Выбирая новую квартиру, покупатели в первую очередь традиционно смотрят на ее цену. Но мало кто задумывается о последующих регулярных расходах. Каждый месяц придется раскошеливаться на жилищно-коммунальные услуги, каждый год – платить имущественный налог. Чем больше интереса к вопросу о стоимости и порядке расчетов проявить во время приобретения, тем спокойнее и комфортнее будет жизнь после новоселья. Эксперты портала «Элитное.ру» рассказывают, как можно заранее прикинуть размер трат на ЖКХ и налоги. В статье использованы данные компании «Метриум».

Рассчитываем коммунальные услуги: площадь жилья, расположение, инсоляция и энергоэффективность

Начнем с того, что под «коммуналкой» обычно подразумевают коммунальные и жилищные услуги, а это не одно и то же. В коммунальные услуги входит снабжение холодной и горячей водой, электроэнергией, газом, отопление, канализация. Тарифы на них устанавливает государство. Прикинуть расходы можно, исходя из площади квартиры: чем она больше, тем выше платежи. Также это зависит от местоположения. К примеру, в Москве в квартирах с электроплитами плата за электроэнергию по одноставочному тарифу составляет 5,66 рубля/кВт⋅ч, в Московской области – 5,05 рубля.

На расход электроэнергии влияет инсоляция: чем она хуже, тем более необходимым становится искусственное освещение. Чем больше окон, тем лучше, а если они сами крупные, даже панорамные, это вообще прекрасно. Комнаты квадратной формы освещаются лучше, а прямоугольные обычно затемнены, особенно если с балконом. Удачная ориентация квартиры по сторонам света также приветствуется. Если окна выходят на юг, то жилье светлее, и можно реже включать светильники. Чем этаж ниже, тем света меньше, особенно если двор зарос крупными деревьями.

Кроме того, траты ниже в энергоэффективных домах. Чем выше класс энергоэффективности (всего их девять), тем меньше в доме расходуются тепловая и электрическая энергии, а поэтому меньше и коммунальные платежи. Низкие классы присваивают домам, построенным до революции или при СССР, более высокие – новым. Сейчас уже запрещено строить дома классом ниже B. Дома с классом B, А, А+ и А++ могут экономить до 60% и более ресурсов благодаря отличной теплоизоляции и современному оборудованию. Табличку с классом можно увидеть на фасаде дома, а если он строится – на сайте застройщика или на портале «Наш.дом.рф».

Что влияет на жилищные услуги: район, класс жилья, размер комплекса

С коммунальными услугами проблем обычно не возникает, в отличие от жилищных. Они включают управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества владельцев, обслуживание лифтов, домофон, радиоточку и общую телевизионную антенну, капитальный ремонт, вывоз мусора. Рассчитать их заранее тоже непросто. Затраты напрямую зависят от компании, предоставляющей услуги, и от метода расчета их стоимости. Тарифы устанавливает сама организация, а не государство. Если дом еще строится, то часто размера квартплаты не скажет даже сам девелопер. Можно узнать размер платежа в аналогичных домах этого застройщика, но уже заселенных. Или прикинуть расходы приблизительно.

На стоимость услуг влияет даже престижность района: в ЦАО дороже, чем на окраинах. Чем выше класс жилья, тем больше «аппетиты» управляющей компании. Сумма трат связана с использованием более сложного и дорогого в обслуживании инженерного оборудования, развитостью инфраструктуры, размером двора (чем больше, тем выше затраты на обустройство и обслуживание), наличием консьерж-сервис, охраны и видеонаблюдения. В элитном комплексе сумма дополнительных расходов может достигать порядка 10-20 тыс. рублей за месяц. В клубных домах на экономию также рассчитывать не стоит: чем меньше квартир, тем больше затрат приходится на каждую из них на общедомовые нужды.

Материальный уровень соседей также может повлиять на размер платежей за квартиру. К примеру, в новостройку, строительство которой инвестировала компания «Газпром», поселилось много ее сотрудников, то есть жильцов с доходом выше среднего. На общих собраниях принимали решения по улучшению обслуживания, даже о повышении зарплату консьержа. Для большинства расходы оказались приемлемыми, но жильцам с более скромным бюджетом пришлось платить каждый месяц значительно больше, чем они рассчитывали. Похожих случаев немало. Иногда хватает нескольких состоятельных и активных жильцов, чтобы начались предложения о сборе денег на различные благоустройства дома. Понятно, что такие ситуации предусмотреть почти невозможно. Но все же стоит обратить внимание на тех, с кем придется жить по соседству.

Налоги: кадастровая стоимость

Новая квартира означает и уплату налога на имущество. Его считают по кадастровой стоимости, которая должна быть максимально близкой к рыночной. Но так получается не всегда. Кадастровые инженеры оценивают жилье массово, исходя из общих данных: площади квартиры, года постройки дома, материала стен, локации, инфраструктуры и транспортной доступности. Конкретные характеристики, которые могут существенно влиять на цену, при этом не учитывают. В Москве кадастровую стоимость пересматривают каждые два года. Чтобы узнать оценку, достаточно на портале Росреестра зайти в раздел «Сервисы», а потом – в «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online».

В Москве ставка для квартир стоимостью менее 10 млн рублей составляет 0,1%, от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, от 20 до 50 млн рублей – 0,2%, от 50 до 300 млн рублей – 0,3%. Для элитного жилья, стоящего дороже 300 млн рублей, применяется 2%. Ставка для апартаментов составляет 0,5%. Из облагаемой базы вычитают кадастровую стоимость 20 кв. метров жилья (вне зависимости от числа владельцев). То есть за квартиру меньше этой площади платить не придется. Если у собственника есть трое и более несовершеннолетних детей, то из налоговой базы также вычитается стоимость 5 кв. метров общей площади жилья на каждого ребенка.

От всего застраховаться нельзя. Но зная, по какому принципу начисляют жилищно-коммунальные услуги и налоги, можно примерно просчитать будущие траты. Это должно стать значимым фактором при выборе квартиры, иначе стоимость коммуналки может быстро превратит квадратные метры в «золотые».