22 июня 2015

Полтора года назад в одно из московских агентств недвижимости обратился клиент, который в срочном порядке хотел продать свою квартиру в центре Москвы. Сотрудников агентства смутила даже не спешка, а то, что купленную совсем недавно квартиру клиент выставил на четверть ниже её реальной стоимости. Конечно, бывает, что желающие быстро продать свою недвижимость собственники сбавляют цены, но такие крупные дисконты настораживают.

Как зарабатывают коллекторы.

Собственно, это обстоятельство заставило агента вывести клиента на откровенный разговор. В ходе него мужчина поведал, что оформил ипотеку в одном из мелких московских банков категории «для своих». К сожалению, скоро финансовое положение клиента резко ухудшилось, и он не смог вносить ежемесячные платежи. Банк, в свою очередь, не стал ждать, когда у заёмщика появятся деньги и передал проблемный кредит коллекторскому агентству.

Так в жизни неудачливого заёмщика появились новые персонажи – коллекторы. Нет, вовсе не чёрные коллекторы, как возможно, кто-то уже успел подумать, а вполне белые, с лицензией. Однако методы, которыми они воспользовались, оказались не совсем лицензионными. Очень скоро начались каждодневные звонки с угрозами – пугали судебными исками, за которыми последует полнейшее разорение, испорченной личной и деловой репутацией. Работникам коллекторского агентства повезло – бизнесмен оказался человеком на удивление мягким и впечатлительным. Так что, когда он появился на пороге агентства недвижимости, он был почти готов уступить свою квартиру за требуемую коллекторами сумму.

Недобросовестные коллекторы оценивают квартиру по цене на 30-40% ниже её реальной стоимости, а затем принуждают собственника продать её аффилированным компаниям по заниженной цене.

Закон даёт коллекторскому агентству право подать исковое заявление в суд с требованием обязать ответчика продать заложенную квартиру. Причём в самой схеме продажи находящейся в залоге у банка квартиры ничего сверхъестественного для собственника нет. Квартира выставляется на реализацию, а когда находится покупатель, сделка закрывается. Банк забирает положенные ему выплаты по кредиту, остальную сумму получает теперь уже бывший собственник. Однако разойтись гладко у клиента и подключённого к сделке коллекторского агентства получается не всегда.

Подводные камни кроются в существовании теневого рынка заложенных квартир. «Недобросовестные коллекторы оценивают квартиру по цене на 30-40% ниже её реальной стоимости, а затем принуждают собственника продать её аффилированным компаниям по заниженной цене, – говорит директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова. – При этом банк получает невыплаченную часть ипотечного кредита, коллекторы – положенное вознаграждение на услуги. Однако у них на балансе остается квартира, которую можно снова вывести на вторичный рынок – теперь уже по реальной стоимости», – описывает механизм афёры спикер.

Исключение без правила.

В нашей истории все закончилось хорошо. Риэлторы провели беседу с незадачливым покупателем элитного жилья, в ходе которой уговорили его выставить квартиру на продажу по рыночной цене. Через несколько месяцев жильё было продано, а долг погашен. Однако, как сегодня вспоминают сотрудники агентства, это была самая тяжёлая в истории агентства недвижимости сделка: коллекторы, поняв, что заработать на квартире им не удаётся, стали тянуть время – требуемые от них для регистрации сделки документы пришлось получать чуть ли не силой, апеллируя к статьям договорного и долгового права.

Впрочем, описанная ситуация в наше время – скорее исключение, чем правило. Хотя бы потому, что кредитные организации крайне редко передают коллекторским агентствам ипотечные кредиты. Заёмщики, оформившие ипотеку, относятся к так называемому верхнему, и, как правило, самому надёжному сегменту среди клиентов банка. А потому, последнему выгодней договориться с заёмщиком до начала взыскания имущества. Например, провести реструктуризацию займа, где самый распространённый способ – пролонгация кредита. В этом случае сумма ежемесячных выплат по кредиту уменьшится.

Если вы придёте в банк договариваться, он будет делать всё, чтобы ваш кредит оставался хорошим. Во-первых, невыплаченные деньги за элитную квартиру могут существенно ухудшить финансовую отчётность банка. Во-вторых, ваше имущество банку не нужно.

Однако есть у этой монеты обратная сторона – увеличение срока выплат автоматически влечёт за собой рост переплаты по кредиту. Другой вариант – банк может предоставить заёмщику «кредитные каникулы» на срок до полугода – в этом случае клиент выплачивает только проценты по кредиту, без погашения основного долга.

В конце концов, банк может рефинансировать задолженность – то есть переоформить договор на непогашенную сумму на более мягких условиях с изменением процентной ставки или срока кредитования. Если вы придёте в банк договариваться, он будет делать всё, чтобы ваш кредит оставался хорошим, уверен сотрудник одного из коллекторских агентств Москвы. Дело в том, что во-первых, невыплаченные 40 млн рублей за элитную квартиру могут существенно ухудшить финансовую отчётность банка. Во-вторых, само по себе ваше имущество банку не нужно – он зарабатывает отнюдь не на том, что перепродаёт недвижимость на рынке.

Залоговые квартиры, как правило, реализуются с торгов с дисконтом и это тоже крайне не выгодно банку. По словам собеседника, в случае, если банк забрал недвижимость за долги, ему выгоднее не продавать её тут же, а выждать, пока клиент решит свои финансовые проблемы. И срок такого ожидания может доходить до десяти лет.

Игра на нервах или как общаться с коллекторами.

Банки передают коллекторам кредиты, взыскание долгов по которым собственными силами слишком трудоёмко. В эту категорию, как правило, попадают мелкие розничные займы и суммы до 100 000, а иногда до 300 000 рублей с просрочками больше года. Иногда долги продают оптом – до 40 000 кредитов в пакете. Коллекторское агентство их покупает за 0,5-10% от суммы в зависимости от качества кредита. «Происходит это, когда банку необходимо убрать с баланса крупную задолженность и получить с неработающего кредита хоть что-то», – уточняет собеседник из коллекторского агентства. Поэтому чаще всего речь идет не о продаже долга, а о его взыскании. В этом случае коллекторское агентство получает комиссию, право требования остаётся у банка.

В обоих случаях речь идет о почти безнадёжных розничных кредитах. Шанс, что крупный, состоятельный банк передаст ипотечный кредит коллекторскому агентству, сводится практически к нулю.

Однако, как мы видим из истории, на московском рынке работают и небольшие банки. У них нет как подразделения по работе с проблемными кредитами, впрочем,так и запаса терпения, и желания ждать, когда у должника рассосутся финансовые проблемы. Если в одно прекрасное утро вам позвонили, юристы советуют трубку не бросать.

«Ни в коем случае не стоит избегать общения с коллекторским агентством, – предупреждает Анастасия Кузнецова. – Так вы получите только испорченную кредитную историю, рост долга и штрафы за просрочку выплат». Эксперт советует попросить коллектора полностью представиться, назвать компанию, должность и цель звонка, а затем попросить выслать документы, подтверждающие переход права требования долга к агентству. Важная деталь: согласно постановлению Верховного суда России № 17 от 28.06.2012 года банк не может передать права требования по кредиту компании, не имеющей лицензии на банковскую деятельность, если только такое право не прописано в ипотечном договоре. Поэтому внимательно перечитайте договор: если в нём не говорится о возможности перехода права требования долга к коллекторскому агентству, то его требования не законны.

Основным методом работы коллекторских агентств остаётся моральное давление, игра на нервах клиента – настойчивые звонки домой, на работу, друзьям и родственникам. После полугода прострочки начнутся выезды к должнику.

Если коллектор отказался прислать документы, а по телефону звучат угрозы в ваш адрес или в адрес близких, то надо отправиться в полицию и написать заявление о вымогательстве, советует адвокат Снежана Мальфанова. Коллекторам-вымогателям, в этом случае, грозит уголовная ответственность.

Большинство коллекторов сегодня заботятся о своей репутации, ведь чем меньше проблем с коллектором, тем выгодней он банку. Более того, по словам начальника департамента активно-пассивных операций банка ИТБ Виктора Орлова, в последние годы схемы работы коллекторов и банков стали практически идентичными – сказывается нормализация законодательства. Поэтому агентства, в основном своём, работают по закону и готовы договариваться о приемлемом графике выплат.

Начиная с середины 2000-х годов коллекторский рынок Москвы начал быстро обеляться. К 2010 году он на 90% состоял из белых компаний. «Я не знаю ни одного уважающего себя банка, который бы работал с непонятным агентством», – уверяет сотрудник коллекторского агентства. По его словам, основным методом работы коллекторских агентств остаётся моральное давление, игра на нервах клиента – настойчивые звонки домой, на работу, друзьям и родственникам. После полугода прострочки начнутся выезды к должнику.

Самый «страшный» случай, с которым сталкивался спикер, выглядел так: люди пришли под дверь, назвали себя коллекторами и начали угрожать. Должник вызвал милицию – они убежали. Впрочем, в регионах поведение коллекторов далеко от нормы: в Сибири могут разобраться «по понятиям», а на Юге России – просто погорячиться.

Я – банкрот.

Однако уже осенью положение должников может измениться. С 1 октября в России должен вступить в силу закон о банкротстве физических лиц, направленный на защиту тех граждан, кто в силу стечения обстоятельств не может выплачивать кредит и не имеет имущества, которое можно было бы реализовать. В отношении банкротов будут прекращены начисление неустоек, процентов и штрафов, а также взыскание долгов по всем исполнительным документам за исключением тех, которые содержат требование о возмещении вреда здоровью или о взыскании алиментов. Однако в течение последующих пяти лет такой человек не сможет оформить кредит и три года – участвовать в управлении юридическим лицом.

Зато если суд признал гражданина банкротом, его кредитные обязательства, указанные в исполнительных документах, считаются погашенными, отмечает независимый эксперт, юрист Евгений Страхов, а значит, сотрудники коллекторских агентств не имеют права беспокоить теперь уже бывшего клиента. У этой отличной новости есть одно «но»: закон не списывает ипотечные долги – или выплачивай кредит, или готовься к суду. Впрочем, волны списания долгов по небольшим потребительским кредитам тоже ждать не стоит. «В силу общей юридической безграмотности и боязни судов, граждане вряд ли поспешат в суд за признанием себя банкротами», – подытожила адвокат Жанна Мальфанова.

Читайте также:

Три проекта элитных апартаментов, для которых выход на рынок завершился неудачей

Апартаменты и квартира: в чем разница

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.