26 января 2015

Преимущества многофункционального комплекса бизнес-класса «Искра-Парк», который компания «Галс-Девелопмент» возведёт к 2018 году на Ленинградском проспекте, 35, не ограничиваются необычной архитектурой, удачным расположением и удобными планировками. Этот проект возводится в самом сердце нового делового кластера, зарождающегося сейчас на севере Москвы. Это сделает его максимально комфортным для тех, кто не готов тратить время на дорогу. Продажи в комплексе стартовали в октябре, поэтому приобрести апартаменты можно на начальном этапе. Как показывает опыт инвесторов, это наиболее благоприятный момент для желающих заработать на недвижимости. Попробуем подсчитать, на какой доход могут рассчитывать покупатели, выбирающие «Искра-парк».

Искусство компромисса

Когда компания «Галс-Девелопмент» только начинала работу над этим проектом, предполагалось, что на месте машиностроительного конструкторского бюро «Искра» целесообразнее всего построить крупный бизнес-центр. Тем более, что по дороге к международному аэропорту Шереметьево, в зоне Ленинградского проспекта и продолжающего его одноименного шоссе в последние годы начал формироваться новый деловой кластер. Бизнес благосклонно относится к этому направлению, позволяющему существенно экономить время на дорогу, и офисы в строящихся здесь бизнес-центрах пользуются спросом.

Казалось бы, вопрос практически решён. Однако тщательный маркетинговый анализ, проведённый компанией, и консультации с городской администрацией показали, что строительство серьёзного бизнес-центра в этом месте – не самое лучшее решение. Как оказалось, ни городу, ни девелоперу в таком объёме офисы здесь не нужны. Потребовалось почти полгода, чтобы найти вариант, устраивающий все стороны. В итоге было принято решение возвести на площадке многофункциональный комплекс бизнес-класса, основные площади в котором будут отданы под апартаменты.

Создание жилого пространства в этом месте обречено на успех – апартаменты в нём будут востребованы в первую очередь теми, кто ценит своё время. В 300 метрах от «Искры» находится станция метро «Динамо», кроме того комплекс имеет по истине уникальную транспортную доступность. Он не только расположится по дороге к одним из главных воздушных ворот страны, но вблизи от Третьего Транспортного кольца, то есть на равном удалении как от Кремля, так и от делового центра «Москва-Сити».

И жить, и работать

Впрочем, деловая составляющая в этом проекте всё же сохранена. Она представлена офисным центром общей площадью 65 тыс. кв. метров (отдельно-стоящая прямоугольная композиция из четырёх примыкающих угловых блоков). Есть и административное здание почти на 30 тыс. кв. метров, форма которого напоминает параллелограмм. Это позволяет бизнесменам не только обзавестись апартаментами в стратегически удобном районе, но и создать настоящую «базу», купив или арендовав офисные площади в соседнем здании.

Апартаментная часть «Искра-Парка» будет состоять из десяти секций переменной этажности (от 9 до 17 этажей), организованную по принципу квартальной застройки – это прямоугольная композиция с внутренним двором. Концепция проекта предполагает создание «города в городе» – со своими магазинами, ресторанами и кофейнями, салонами красоты и другими объектами инфраструктуры. Во внутреннем пространстве разместятся современные и очень комфортные зоны отдыха с малыми архитектурными формами, детскими и спортивными площадками, а общая площадь озеленения составит около 5 тыс. кв.метров.

С внешней стороны квартала на первых этажах будут расположены объекты социальной инфраструктуры и торговые галереи. Проектом предусмотрено даже создание детского развивающего центра обшей площадью около 1,2 тыс. кв.метров. При этом сотрудники НИИ, на месте которого, собственно, и строится «Искра-парк», получат собственный офисный корпус. Завершающим штрихом станет огромный подземный паркинг на 1,4 тыс. машиномест, который удовлетворит потребности всех обитателей комплекса.

Архитектура: сочетая традиции

Выразительный архитектурный проект, разработанный мастерской Speech, станет новой доминантой Ленинградского проспекта. По словам Сергея Чобана, руководящего партнёра архитектурного бюро, «Искра-Парк» представляет собой прямое продолжение традиций современного европейского города. Он формирует многофункциональную квартальную застройку – ансамбль с разновысотными домами.

При этом такой контраст в архитектуре характерен и для Москвы, славящейся совмещением различных стилей и высот. «Сочетая разные фасады и разные функции, в том числе общественные пространства первых этажей, мы создаём современную интерпретацию московской архитектурной традиции», – отмечает Сергей Чобан.

В отделке корпусов предполагается использование нескольких видов материалов: натуральный камень, кирпич, стекло и алюминиевые конструкции. В офисных зданиях предусмотрено и создание уютных террас. Они не только разнообразят внешний облик комплекса, но и создадут дополнительное общественное пространство для его обитателей. Ну а динамичное сочетание фасадных решений позволит органично вписать квартал в окружающую застройку.

Инвестиционная составляющая

Попробуем подсчитать, на какие доходы в будущем может рассчитывать покупатель апартаментов в «Искра-парке». Безусловно, многое зависит от того, на какой стадии строительства он собирается войти в проект? На какой бюджет покупки рассчитывает? И когда собирается из него «выходить» – после сдачи комплекса в эксплуатацию и получения права собственности, или будет сдавать недвижимость в аренду.

Давайте оценим возможности инвестора поэтапно, рассмотрев в качестве примера квартиру общей площадью 64, 4 кв. метра, расположенную на втором этаже. При средневзвешенной стоимости квадратного метра 171,5 тыс. рублей объём инвестиций составит 11,044 млн рублей. Если инвестор выходит из проекта после сдачи объекта госкомиссии, то есть ориентируется на рост стоимости за счёт повышения строительной готовности здания, то рентабельность инвестиций составит 72%. Продав недвижимость в этот момент за 18,97 млн рублей, он получит в денежном эквиваленте доход в размере 7,93 млн рублей.

Согласно второму сценарию, инвестор собирается владеть квартирой на протяжении 3,5 лет после сдачи «Искры-парка» в эксплуатацию, не вкладывая более в это мероприятие ни рубля. Тогда в конце 2021 года эти апартаменты можно будет продать за 21,98 млн рублей, что принесёт ему доход в размере 10,84 млн рублей (рентабельность инвестиций – 98%).

Третий путь для владельца недвижимости – это получение дохода от сдачи её в аренду с последующей продажей по рыночной цене. Этот вариант предполагает необходимость дополнительных инвестиций в размере около 2 млн рублей, которые ему придётся вложить весной 2018 года в отделку и обустройство апартаментов. Зато уже с начала следующего года он начнёт получать доход от арендаторов. Таким образом, к 2021 году инвестор выручит дополнительно 2,84 млн рублей от аренды, а от продажи апартаментов – 23,94 млн рублей. Рентабельность инвестиций при таком развитии событий составит 143%, а общий доход инвестора – 13,68 млн рублей.

Детали проекта:

Адрес: Ленинградский проспект, 35
Девелопер: «Галс-Девелопмент»
Архитектура: Speech
Вид: бизнес-класс
Сроки реализации: 2014–2018 год
Этажность: 9–17
Общая площадь комплекса: 234 000 кв. метров
Количество секций: 10
Количество апартаментов: 771
Высота потолков: 3,1 метров
Офисы: 74000 кв. метров
Подземный паркинг: три уровня, 1400 машиномест
Озеленение: 5000 кв. метров

Инфраструктура комплекса:

Детское дошкольное учреждение (ДОУ), салон красоты, СПА-центр, ресторан, кафе-кондитерская, минимаркет, магазины повседневного спроса (аптека, салон цветов, зоомагазин и пр.). Также предусмотрена благоустроенная территория комплекса с зонами отдыха и детской площадкой.

Апартаменты:

1-комнатные – 259 шт., средняя площадь – 43 кв. метров
2-комнатные – 288 шт., средняя площадь – 69,6 кв. метров
3-комнатные – 141 шт., средняя площадь – 98,2 кв. метров
4-комнатные – 83 шт., средняя площадь – 126,2 кв. метров*

Текст опубликован в журнале “Мир и Дом” №12, 2014

Читайте также:

Три шага к успеху: как открыть художественную галерею

Инвестиции в Крым. То, что не позволено Цезарю, позволено быку

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.