В прошлом году на первичном рынке элитной недвижимости Москвы появилось 15 новых проектов. По данным «Метриум», из них почти половина – семь – поступили в реализацию в закрытом режиме. Это «Золотой остров», Cameo, «Кузнецкий мост, 12», High Garden, Lion Gate, Fairmont & Vesper Residences и Villa Grace. Все они расположены в центре столицы и почти все – комплексы клубного формата. Сдача в эксплуатацию намечена на 2019-2021 годы.

«Золотой остров» (на фото) строит Capital Group на острове Балчуг, напротив Кремля. Это самый масштабный из «закрытых» проектов, включающий четыре новых здания и несколько отреставрированных домов. Кроме того, реализуют его в набирающим популярность формате сервисной недвижимости. Все квартиры, которых больше 137, будут находиться под управлением оператора Mandarin Oriental. Стоимость пентхауса в «Золотом острове» может достигать 100 тыс. долларов за кв. метр (примерно 6,6 млн рублей) – рекордный уровень для рынка новостроек.

Cameo – первый де-люкс проект компании Stone Hedge, представляющий собой «реплику загородной жизни в центре Москвы». Это комплекс из 17 вилл, расположенный в Тверском районе. Эксплуатацией объекта займется управляющая компания Sawatzky Property Management. Будет работать портье, садовник и лобби-бой, служба будет выполнять деловые или бытовые поручения. Стоимость вилл начинается от 149 млн рублей.

Компания KR Properties вывела проект «Кузнецкий мост, 12», проект реставрации исторического торгового здания, находящегося недалеко от Кремля. Пассаж построили в конце 19 века для чаеторговца Константина Попова. После работ здания частично сохранит торговые функции (нижние этажи и галерея), а также здесь появится 59 апартаментов и два пентхауса. Все они сдаются застройщиком с отделкой. Стоимость недвижимости начинается от 690 тыс. рублей за кв. метр.

High Garden – клубный дом, который построит компания Palladio Group в Хамовниках. В здании спроектировано 39 квартир, все реализуются с отделкой. Стоимость жилья – 700-900 тыс. рублей за кв. метр. Lion Gate – тоже камерный проект. Его строит APDevelopment около Цветного бульвара. Комплекс рассчитан только на девять квартир.

Затем идут два проекта, которые уже вышли на открытый рынок. Fairmont & Vesper Residences, как и «Золотой остров», реализуют в формате сервисной недвижимости. Находится комплекс у станции метро «Маяковская». Девелопер – компания Vesper, управлением займется гостиничный оператор Fairmont. Предусмотрено 36 апартаментов и один пентхаус с отделкой. К декабрю 2018 года купили уже 12 апартаментов. Стоимость кв. метра начинается от 720 тыс. рублей. Villa Grace компании «Стройтэкс» находится на «Золотой миле». Проект включает два здания суммарно на 11 квартир. Они тоже реализуются с отделкой. Минимальная стоимость жилья – от 750 тыс. рублей за кв. метр.

Также стоит назвать еще один проект, который в прошлом году сначала вышел в открытые продажи, а потом застройщик перевел их в закрытый режим. Это «Малая Бронная, 15» на Патриарших прудах, клубный дом на 23 квартиры и один пентхаус. Девелопер – компания «Лид Эстейт». Стоимость жилья, сдаваемого с отделкой, варьируется от 1,3 до 2,6 млн рублей за «квадрат».

«Закрытые продажи создают девелоперу имидж создателей уникальных проектов, которые не предназначены для широкой публики, причем даже для наиболее платежеспособной ее части, – отметила коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. – Кроме того, закрытые продажи – это своеобразная реклама, которая позволяет на начальном этапе привлечь внимание к проекту, создать вокруг него ажиотаж. А спустя несколько месяцев комплекс можно начать реализовывать в открытом режиме, когда у него уже сложился определенный “фан-клуб” и лист ожидания».

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов заявил, что рост предложения в закрытых продажах связан с нежеланием затоваривать рынок, распыляя внимание покупателей на фоне крайне высокой конкуренции. Также для застройщиков это возможность «прощупать» спрос, проверить адекватность цен и создать задел для хорошего официального старта. Кроме того, так реализуют эксклюзивные клубные дома, которые, по мнению девелоперов, и так найдут покупателя, не нуждаясь в рекламе. «Вместе с тем характерный для докризисной эпохи “кастинг покупателей” в закрытых продажах, при котором застройщик буквально выбирал, кому продавать, а кому отказать в сделке, уже в прошлом», – подчеркнул Илья Менжунов.

Закрытый режим предполагает переговоры с ограниченным кругом клиентов. Зачастую даже сами риелторы не знают о ценах и скидках, девелопер сохраняет это в тайне. Параметры сделки обсуждаются только с конкретными покупателями. Как правило, «закрытые» проекты продают через предварительные договоры купли-продажи, предварительные договоры долевого участия, соглашения о соинвестировании, и лишь небольшая часть сделок оформляется по ДДУ. В 2018 году в таких комплексах приобрели минимум 50 квартир или апартаментов.