Из-за экономических и политических проблем рынок недвижимости переживает не лучше времена. Особенно пострадал сегмент элитного жилья. Естественно, это не могло не отразиться на стратегии застройщиков, покупателей, ценах. Портал Элитное.РУ выявил пять трендов рынка высокобюджетного жилья, которые наиболее ярко проявились в последнее время.

1. Децентрализация элитных районов

Главный тренд на рынке элитной недвижимости в последнее время – децентрализация. Сегодня, по мнению председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, в известную фразу «location, location и ещё раз location» вкладываются совершенно другие понятия. «В центре Москвы остались жить только гедонисты, – рассказывает Румянева. – А нормальные люди уезжают в другие районы». Драйверами спроса, по мнению риэлтора, сегодня являются качественная инфраструктура, наличие парков, близость большой воды. По словам Екатерины Румянцевой, сегодня спросом у покупателей дорогого жилья стали пользоваться жилые комплексы, реализуемые в окрестностях ТТК, такие как проект «Зиларт» на Автозаводской улице (на фото внизу), «ВТБ Арена» на Ленинградском проспекте. Кроме того, по мнению госпожи Румянцевой, покупатели проявляют интерес к Лужнецкой набережной и окрестностям Мосфильма.

Руководитель блока реализации элитной недвижимости компании «Бест-Новострой» Оксана Дивеева, отмечает растущую популярность районов Хамовников и Пресни. Благодаря престижности, хорошей транпортной доступности и природных характеристик стали пользоваться спросом районы на западе столицы – Раменки, Кутузовский проспект, Покровское-Стрешнево, отмечает управляющий партнёр агентства недвижимости Point Estate Павел Трейвас. А директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов обращает внимание на Донской район, где сегодня реализуются такие проекты как Barkli Residence (на фото внизу), «Донской Олимп», «Донское подворье».

В тоже время эксперты уверяют, что на Остоженке, которая долгое время являлась одним из основных центров притяжения московской элиты, в последнее время лучше не приобретать жильё. Так, по мнение владельца State Development Андрея Гринева, сегодня окрестности этой улицы – абсолютно мертвое пространство.
«В центре Москвы остаются жить только самые сибариты, нормальные люди ищут другие локации, – считает Екатерина Румянцева. – Мы надеемся, что наши клиенты предадут Остоженку и уедут жить в Лужники».

Впрочем, далеко не все эксперты согласны с этой тенденцией. Так, Оксана Дивеева замечает, что в данном случае речь идёт о более доступной недвижимости, а у действительно богатых людей по прежнему пользуется спросом жильё в топовых районах Москвы, таких как Остоженка, Якиманка Патриаршие пруды, Тверская, Арбат. А Илья Межунов замечает, что в центральном округе ещё достаточно мест под строительство высокобюджетного жилья. Так, почти 700 гектар территории ЦАО занимают промышленные зоны, и согласно планам столичных властей, около 320 гектар из них в ближайшее время будут реорганизованы и отданы, в том числе под жилую застройку.

2. Элитные застройщики занялись массовым жильём

«В последнее время девелоперы расценивают строительство элитного жилья, как очень дорогую затею», – говорит Екатерина Румянцева. Так, компания Rose Group Бориса Кузенца, который считается основателем Золотой мили, после того, как контроль над ней перешёл банкам ВЭБ и «Глобэкс» (74%) занялась реализацией проектов в Московской области (Микрогород «В лесу», см. на фото). Второй не менее известный застройщик Остоженки – «Баркли» Леонида Казенеца – в последнее время занялся фи-девелопментом.

У всех крупнейших игроков, замечает Илья Менжунов, таких как «Донстрой», «Галс-Девелопмент», «Баркли» появились в портфеле жилые комплексы из сегмента бизнес-класса и даже «эконома». «Диверсификация портфеля – вполне закономерная стратегия в кризис, – рассуждает председатель совета директоров агентства «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. – Кроме того, компании разрабатывают экономическую модель в зависимости от того, какой участок земли собираются развивать, где он расположен и какими параметрами обладает».

Единственным «чистым» игроком осталась компания Vesper, которая занимается реновацией исторических зданий в центре и приспособлением их под элитное жильё.
«Чистым» игроком элитного рынка Москва, говорит Павел Трейвас, сегодня можно назвать компанию Vesper, которая занимается реновацией исторических зданий в центре и приспособлением их под дорогое жильё. В частности, данный застройщик реализовал такие проекты, как «Трилогия», «Дом Гельриха», ЖК «Булгаков», St. Nikolas, а недавно вывел на рынок жилой комплекс «Чехов».

3. Все проекты 2015 года – клубные дома

На рынок элитной недвижимости Москвы в текущем году вышло пять новых проектов, говорит директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов, но все эти проекты – клубные дома. Это жилые комплексы «Резиденция на Всеволжском», «Рахманинов»(на фото внизу), «Дом в Щетининском», «Советник» и Depre Loft . В каждом из этих комплексов от 21 до 33 квартир, а суммарный объём пяти проектов составляет порядка 5 000 кв. метров.

Экономика небольшого проекта в текущих условиях более понятна, нежели большого объёма, и в основном это связано с обслуживанием застройщиком кредитов на строительство, рассуждает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань. «Текущую экономическую ситуацию нельзя назвать благоприятной для выхода на рынок значительного объёма квартир в высоком ценновом бюджете, – согласна с ним Ирина Доброхотова. – Но, кроме того, выход небольших проектов в самом центре города обусловлен высокой плотностью застройки и ограниченностью свободных площадок в принципе».

4. Элитный рынок перешёл на рубли

Сегодня осталось всего 20% элитных жилых комплексов, цены в которых номинируются в долларах, оставшиеся 80% реализуются за рубли. Тогда как ещё в 2014 году, по данным агентства недвижимости ZIP Realty, половина высокобюджетных новостроек номинировалась в рублях, а до падения курса – на «рублёвые проекты» приходилось всего порядка 30-35% проектов.

Перевод цен в рубли, говорит Илья Менжунов, позволил девелоперам активизировать покупательскую активность – самые лучшие темпы реализации показали объекты, номинированные в национальной валюте.

Однако застройщикам дорогого жилья часто приходится расплачиваться с поставщиками и подрядчиками в иностранной валюте, вероятно поэтому, рассуждает Илья Менжунов, часть девелоперов сохранила долларовый прайс. Впрочем, эти застройщики, по словам риэлторов, охотнее соглашаются на скидки.

5. Вырос разрыв между ценной спроса и предложения

По данным Kalinka Group в текущем году заметно вырос средний разрыв между ценной предложения и спроса. Сегодня он составляет 620 000 рублей, а средняя цена сделки упала до 83 млн рублей. По IntermarkSavills разрыв немного меньше – 400 000 рублей. Однако аналитики обоих компании согласны, что он стал заметно существенней. Для сравнения, в прошлом году он составлял всего 150 000 рублей.