12 октября 2015

Как экономика влияет на рынок жилья

- Ни для кого не секрет, что основным детонатором рынка недвижимости является мировая экономика: чем меньше цены на нефть – тем тяжелее ситуация в российской экономике. Приток нефтяных денег растёт – растёт и доход населения: предприниматели расширяют бизнес, у наёмных сотрудников увеличиваются зарплаты. Так было с 2011 года по вторую половину 2014, но в последнее время экономика стагнирует, доходы падают, и люди меньше приобретают. Крупных покупок и кредитов опасаются, а приобретение жилья откладывают до лучших времён.

- В результате, застройщики оказались в довольно сложном положении.
Время реализации строительного проекта – от приобретения земельного участка до завершения строительства – составляет от трёх до пяти лет. Подготовительный этап – примерно год. Давайте представим, проект запущен – работают подрядные организации, проектировщики и огромное количество других специалистов. Действует инвестконтракт, получено разрешение на строительство. Этот процесс остановить нельзя – есть сроки строительства, прописанные в проектной декларации. Их срыв грозит штрафными санкциями в рамках закона о долевом строительстве 214 ФЗ.

На стагнирующем рынке денег застройщику поступает меньше, ведь основной канал финансирования – это деньги дольщиков. Есть ещё банковские деньги, но стоимость кредитов для застройщиков сейчас совершенно не рыночная. Что делать, если денег нет?

- Но на стагнирующем рынке денег застройщику поступает меньше, ведь основной канал финансирования – это деньги дольщиков. Есть ещё банковские деньги, но стоимость кредитов для застройщиков сейчас совершенно не рыночная. Что делать, если денег нет? Или останавливать проект, «попадая» на штрафы и пени, или снижать цены, стимулируя спрос. Собственного, этого-то и ждали покупатели последние полгода.

- Не дождались. Осенью цены на первичном рынке понемногу пошли в рост. И дальше массового падения цен ждать не стоит – им просто больше некуда падать. Сегодня у застройщиков нет тех баснословных прибылей, как 10-15 лет назад. Нет той подушки, за счёт которой они могли играть с ценами.

Из чего состоит себестоимость строительства

- Во внутренних расчётах сейчас правильнее говорить не о себестоимости даже, а об инвестиционной стоимости строительства. Поскольку в этот показатель можно включить и расходы на создание инфраструктуры, и маркетинговые расходы и, так называемые «административные» расходы – спонсорство и прочие «непредвиденные» статьи. Земля – это 15-30% стоимости проекта, в зависимости от локации. Этот показатель очень «плавающий» в столичном регионе, в области, где цена гектара может в престижной локации может быть выше в десятки раз. Порядка 20- 25% – инженерные сети, примерно 30-40 % строительно-монтажные работы с внешней отделкой. Плюс оплата банковских кредитов, реклама и т.д.

- Высокая рентабельность строительного бизнеса – это уже миф: застройщику при хорошем раскладе остаётся около 10%. В среднем по стране у строительных компаний, раскрывающих финансовые показатели, рентабельность не выше 7%! Есть девелоперы у которых показатели доходят до 17-20%, а есть – ноль, минус. А, следовательно, скидку в 20-30% застройщик дать не может.

Когда застройщики дают скидки

- Как правило, демпинг появляется тогда, когда девелопер сталкивается с финансовыми проблемами. Деньги поступают от дольщиков, и чтобы их привлечь, начинается жёсткая ценовая конкуренция. Если мой конкурент-застройщик даёт скидку на жильё в локации в 30%, то, наверное, мне тоже придётся это сделать. Он мне просто перекроет кислород. Но даже если мы с ним, оба давая скидки, поделим покупателей, из-за снижения цены сокращение финансового потока не будет ни у меня, ни у него. К сожалению, многие коллеги забывают, что, с точки зрения финансовой устойчивости, сокращение продаж (в штуках, в метрах) не так страшно, как резкое сокращение цен. Но ещё хуже, когда цены снижаются на фоне падения продаж. Застройщик оказывается в финансовом тупике.

- Такие скидки должны настораживать покупателя. Скорее всего, это просто пирамида и история со скидками в 30% закончится тем, что девелопер просто не выполнит свои обязательства. А дальнейшее развитие сценария – или отъезд застройщика из страны, или тюремное заключение, или просто исчезновение человека, компании, когда даже не с кого спрашивать. По прошлому кризису несколько громких примеров, до сих пор люди в розыске.

- Или свежий пример: компания «Сибидом», которая обещала покупателям прямо такие светлое будущее: таунхаусы площадью 110 кв. метров за 3,9 млн рублей, все говорили об этом проекте, возили туда экскурсии, многие люди на это «повелись». Профессиональные игроки были такой ценой озадачены – такая цифра едва покрывает СМР и сети, а как же земля, маркетинг, маржа? Но сейчас у этой компании проблемы, стройка остановлена, а ведь там был даже не 214 ФЗ – то есть покупатели беззащитны оказались.

Почему квартиры бизнес-класс дороже эконома

- Массовое жильё эконом-класса строится в колоссальных масштабах, есть большие компании, такие как «Мортон» или «ПИК», недавно ещё был «СУ-155». У них задача строить дёшево и быстро. Без изысков. У них масштабирование бизнеса и курс на повышение доступности жилья.

- А нам, девелоперам, работающим в нишевых, инновационных сегментах, чтобы продавать дороже, нужно предлагать покупателям нечто большее, чем панельные коробки с квадратными метрами. Понятно, что человек всегда хочет купить лучшее как можно дешевле, но в недвижимости жильё высокого класса не может стоить как типовое панельное. И дело здесь не в маркетинге и ценовой премии. Застройщики дорогого жилья действительно тратят больше на инновации, среду, инфраструктуру, импортные материалы и компоненты. Которые, как не сложно догадаться, растут в цене. Перейти полностью на отечественное, отказаться от определённого класса отделки или, например, лифтов, мы не можем – есть ряд характеристик жилья бизнес-класса, нарушать которые недопустимо. Люди покупали бизнес-класс. В него они и должны заселиться.

Могли ли мы предугадать, что доллар будет стоить больше 60 рублей, когда контрактовались больше года назад? Нет!

- У нас в Новогорске два километра благоустроенных набережных, все материалы, покрытие – в основном импортное. В домах финские лифты Kone. А эта компания заключает контракты тремя траншами в евро: первый – предоплата, второй – доставка, третий – когда лифт монтируют и запускают. Могли ли мы предугадать, что доллар будет стоить больше 60 рублей, когда контрактовались больше года назад? Нет! Мы по контрактам с зарубежными поставщиками попытались обезопасить себя, отложили доллары по более низкому курсу в сейф, вместо того, чтобы пустить их, например, в рекламу. Итальянские котлы, немецкая клинкерная плитка, даже азиатские отделочные материалы – всё подорожало. А как подскочила стоимость озеленения!

- Ещё слава богу, что одна часть акционеров два года назад не смогла убедить другую продавать квартиры с отделкой. Мы продаем всю недвижимость по 214-ФЗ, а значит, при продаже должны были прописать спецификацию не только внешней отделки, но и внутренней, в квартирах – керамогранит, штукатурка венецианская, сантехника итальянская или немецкая – наши покупатели другого бы не поняли. Конечно, это были бы на тот момент не российские материалы процентов на 70%. И закупить заранее их было бы нельзя, негде складировать. Сейчас рост стоимости импортных материалов для ремонта составляет минимум 40%. Плюс есть сложности с поставками. Скорее всего, по квартирам с ремонтом мы бы не смогли просто выполнить обязательства при таком курсе.

Что ждет рынок недвижимости

- Моя уверенность в том, что в московском регионе не стоит ждать совсем уже пессимистического сценария, опирается не только на взгляд на специфику отрасли изнутри. В столице, и особенно в Подмосковье, сосредоточено огромное количество так называемых социальных новостроек и власти не дадут застройщикам разориться, так как это приведёт к социальным волнениям среди обманутых дольщиков. Я полагаю, что власти будут разными способами поддерживать строительную отрасль и по той причине, что это рабочие места, налоги, кредиты, это реальный сектор экономики, рычаг, которые поднимает несколько десятков других отраслей.

В отличие от 2009 года, когда недвижимость не только не могли купить, но и не хотели, сейчас хотят, но меньше могут. Но главное, это желание остаётся.

Кроме того, фундаментальный спрос на рынке все равно есть, доходы у людей снизились, но они есть. В этом отличие от 2009 года, когда недвижимость не только не могли купить, но и не хотели. Сейчас хотят, но меньше могут. Но главное, это желание остаётся. Массовых сокращений, увольнений, паники, как это было в 2009 году нет. Есть у значительной части населения и сбережения. Сейчас на депозитах в банках у граждан лежит порядка 15 трлн рублей, а в валюте – около 5 трлн рублей. Всего размещено на депозитах порядка 20 трлн – это сумасшедшие деньги, и рано или поздно их часть попадет на рынок недвижимости, который по-прежнему остаётся одним из самых стабильных с точки зрения сохранения средств.

Читайте также:

Три проекта элитных апартаментов, для которых выход на рынок завершился неудачей

Москва, которой не было: пять знаковых, но так и нереализованных проектов столицы

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.