За Третьим транспортным кольцом (ТТК) премиальные проекты начали появляться 20 лет назад. Одним из пионеров стал жилой комплекс «Золотые Ключи», который в 1997 году построила компания «Тема» на Минской улице в Раменках. В 2000-х годах по соседству с этой новостройкой появились «Золотые Ключи-2» (девелопер – Mirax Group). Активно территории за ТТК осваивала компания «Донстрой», которая возвела в Щукино комплекс «Алые паруса», в Хорошевском районе – «Триумф Палас».

На данный момент за пределами ТТК на первичном рынке высокобюджетного жилья, по информации агентства недвижимости Knight Frank, представлено всего три премиальных проекта: «Вишневый сад», Snegiri Eco и «Воробьев Дом». Все они расположены в районе Раменки Западного административного округа Москвы. В компании «Метриум» уверены, что проект «Прайм Парк», который возводит на Ленинградском шоссе компания Optima Development, тоже относится к классу «премиум».

Портал «Элитное.РУ» вместе с экспертами ведущих агентств недвижимости Москвы попытался разобраться, что представляют из себя премиальные новостройки за ТТК, и есть ли желающие покупать там квартиры по 300-500 тыс. рублей за кв. метр.

Жилой комплекс «Вишневый сад»

Проект компании AB Development в Западном округе столицы, по адресу Мосфильмовская улица, дом 1. Это самая популярная локация для комплексов премиум-класса, расположенных за ТТК. Здесь возводятся три из четырех новостроек, попавших в наш обзор. «Вишневый сад» расположен на территории киностудии «Мосфильм» в окружении иностранных посольств и парковых зон.

Подробно о жилом комплексе «Вишневый сад»

Всего в проекте 230 квартир. Продажи стартовали в начале 2018 года. Всего за первые шесть месяцев текущего года, по данным компании Blackwood, было реализовано 40% лотов. Высокие темпы продаж можно объяснить тем, что это один из самых интересных комплексов в сегменте, а цены сопоставимы с конкурентами. Стоимость кв. метра начинается от 400 тыс. рублей, а квартиры – от 29,7 млн рублей. Правда, завершение строительства комплекса намечено лишь на 2020 год.

Жилой комплекс «Воробьев дом»

Реализация данного проекта началась в феврале 2015 года. В настоящее время комплекс сдан госкомиссии и проводится выдача ключей. «Воробьев дом» состоит из трех домов высотой 16, 13 и 5 этажей. Всего в комплексе 200 квартир и апартаментов, цены на которые начинаются от 15,6 млн рублей. За эти деньги можно приобрести апартаменты площадью 36,7 кв. метров. Средняя стоимость квартир составляет 440 тыс. рублей за кв. метр, а апартаментов – 534 тыс. рублей.

Подробно о жилом комплексе «Воробьев дом»

Комплекс, по словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, привлекает покупателей близостью природных заказников «Воробьевы горы» и «Долина реки Сетунь». Кроме того, расположен «Воробьев дом» на возвышенности, что обеспечивает видовые характеристики, присущие обычно небоскребам и многоэтажным комплексам. Также проект отличает качественная отделка. В частности, фасады выполнены с применением натурального камня, керамических панелей с текстурой дерева, с панорамными окнами-витражами. «В настоящий момент продано порядка 80% лотов, – замечает Екатерина Румянцева. – При том, что проект показал существенный прирост стоимости за время реализации, на вторичный рынок нечасто выходят предложения в данном комплексе. Были случаи, когда владельцы квартир отказывались от возможности продать их за 130-140 млн рублей, хотя покупали за 70-80 млн».

На фоне вышеупомянутых недостатков становится не понятно, на кого рассчитан этот проект

Впрочем, минусов у проекта также достаточно. Во-первых, крошечная придомовая территория. Погулять с детьми у дома будет сложно. А расположенный по соседству парк в пойме реки Сетунь сильно захламлен и не подходит для семейных прогулок. Вторая серьезная проблема проекта – парковки. Около дома найти место для машины крайне сложно. Жильцы обеспечены машиноместами, зато парковочный коэффициент для офисов, расположенных на нижних этажах проекта, составляет 1 место на 100 кв. метров (!). Когда квартиры будут заселены и офисы начнут работать, проблема с парковкой может встать крайне остро. В-третьих, прямо под окнами дома находится проблемный участок Воробьевского шоссе с перманентными пробками, а в 500 метрах от жилого комплекса проходит Третье транспортное кольцо. Близость крупных магистралей явно не озонирует воздух, и если рассматривать не весь район Раменки, а конкретное местоположение проекта, то его экология кажется весьма сомнительной.

И на фоне вышеупомянутых недостатков становится не понятно, на кого рассчитан этот проект. Семьям с детьми он не подойдет из-за отсутствия нормального места для прогулок и близости загруженного шоссе. А для деловых холостяков в настоящее время на рынке достаточно более доступных предложений в центре Москвы. Так, в «Резиденциях Замоскворечье», расположенных между станциями метро «Серпуховская» и «Павелецкая», цены на апартаменты начинаются от 7 млн рублей, а в элитном квартале «I`M Садовая» (метро «Павелецкая») за 12 млн можно приобрести квартиру площадью 39 кв. метров.

Жилой комплекс «Снегири Эко»

Новостройка расположена в той же локации, что и вышеупомянутые комплексы, по соседству с природным заказником «Долина реки Сетунь». «Важным преимуществом данного проекта является малоэтажная клубная застройка, создающая ощущение загородной жизни недалеко от центра столицы», – объясняет директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов.

Подробно о ЖК «Снегири Эко»

Жилой комплекс занимает довольно обширную территорию площадью около 5 гектаров, на которой, помимо жилых корпусов и зон отдыха, расположены собственный детский сад, фитнес-центр, а также подземный паркинг на 320 машиномест. О премиальном статусе, по мнению Вячеслава Антропова, свидетельствует и архитектурная концепция проекта, разработанная международным бюро Bogle Architects. Так, в облицовке фасадов зданий используется натуральный камень и клинкерный кирпич ручной работы.

У центральных конкурентов проект выигрывает за счет своего загородного формата

Минимальный порог стоимости жилья в «Снегири Эко» составляет 517 тыс. за кв. метр, максимальный – около 1 млн рублей. Самый доступный лот в комплексе продается примерно за 60 млн рублей. На текущий момент в проекте реализовано больше половины лотов. Если учесть, что в текущем году комплекс должен быть сдан госкомиссии, темпы продаж можно охарактеризовать как удовлетворительные. Основная причина в том, что стоимость кв. метра в ЖК «Снегири Эко» вполне сопоставима с другими премиальными проектами, – за те же деньги можно купить недвижимость практически во всех элитных новостройках ЦАО. «Однако у центральных конкурентов проект выигрывает за счет своего загородного формата: далеко не все современные новостройки могут похвастаться наличием собственной просторной территории, видами на озеро и соседством с природными заказниками», – подытожил Вячеслав Антропов.

Жилой комплекс Prime Park

Проект расположен в Хорошевском районе. В настоящее время ведется реализация первой очереди, включающей три корпуса. По мнению управляющего директора «Метриум Премиум» Ильи Менжунова, комплекс можно отнести к премиум-классу по нескольким критериям. «Это и расположение в престижной локации с развитой инфраструктурой, и соседство с рекреационными зонами», – рассуждает риэлтор. Общая территория жилого комплекса занимает 11,4 гектара, шесть из которых – парковое пространство. В проекте достаточно обширная инфраструктура: фитнес-центр с бассейном, салоны красоты, подземный паркинг. Архитектурный проект разработан британским бюро Dyer. В Prime Park есть квартиры с отделкой и white box. Дизайн-проект разработан студией Raboni Architetti из Италии.

Подробно о жилом комплексе Prime Park

Средняя стоимость квадратного метра в Prime Park составляет порядка 290 тыс. рублей, бюджет покупки – 15,73 млн рублей. Минимальная стоимость квартиры равна 10,9 млн рублей за студию 40,2 кв. метра с отделкой white box. Цены на жилье «под ключ» начинаются от 12 млн рублей. За эти деньги можно приобрести студию площадью 40,2 кв. метра. «По итогам 1 полугодия 2018 года в проекте было заключено 195 ДДУ, в результате чего Prime Park стал лидером по продажам среди жилых комплексов в премиум-сегменте, – замечает господин Менжунов. – Средние темпы реализации составили более 30 квартир в месяц, что даже выше, чем в ряде проектов массового сегмента».

Даже первым жильцам ждать новоселья придется долго, а потом еще три года жить на стройке

К минусам проекта можно отнести затяжное строительство. Сдача первой очереди намечена на 2020 года, в всего комплекса – на 2023-й. Даже первым жильцам ждать новоселья придется долго, а потом еще три года жить на стройке. Вторая проблема – на 2990 квартир всего 2400 машиномест. То есть, коэффициент составляет порядка 0,8, что не соответствует даже стандартам бизнес-класса. Да и количество квартир в жилом комплексе тоже вызывает некоторые сомнения… Но в данном случае мы решили довериться мнению экспертов.