В поисках «талии»

Для начала немного цифр. Директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань утверждает, что на рынке Москвы находится 62 новостройки бизнес-класса; по расчетам специалистов агентства Blackwood – около ста; а в компании Est-a-Tet уверены, что в этом сегменте реализуется 122 комплекса (или 260 корпусов). Причина столь отличающихся данных в том, что аналитики по-разному проводят по первичному рынку «линию талии».

Подобная проблема не нова: с классификацией на рынке жилья все время происходит путаница. Но у массового и элитного сегментов есть хотя бы нижняя и верхняя границы, так сказать, реперные точки. Все-таки панельная многоэтажка в спальном районе – это, бесспорно, эконом-класс (сейчас его называют «стандарт»), а клубный дом внутри Садового – элитное жилье. Однако единого мнения, где проводить линии раздела между классами, по-прежнему не существует.

Появление новых классов внесло еще больше путаницы, так как межклассовых границ стало больше

Несколько лет назад ситуация изменилась – классов стало больше. В конце 2000-х годов появились новые термины – «комфорт» и «премиум». В первую категорию попали проекты, слегка не дотягивающие до бизнес-класса, во вторую – слегка переступающие за его границы. Последние одно время называли «бизнес-плюс», правда, недолго: сошлись на том, что «премиум» звучит основательнее. Впрочем, появление новых классов внесло еще больше путаницы, так как межклассовых границ стало больше. Поэтому сегодня выбрать квартиру в огромном мире новостроек, которые по совершенно разным причинам могут быть помечены как «бизнес», крайне сложно.

Равнение на середину

Но реперная точка у «бизнес-класса» все-таки есть – это золотая середина. Например, в такой характеристике, как локация комплекса, это выражается следующим образом. В центре, как правило, строится жилье более дорогих сегментов, а попытки застройщиков назвать бизнес-классом проекты, расположенные на восточных или южных окраинах столицы, а также за МКАД, явно попахивают лукавством. Истина лежит где-то посередине. Идеальный или, скажем, эталонный, проект бизнес-класса должен располагаться в районе Третьего транспортного кольца, на исторически престижном западе столицы или, в крайнем случае, на севере.

Конечно, одной локацией дело не ограничивается. Эталонному бизнес-классу в Москве, желательно обладать и другими характеристиками:
• проект должен быть индивидуальным, с тщательно проработанной архитектурой;
• площадь квартир должна начинаться от 40 кв. метров, высота потолков быть не ниже 3 метров, а планировки квартир – хорошо продуманными;
• суммарная площадь квартир не должна превышать 70% от общей площади комплекса, а 30% и более требуется отводить под общественные зоны и инфраструктуру проекта;
• обязательно наличие паркинга, в идеале – подземного, при этом на каждую квартиру должно быть предусмотрено не менее одного машиноместа;
• огражденная и охраняемая территория.

Отдельные требования предъявляются к транспортной доступности: жители комплекса бизнес-класса должны иметь возможность добраться до центра Москвы как на автомобиле, так и на общественном транспорте. И, наконец, про окрестности. В шаговой доступности от дома должна быть качественная социальная инфраструктура: медицинские, спортивные, развлекательные и образовательные учреждения, детские сады, магазины, а также парки или зоны отдыха. В то же время в окружении комплекса не должно быть промышленных зон, в том числе и заброшенных.

Купить на финише

С критериями более-менее определились. Впрочем, мы не просто исследуем сложный и противоречивый мир столичных проектов бизнес-класса, но и пытаемся сориентировать в нем потенциального покупателя. Теперь ответим на вопрос: на какой стадии строительства сегодня лучше покупать квартиру?

По статистике, большинство сделок на первичном рынке бизнес-класса столицы совершается на конечных стадиях строительства. По данным Savills за последние полтора года 38% сделок совершалось в проектах, находящихся в стадии завершения возведения каркаса, 30% апартаментов и квартир было приобретено на этапе отделки, а 19% – после сдачи дома госкомиссии. И всего лишь 13% покупателей рискнули совершить сделку на этапе котлована.

Тому, кто приобрел квартиру на стадии строительства, надо где-то жить и нести дополнительные расходы

«Покупать жилье на начальных этапах строительства по-прежнему выгодно, – утверждает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев. – Но прежнего роста цен, от 25 до 40 процентов, который происходил от начала строительства до ввода в эксплуатацию, ждать уже не стоит». Сегодня можно заработать 10-25%, но стоит учесть, что новостройка возводится 2-3 года. И все это время тому, кто приобрел квартиру на стадии строительства, надо где-то жить и нести дополнительные расходы. Что касается инвесторов, то они, за редким исключением, давно ушли с рынка недвижимости: десять процентов за три года – спорная альтернатива даже банковскому депозиту.

Не удивительно, что сделки сосредоточились на завершающих стадиях строительства, на которых к тому же риск недостроя снижается практически до нуля. «Покупатель к этому времени может оценить скорость строительства как жилых строений, так и объектов сопутствующей инфраструктуры», – говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. А главное – с момента покупки до получения ключей проходит всего несколько месяцев, что лишь добавляет интереса.

Рублевый диапазон

О ценах стоит поговорить отдельно – они по-прежнему являются одним из основных критериев при выборе жилья. В большинстве случае минимальный входной порог в новостройки бизнес-класса –150-160 тыс. рублей за кв. метр. Скажем, в жилом комплексе Silver средняя стоимость кв. метра составляет 162 тыс. рублей. Хотя бывает и дешевле. Например, по сведениям Est-a-Tet, в комплексе Apart Ville на Дмитровском шоссе цены начинаются от 136,5 тыс. рублей за кв. метр. А в проекте Jazz стоимость кв. метра стартует с отметки 112 тыс. рублей за кв. метр. Но стоит учесть, что в последних двух примерах речь идет не о жилье, а об апартаментах.

Ценовой потолок сегмента на первичном рынке составляет 592 тыс. рублей за кв. метр. По данным компании Blackwood, за эти деньги продаются квартиры в проекте «ВТБ Арена Парк». До 468,2 тыс. рублей за кв. метр доходят цены на апартаменты в комплексе «Большевик», а в клубном доме «Серебряный бор» – до 462 тыс. рублей за кв. метр. В среднем же цены на столичные новостройки бизнес-класса составляют 200-250 тыс. рублей за кв. метр. Скажем, в ЖК «Достояние» самый дешевый по абсолютному ценнику лот – квартира площадью 45,5 кв. метров – продается за 235 тыс. рублей за кв. метр. Дороже в относительном выражении лишь пентхаусы, но их к этому обязывает высокий статус. К слову, из шести пентхаусов, запроектированных в комплексе, в продаже остался лишь один.

Проверка на классность

Раз уж ЖК «Достояние», который возводит компания «Галс-Девелопмент» на западе Москвы, на пересечении Рублевского шоссе и Ярцевской улицы, по ценнику оказался золотой серединой, то есть, той самой «талией», поговорим о нем более подробно и посмотрим, как в нем отражены остальные признаки бизнес-класса.

Про проект и архитектурные особенности. Архитектурную концепцию «Достояния» разработала мастерская «Гран», возглавляемая заслуженным архитектором РФ Павлом Андреевым. В активе этого творческого коллектива МФК на пересечении Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского, технопарк Сбербанка на территории инновационного центра Сколково и другие проекты.

ЖК «Достояние» состоит из трех корпусов высотой 22 этажа, расположенных по разные стороны Ярцевской улицы. Дома построены в классическом стиле с явно выраженной центральной частью, а дополнительную стройность сооружениям придают активные вертикальные членения.

Первый корпус, получивший название «Наука», расположен по адресу улица Ярцевская, 31, на участке площадью около 0,5 гектаров. Первый этаж отдан под технические и служебные помещения, также здесь будут находиться кафе и магазины. Корпус имеет два входа: со стороны внутреннего двора и внешний, с Ярцевской улицы. Внутренний двор здания вдоль восточной, северной и западной границ обрамляют одноэтажные галереи и аркады. На внутренней территории будут организованы детские игровые и спортивные площадки, а также зоны отдыха с цветниками.

Второй и третий корпуса, получившие названия «Искусство» и «Культура», построены на противоположной стороне Ярцевской улицы, владение 34. Два здания объединены общей стилобатной частью, под которой находится подземная стоянка для автомобилей. Квартиры начинаются с третьего этажа, а первые два уровня отданы под досуговый центр, магазины, кафе и помещения управляющей компании всего жилого комплекса.

Про квартиры. Всего в жилом комплексе «Достояние» 417 квартир, включая 12 пентхаусов, расположенных на верхних этажах зданий (с 19 по 22). Минимальная площадь жилья – 42 кв. метра, максимальная (пентхауса) – 257 кв. метров. Высота потолков в обычных квартирах составляет 3,1 метра, в пентхаусах – 4,1.

Вообще наличие петхаусов само по себе может стать признаком того, что дом полноправно относится к бизнес-классу. Хотя, конечно, многое зависит и от того, как именно выглядят квартиры на самых верхних этажах – они действительно должны быть уникальными и максимально приватными. По информации «Галс-Девелопмент», единственный из оставшихся в «Достоянии» в продаже пентхаусов представляет собой пространство площадью 236 кв. метров, расположенное на 22-м этаже башни «Наука» и ориентированное на три стороны света. В нем четыре спальни (мастер-спальня с собственной ванной комнатой и гардеробной и три гостевые спальни), кухня-гостиная площадью около 70 кв. метров, две детские комнаты, кабинет, три лоджии и собственный зимний сад – остекленная отапливаемая терраса площадью 24 кв. метра. В пентхаусе также предусмотрен дымоход для установки дровяного камина – символа уютных зимних вечеров. Для будущих жителей создана атмосфера приватности: на этаже расположено всего 2 квартиры.

Про соотношение площадей. Общая площадь жилья в первом корпусе «Наука» с учетом балконов и террас составляет 10,14 тыс. кв. метров, а общая площадь наземной части здания – 15,5 тыс. То есть суммарная площадь квартир составляет примерно 65% от общей площади проекта (без учета летних помещений – 63%). В корпусах «Культура» и «Искусство» доля жилой площади (32 тыс. кв. метров) от общей (43,9 тыс.) составляет классические 70%.

Про паркинг. Корпус «Наука» имеет собственную подземную парковку, а «Культура» и «Искусство» построены на общем стилобате и имеют общую автостоянку. Всего на 417 квартир комплекса «Достояние» запланировано 488 парковочных мест. У каждой из очередей есть своя огороженная охраняемая территория. При этом коммерческие помещения снабжены отдельными входами со стороны улицы.

Про транспортную доступность. Удаленность корпусов жилого комплекса от станции метро «Молодежная» составляет всего 250-300 метров. На машине в центр можно попасть по Рублевскому шоссе, а по Ярцевской и Крылатской улицам можно выехать, соответственно, на Кутузовский проспект и Звенигородское шоссе.

Про окрестности. «Достояние» возводится в районе сложившейся застройки. В радиусе 1 км есть несколько школ (№887, №64, №1293), детская и взрослая поликлиники, несколько супермаркетов, а также крупный торгово-развлекательный центр «Кунцево Плаза». До ближайшей рекреационной зоны – Суворовского парка – всего 700 метров. С северо-западной стороны парк примыкает к излучине Москвы-реки.

Про стадию строительства. ЖК «Достояние» сейчас находится в той стадии, которую более всего предпочитают покупатели: он фактически готов. Например, в башнях «Культура» и «Искусство» еще зимой приступили к отделке фасадов. Их выполняют из натуральных материалов в соответствии с духом позднего классицизма и ар-деко, для которых характерны строгая геометрия, декоративные колонны, карнизы и орнамент. Крышу каждой башни будут венчать конусовидные шпили. А завершить строительство планируют до конца нынешнего года.

Таким образом, абсолютно по всем параметрам ЖК «Достояние» соответствует бизнес-классу. Поэтому, выбирая новостройку такого сегмента, данный объект можно использовать как минимум в качестве эталона для сравнения. А можно и поселиться именно в нем. В конце концов, зачем искать, если все уже найдено?