11 января 2016

Уже больше года рынок московской недвижимости находится в депрессивном состоянии. Однако главный вопрос, который волнует застройщиков, риэлторов и владельцев жилья, когда произойдёт разворот и цены вновь начнут расти?! Портал Элитное.РУ опросил ведущих аналитиков рынка недвижимости и выяснил, что в ближайшее время ждать хороших новостей не следует.

Независимый эксперт рынка жилой недвижимости Пыпин Александр:

- Высоки шансы, что 2016 год будет действительно кризисным для рынка жилой недвижимости – на его фоне прошлый год покажется легкой разминкой. Тогда рынок удержался от глубокого падения за счёт накопленных «запасов» и программы субсидирования ипотечных ставок. Но теперь новые факторы, которые способны оказать поддержку рынку вряд ли появятся.

Зато факторы, способствующие снижению уровня деловой активности, числа сделок и цен усилятся. Продолжится снижение уровня доходов населения и рост обязательных платежей, банки более критично будут подходить к оценке ипотечных заёмщиков. В итоге как застройщикам, так и участникам рынка вторичной недвижимости придётся продолжить снижение цен.

Застройщики, которые не смогут эффективно управлять издержками и финансовыми потоками попадут на грань банкротства и могут быть поглощены крупными компаниями или банками. Одновременно будет происходить массовый отказ от запуска новых проектов, там, где снижающаяся цена квадратного метра явно не позволит окупить возросшие затраты – ввод нового жилья и объём предложения начнут снижаться, особенно в регионах.

При этом специфика нового кризиса и изменившиеся приоритеты бюджета вряд ли позволяют застройщикам рассчитывать на госзаказ, как это было в 2009-2010 годах. Основной их задачей будет лоббирование сохранения и стабильного финансирования таких программ как военная ипотека, материнский капитал, субсидирование ипотечных ставок и ставок кредитования отдельных проектов застройщиков.

Аналитик, начальник отдела маркетинга «ИСК «Форт» Юрий Кочетков:

- Мы вступаем в 2016 год на фоне затяжного кризиса, захватившего и рынок столичных квартир. Год обещает быть крайне непростым – именно в 2016 просчитывается момент прохождения т.н. «дна рынка». И это ещё при том условии, что не случится крупных социально-политических потрясений.

Схлестнутся два глобальных тренда: нарастание объёма предложения квартир (как первичный, так и вторичный рынок) и падение реальных доходов населения. На фоне этого даже такой верный помощник рынка как ипотека уже не сможет оказать своё целительное действие.

При сохранении текущей денежной политики (попытки сдержать инфляцию, жесткая финансовая политика и т.п.) «дно рынка» будет означать и дно рублёвых цен, о долларовых сейчас даже и говорить не стоит.

Однако, пожалуй, самое интересное начнётся в сегменте новостроек: 2016 год для девелоперов станет годом выживания. На фоне этого пройдёт вторая часть драмы под названием «передел столичного рынка». Многие девелоперские активы за год однозначно поменяют владельцев.

Председатель комиссии Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник:

- В 2016 году новостройки подешевеют на 2-3% в рублях, а цены на вторичном рынке снизятся на 1-3%. Вместе с тем, активность стройкомплекса снизится – застройщики начнут консервировать строительство и не спешить с вводом новых крупных проектов. В общем, рецессия 2015 года продолжится и в 2016 году, плавно перетекая в полноценный кризис 2017-2018 года.

Руководитель отдела рыночной аналитики компании «РГ–Девелопмент» Екатерина Лобанова:

- Уже наметившийся тренд в 2015 году – снижение стартовых цен предложения в каждом последующем корпусе в случае масштабной застройки (более 500 000 кв. метров) будет характерен и для 2016 года.

Выход на рынок концептуальных проектов бизнес-класса по цене «комфорт», беспрецедентные для элитного сегмента цены на новые адреса без ущерба качеству – всё это свидетельствует о потребности девелоперов занять свою рыночную нишу уже сегодня, вопреки неблагоприятной конъюнктуре.

С точки зрения реального спроса скидки и акции уже становятся нормой для первичного рынка, а предложения без скидок покупатель не рассматривает в принципе. В результате наглядная динамика продаж прослеживается только по тем новостройкам, где при сопоставимых качественных показателях и стадии строительства бюджет покупки на 20-25% ниже, чем у конкурентов. В ответ на действия наиболее агрессивных, вынужденных демпинговать, продавцов происходит реальный пересмотр ценников и в других проектах.

В следующем году мы ожидаем начало медленного процесса «выздоровления» рынка жилой недвижимости, которому в уходящем году была сделана болезненная «прививка». К апрелю-маю 2016 года станет ясно, насколько высока вероятность восстановления докризисных (точнее, межкризисных) показателей в части темпов роста рынка.

Основываясь на осторожном прогнозе Минэкономразвития на ближайшие три года, вряд ли приходится ожидать быстрого восстановления сектора, более вероятен сценарий замедления и прекращения спада к осени 2016 года и начала дальнейшего медленного роста. Что касается сегментов, которым предстоит «переосмысление» и адаптация к новым реалиям, то это жильё класса «элит» и «премиум», которое сегодня переоценено к уровню платёжеспособного спроса в своём сегменте примерно на 40%. Более гибкие с точки зрения адаптации к требованиям рынка сегменты «бизнес» и «комфорт» также ожидают продолжение снижения цен, как за счёт новых проектов, так и в результате реального пересмотра ценников на существующие объекты. Важно, что цена на старте продаж у новых проектов при прочих равных условиях будет тем меньше, чем более масштабным является проект: обеспечить высокие темпы реализации квартир сегодня можно исключительно с помощью ценового регулирования. В этом контексте в 2016-2017 годах в привилегированном положении окажутся компактные проекты (до 50 000 кв. метров) с выверенными продуктовыми свойствами.

В 2016 году рынку недвижимости придётся приспосабливаться работать в новых реалиях при минимальном платежеспособном спросе на фоне максимального предложения и роста конкуренции.

Читайте также:

Кризис и другие неприятности: чем запомнился 2015 год на рынке недвижимости

«Большинство агентств испорчены «золотым временем», когда продавалось практически всё…»

Использование материалов Интернет-журнала «Элитное.ру» возможно только при соблюдении правил.