Локация для миниатюрных

Удивительно, но среди профессионалов рынка недвижимости до сих пор сосуществуют два диаметрально противоположных мнения, где именно может располагаться жилье ценовой категории выше среднего. Особенно актуальным данный вопрос становится в случае, если речь заходит о камерных комплексах, где количество квартир не превышает 50-70.

Один подход тянется еще с конца 90-х – начала «нулевых» и рассматривает Москву как статичный мегаполис, где потребности жителей стабильны и неизменны. Второй, напротив, базируется на понимании, что город активно развивается, и нынешняя Москва уже не совсем та, что была 10-15 или 20 лет назад. За это время изменились габариты города, стала иной транспортная сеть, поменялась инфраструктура, возникли новые и благоустроились старые парки… И главное – сами покупатели стали по-иному относиться к выбору места проживания и самого объекта, где бы им хотелось поселиться.
Возьмем, например, окрестности Третьего транспортного кольца (ТТК, на фото), которые центром города хоть и нельзя назвать, но в то же время считать окраинными территориями тоже несправедливо. Допустимо ли здесь возводить небольшие комплексы высокого класса?

Приверженцы старого подхода однозначно полагают: такому жилью здесь не место. «Вблизи ТТК логично располагать лишь большие комплексы, иначе застройщику будет не на чем заработать, – утверждает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty Юрий Щербаков. – Камерные проекты – это “элитка”, для элитного проекта важна локация, а территория у ТТК для этого совсем не подходит. До тех пор, пока у элитного покупателя будет предложение в центре города или за городом (да хоть “вторичка”), он не станет рассматривать такой компромисс. Строить проект классом ниже в таком масштабе тоже нецелесообразно».

Обычно между ТТК и высокобюджетными проектами существуют своеобразные разделители: зеленые насаждения или жилые дома в сложившихся районах

Сторонники второго подхода, напротив, подмечают преимущества, которые есть у зон вблизи Третьего кольца. «Конечно, непосредственное соседство со столь оживленной магистралью обычно отрицательно сказывается на продажах, но таких комплексов и нет, – говорит Илья Менжунов, управляющий директор «Метриум Премиум». – Обычно между ТТК и высокобюджетными проектами существуют своеобразные разделители: зеленые насаждения или жилые дома в сложившихся районах. Поэтому наличие ТТК, удобной транспортной артерии, существенно повышающей мобильность жителей комплекса, становится скорее плюсом, чем минусом. Еще одним плюсом для клубных проектов у ТТК являются цены. Есть определенная группа покупателей, которая нацелена на покупку жилья именно клубного формата, однако в историческом центре такая квартира обойдется в 600-800 тыс. рублей за кв. м, между Садовым кольцом и ТТК – в 300-500 тыс. рублей за кв. м, а вдоль ТТК – 250-300 тыс. рублей за кв. м».

Проверка локацией

Так кто же из экспертов все-таки прав? Может ли небольшой жилой комплекс класса «бизнес» и выше быть успешным, если он располагается там, где преимущественно возводятся крупные проекты? Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим какой-нибудь конкретный пример. Для начала всё ТТК сузим до двух секторов: западной и северной части. Все же по историческим и экологическим причинам более престижное жилье уместнее строить именно здесь. Из выбранной территории остановимся, например, на окрестностях метро «Динамо» и новой станции «Петровский парк», вблизи которых Третье транспортное кольцо пересекается с Ленинградским проспектом.

До самого центра Москвы – раз уж некоторым экспертам близость к Кремлю кажется столь важным фактором для проживания – отсюда пять остановок на метро или 5-6 км на автомобиле. А до соседних районов или любых иных частей города добираться даже удобнее, чем из центра, хотя бы потому, что в этом районе минимум улиц с односторонним движением, удлиняющим маршрут. Да и соседство с ТТК и широкой Ленинградкой удобство перемещения в пространстве лишь усиливает. Таким образом, транспортная доступность локации вопросов не вызывает.

Застраивалась эта территория преимущественно в середине XX века, чем объясняются щедрые расстояния между домами и обилие зелени, в том числе и парковых зон. Например, здесь располагается Петровский парк (на фото выше), в котором двумя веками ранее устраивались смотрины невест, а теперь прогуливаются местные жители вне зависимости от пола, возраста и матримониальных намерений. А чуть подальше начинается огромный Тимирязевский лесопарк, занимающий добрых 230 га. Однако главной чертой района является хорошо узнаваемый сталинский стиль архитектуры со строгими линиями и сдержанной расцветкой фасадов, так хорошо вписывающийся в представления о жизни уровня «выше среднего».

Той же элегантности и строгости придерживаются и в современной застройке – а в последние годы эта территория преображается очень активно. Исключение составляет разве что реконструируемый стадион «Динамо» (проект на фото выше), который превращается в футуристической формы спортивный объект международного уровня. Но это, пожалуй, единственный объект, по отношению к которому позволили серьезное отступление от общего стиля района. Остальная новая застройка (преимущественно жилые дома) далеко за рамки привычных образов не выходит, что касается, однако, только фасадных решений, а не высотности, количества корпусов и плотности их расположения. По этим характеристикам новые комплексы заметно отличаются от ранее возведенных в районе «Динамо» зданий. Они рассчитаны на большое количество будущих жителей – такой крупный формат является, по мнению некоторых экспертов, единственно возможным вблизи ТТК. Не укладывается в данный ряд, пожалуй, лишь один проект. Речь идет о доме «Счастье на Масловке», который строит компания «Лидер-Инвест». Поскольку он так явно выделяется на фоне остальных ближайших новостроек, присмотримся к нему повнимательнее.

Клубные фишки

«Счастье на Масловке» (на фото ниже) – это семиэтажный дом с затейливо изгибающимися фасадами и панорамными окнами. Стоит он, как ясно уже по названию, в районе улицы Верхняя Масловка, а конкретнее, на идущей параллельно ей улице Мишина, более тихой и камерной, под стать самому дому. Тишины добавляет и расстояние в 600 – 700 м как до Ленинградского проспекта, так и до Третьего транспортного кольца – не столь большое, чтобы негативно отразиться на транспортной доступности, но в то же время достаточное, чтобы звуки оживленных трасс сюда не долетали.

Несмотря на то, что располагается дом в Северном округе, на радость любителям исключительно центра кое-что и от «Золотой мили» в нем есть. Его спроектировало архитектурное бюро «Остоженка», возглавляемое Александром Скоканом. Это одно из первых частных бюро в России, создавшее десятки проектов элитных домов для исторического центра города и известное трепетным подходом к окружающей застройке. Именно такое отношение и требуется при проектировании камерного клубного дома, который, с одной стороны, должен выделяться на фоне остальных, а с другой – не должен «кричать». Чтобы добиться подобного эффекта, фасад дома «Счастье на Масловке» сделали двухцветным. Со стороны улицы он темный терракотовый, в отделке фасада используются дорогостоящие натуральные материалы под камень и керамогранит, а со стороны двора – светлый, фактически белый (на фото ниже).

В каждой из трех секций, рассчитанных в среднем на 20 квартир, предусмотрены небольшие уютные лобби (на фото ниже), в отделке которых, как и на фасадах, используется оригинальный прием «плиссировки» в теплых шоколадных и бежевых тонах. Дизайном общественных пространств занималась «Студия 211».

В силу своей камерности, помимо архитектурной специфики, у клубных домов есть одна особенность: на их территории можно разместить не так много объектов инфраструктуры. Плюс это или минус? Если такой комплекс выбирают люди зрелого возраста, то однозначно плюс. «Для покупателей старшего возраста зачастую важным критерием является более спокойная среда, и они могут позволить себе выбрать жилье в точечном клубном проекте с минимальным набором внутренней инфраструктуры», – говорит директор департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости Knight Frank Ольга Широкова. С другой стороны, спокойная атмосфера привлекательна и для семей с детьми, для которых в приоритете безопасность проживания. Но им требуется более развитая инфраструктура и место, где юное поколение может гулять даже без присмотра старших.

У комплекса достаточно большая (по меркам клубных домов) территория

ЖК «Счастье на Масловке» в этом смысле повезло: он удовлетворяет потребностям и первой, и второй категории покупателей, поскольку у комплекса достаточно большая (по меркам клубных домов) территория (на фото ниже). Она досталась дому «в наследство» от здания, которое располагалось здесь раньше – большой АТС, построенной, как и все аналогичные сооружения, во времена аналоговой связи. С переходом на цифровую связь габариты подобных зданий стали избыточными для выполнения своих функций, поэтому по всей Москве их сносят, а на освободившихся площадках возводят жилые дома. Занимается этим компания «Лидер-Инвест», и ЖК «Счастье на Масловке» – один из примеров такого преобразования.

Но вернемся к территории дома. Здесь появится и детская площадка, и отдельная площадка для отдыха взрослых, и прогулочные дорожки, и озеленение – иными словами, все то, что позволит жителям с комфортном пользоваться прилегающей территорией. Но и это еще не все. Среди объектов инфраструктуры (на фото ниже), которые разместят на первом этаже дома, предусмотрен частный детский сад. Причем это не какое-то условное заведение, создаваемое для «галочки», а полноценный детский объект, который занимает даже два этажа. По соседству с ним появятся привычные для небольшого дома кафе, салон красоты и прочее, попасть в которые можно будет через открытую галерею. Такой прием позволяет, с одной стороны, сделать дом элегантнее, а с другой – не мешать тем, кто проживает в комплексе.

Квартиры по уму

Квартирография – это еще одна, возможно, самая главная, особенность ЖК «Счастье на Масловке». В комплексе три подъезда и 57 квартир, то есть, по три на этаже, что гарантирует высокую изолированность от других соседей. К слову, на эти 57 квартир приходится 81 машиноместо в подземном паркинге, что само по себе говорит о высоком статусе дома. Но главное даже не в этом. В большинстве новостроек по соседству квартиры сделали довольно компактными, что скорость продаж, может и повышает, а вот удобства проживания точно не добавляет. В ЖК «Счастье на Масловке» пошли иным путем и акцентировали внимание именно на комфорте будущих жителей. Так, средняя площадь однокомнатной квартиры здесь щедрые 49 кв. м, а габариты, например, трехкомнатных, достигают 121 кв. м. К удобным площадям прилагаются правильные планировки и достойной высоты потолки: по 3,2 м на основных этажах и по 3,6 м на последнем, седьмом, где можно устанавливать и дровяные камины – там есть дымоходы.

Успешность можно не просто декларировать на словах, но и измерить по скорости продажи

Все эти особенности в совокупности делают проект интересным для покупателя. Причем его успешность можно не просто декларировать на словах, но и измерить по скорости продажи. «Для клубного комплекса, насчитывающего порядка 60 квартир, нормальный темп продаж – 1,5-2 квартиры в месяц», – поясняет Илья Менжунов. Так вот, в ЖК «Счастье на Масловке», которому до ввода в эксплуатацию осталось примерно пол года и около года – до выдачи ключей, продано более половины квартир. Если динамика сделок сохранится на прежнем уровне (а причин для ее замедления нет), то к началу заселения дома будет реализовано 85-90% всех квартир, что считается отличным показателем. А раз проект пользуется спросом, то и ответ на вопрос о том, нужны ли камерные дома у ТТК, становится очевидным: да, нужны. Главное, чтобы такие комплексы были хорошо продуманными, как это получилось у ЖК «Счастье на Масловке».