы

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.