Главным трендом последнего времени стал активный вывод жилых комплексов, происходящий вопреки сложившейся рыночной ситуации – цены на жилье падают, спрос тоже, а застройщики регулярно анонсируют новые проекты.

В прошлом году, по данным агентства недвижимости «Метриум групп», на московском рынке появилось 42 новых комплекса, из которых только 19 относятся к массовому сегменту. Общий объем первичного рынка, подсчитали в агентстве «Миэль-Новостройки», составляет почти 2 млн кв. метров, что в 1,5 раза больше, чем год назад. Больше чем 10% этого объема приходится на премиальное жилье. По информации «Контакт-Элитная недвижимость», в настоящее время на рынке элитных новостроек выставлено на продажу почти 1,6 тыс. квартир общей площадью 218,5 тыс. кв. метров. «Нам хватит на три года продаж», – уверяет генеральный директор риэлторского агентства Денис Попов.

Как рынок переварит этот объем, сегодня не понимают даже риэлторы

Тем не менее, застройщики продолжают анонсировать новые жилые комплексы. В этом году, по данным Knight Frank, на элитный рынок столицы выйдет порядка 20 проектов. Пока публично заявлено о 17 комплексах. В частности, на круглом столе «Клуба главных редакторов», представители банка ВТБ рассказали, что в скором времени займутся реализацией ЖК «Хлебный дом», а компания Capital Group заявила, что в текущем году планирует вывести на рынок пять жилых проектов, только один из которых – «Мир Митино» – относится к массовому сегменту. На прошлой неделе застройщик «Лидер-Инвест» объявил о старте реализации проекта «Дом на Покровском бульваре», заметив, что всего в течение 2016 года планирует вывести 16 жилых комплексов, два из которых будут относиться к сегменту премиум-класса.

Как рынок переварит этот объем, сегодня не понимают даже риэлторы. Если публично владельцы агентств недвижимости, чтобы сохранить лицо что-то говорят об отложенном спросе, то в кулуарных беседах эксперты честно признаются, что не понимают причин вывода проектов в таком объеме, а также кто их будет покупать. На первый взгляд, покупательская активность в первом квартале текущего года, если сравнивать с аналогичными периодами прошлых лет, сохранилась на прежнем уровне. Так, по данным компании Savills, за три месяца 2013 года на премиальном рынке Москвы было продано 122 квартиры, в I кв. 2014 года – 139; а за первый квартал 2015 и 2016 годов – 125 и 126 квартир, соответственно.

Но застройщики пока не успевают за конъюктурой рынка

Однако, например, площадь приобретаемых квартир за год уменьшилась почти на 18%. Средняя площадь квартир, проданных в элитных новостройках в I квартале прошлого года, составляла 145 кв. метров, в этом – всего 120. В результате, в январе-марте 2016 года суммарная площадь проданного в столице элитного жильяна первичном рынке составила 15,1 тыс. кв. метров. Для сравнения, в 2013 и 2015 годах этот показатель был больше 18 тыс. кв. метров, а в 2014 – 19,5 тыс.

Но застройщики пока не успевают за конъюктурой рынка. Если год-два назад средняя площадь квартиры в премиальной новостройке составляла 142 кв. метра, что вполне соответствовало показателям спроса, то сегодня она уменьшилась, но всего до 137 кв. метров, что на 17 кв. метров больше, чем средний показатель площади в приобретенном жилье. Однако запрос по количеству комнат не изменился. «По-прежнему наиболее популярны квартиры на 2-3 спальни», – отметил Денис Попов.

Правда, застройщики стараются не афишировать информацию о дисконте

Главный показатель востребованности товара и спроса на него – цены – тоже за год заметно опустились. По данным агентства недвижимости «Контакт-Элитная недвижимость», рублевые цены на первичном рынке элитного жилья в Москве за год опустились на 7%, с 887,2 тыс. (I кв. 2015 года) до 823 тыс. рублей за кв. метр (I кв. 2016 года). В долларовом эквиваленте падение выглядит еще более трагично: премиальные новостройки за год подешевели на 20%. Если год назад средняя цена кв. метра в элитном комплексе в валюте США составляла 15,2 тыс., то сегодня – примерно 12,14 тыс.

«Снижение цен можно объяснить двумя причинами, – говорит Денис Попов. – Главное, весь рынок премиальной недвижимости перешел с долларов на рубли, а кроме того, за год некоторые застройщики снизили и рублевые цены. Сегодня только два застройщика номинируют свои объекты в долларах. Это «Реставрация Н», реализующая проект Knightsbridge Private Park, а также компания Vesper». Что касается рублевого снижения, то оно, по информации портала «Элитное.РУ», на некоторых объектах составило от 10 до 17%. Правда, застройщики стараются не афишировать информацию о дисконте.