Этот район по архитектуре и удаленности от центра сопоставим с Кутузовским и Ленинским проспектами, но цены пока существенно ниже
Эксперты рынка уверены, что районы, расположенные за пределами центра и даже ТТК, начинают повышать свой статус. Причина проста: ограниченность земельного ресурса, выдавливающая премиальные проекты за пределы ЦАО. «Думаю, через 10-15 лет уже не будет элитных новостроек в центре Москвы. К тому моменту, скорее всего, достроят все, что начато в ЦАО, и зона обитания премиальных жилых комплексов выйдет за границы ТТК», – прогнозирует Ирина Могилатова, генеральный директор агентства Tweed.
И действительно, уже сейчас за «трешкой» сформировался целый пояс со статусными новостройками. Причем легко убедиться, что пояс этот расположен в полном соответствии с представлениями о престижности округов, которые формировались еще в 20 веке: северо-запад, север, немного юго-запада. Районы, облюбованные еще советской элитой, снова входят в число топовых локаций – это, в частности, окрестности станций «Динамо» и «Аэропорт», «Полежаевская» и «Беговая» и, разумеется, «Рижская» и «Алексеевская».
Новая аристократия
Надо сказать, что окрестности «Алексеевской» довольно долгое время оставались недооцененными, несмотря на парадные фасады проспекта Мира, близость к центру и обилие зеленых зон. Возможно, тут сказалось соседство с железной дорогой, долгий ремонт Крестовского моста и хаотичная застройка во дворах, где «сталинки» перемешаны с «хрущевками» и блочными девятиэтажками. Но главная причина, конечно, кроется в том, что десять-пятнадцать лет назад площадки под премиальные проекты еще можно было найти в центре.
Соответственно, жилье на «Алексеевской» долгое время оставалось доступнее как жилья, расположенного в центре, так и у метро «Динамо» или «Аэропорт». Да и сейчас цены на новостройки в районе ниже, чем в соседних Сокольниках и Мещанском районе, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». «К основным преимуществам района можно отнести его близость к центру Москвы – район граничит с ЦАО, – хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру», – подчеркивает госпожа Доброхотова.
С такой оценкой согласен и Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». «От “Алексеевской” дорога до ЦАО занимает около десяти минут, доехать до Китай-города можно за 10-12 минут, – говорит эксперт. – Это, конечно, сильный плюс локации: в сочетании с развитой инфраструктурой такая близость к центру очень ценна. Кроме того, рядом находится прекрасный обширный парк – Сокольники (на фото выше). Видовые характеристики района очень приятные. Многие дома расположены так, что с одной стороны окна выходят на город, с другой – на зеленый массив». Ирина Доброхотова также отмечает в качестве плюсов района наличие в нем зеленых зон и близость к Сокольникам: традиционно, ценности ЗОЖ свойственны целевой аудитории ЖК классов от «бизнеса» и выше.
«Особенность района – соседство классической сталинской застройки и новостроек, причем плотность застройки в локации невысокая, в нем много воздуха, свободы, – добавляет Александр Москатов. – По архитектуре район можно сопоставить с фасадной застройкой Кутузовского или Ленинского проспектов. Однако стоит заметить, что на данной территории цены приятнее для потребителя, чем в целом на значимых проспектах города».
Собственно премиальная новостройка в локации на данный момент одна – это апарт-комплекс Hill8
Все это неизбежно привело к тому, что в районе начали появляться статусные новостройки. На смену неброским проектам конца «нулевых», таких как ЖК «Алексеевский» (формально считающийся бизнес-классом, но типовыми фасадами напоминающий, скорее, квартальную застройку массового сегмента), пришли более яркие «персонажи».
Сначала свой клубный дом «Мирный» построил «Крост», затем стартовал Egodom, ну, а ближе к концу десятилетия объем высококлассных проектов (преимущественно сегмента «бизнес») уже был достаточно существенным, чтобы констатировать появление новой престижной локации на столичной карте.
К началу 2019-го в пешеходной доступности от станции метро «Алексеевская» в продаже было представлено 105,8 тыс. кв. метров первичного жилья бизнес- и премиум-класса, отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.
Строго говоря, собственно премиальная новостройка в локации на данный момент одна – это апарт-комплекс Hill8 (на фото выше) от «Сити-XXI век». Ранее выведенный Egodom уже сдан в эксплуатацию, и жилье в нем реализуется по договорам купли-продажи, подчеркивает Ирина Доброхотова. Минимальный бюджет покупки в этом проекте, по словам госпожи Доброхотовой, начинается от 23,3 млн рублей (столько стоит просторная «однушка»).
Конкуренция в бизнес-классе куда жестче: в локации реализуется семь таких ЖК, подчеркивает Ольга Широкова. «Это 1,6 тыс. лотов, около 60% из них приходится на апартаменты, – рассказывает эксперт. –За последние три года объем предложения в новостройках бизнес-класса в данной локации увеличился более чем в два раза».
Благородная сдержанность
Столь активный интерес застройщиков к развитию в районе проектов бизнес-класса, кстати, стал одной из причин, по которой в «Сити-XXI век» приняли решение строить именно премиум. Площадка на проспекте Мира, 95 принадлежит компании уже около десяти лет, и первоначально участок планировали осваивать в рамках стандартов бизнес-класса, рассказывает директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина.
При этом со стартом в компании не торопились, сосредоточившись на других проектах – преимущественно в массовом сегменте. А когда после долгих обсуждений определились с концепцией и выбрали команду архитекторов, которые будут работать над апарт-комплексом (это ABD Architects Бориса Левянта), стало понятно: проект так и просится в премиум-класс. И дело не только в подросшем статусе района – большинство утвержденных параметров комплекса соответствовали именно премиальным стандартам.
В первую очередь на мысль о премиальном статусе наводят строгие фасады (на фото выше), отделанные юрским камнем. На фоне повсеместного заигрывания с «большим сталинским стилем», которым грешат многие современные проекты, Hill8 смотрится настоящим аристократом – в ABD Architects стиль дома характеризуют как «чистый, функциональный, почти идеальный минимализм».
Премиальность прослеживается и в выборе инженерии: Hill8 получил сертификат Breeam, энергоэффективность комплекса соответствует классу А+, в проекте реализованы системы очистки и увлажнения воздуха, центрального кондиционирования и эко-очистки воды.
В проект пригласили звезду мирового уровня, знаменитого «чувственного минималиста» Карима Рашида
Да и параметры самих апартаментов, утвержденные в проекте 2016 года, также соответствовали скорее премиум-сегменту: потолки от трех метров, просторные планировки, включая апартаменты с собственными террасами, кухнями-гостиными и т. п.
Одним словом, в поиске идеального проекта будущий комплекс серьезно перерос бизнес-класс по большинству характеристик. Как говорит Мария Могилевцева-Головина, перед компанией встал выбор: или уменьшать высоту потолков с одновременным увеличением этажности, попутно удешевляя фасад и инженерию (тогда можно было бы остаться в рамках бизнес-класса), или же смириться с тем, что проект получился классом выше, чем предполагалось, и довести оставшиеся параметры до премиальных характеристик. Решено было пойти вторым путем: в меняющихся условиях интереснее оказалось конкурировать с высококлассными проектами, чем затеряться в «толпе» бизнес-класса.
После того, как данное решение было принято, в проект пригласили звезду мирового уровня, знаменитого «чувственного минималиста» Карима Рашида. Именно он является автором теплого дизайнерского лобби (на фото выше), концептуально уравновесившего строгий фасад комплекса. Следующим логичным шагом стала коррекция планировок: компания «Сити XXI век» снизила долю компактных лотов, попутно увеличив парковочное пространство (сейчас двухуровневый подземный паркинг рассчитан на 203 машиноместа).
В итоге на рынок Hill8 вышел как полноценный премиум-комплекс – с тем исключением, что цены на старте продаж можно назвать соответствующими скорее верхней планке бизнес-класса (апартаменты на фото ниже). Во всяком случае, это можно утверждать в отношении минимального бюджета покупки: от 7,6 млн рублей за лот площадью 36 кв. метров. Для сравнения, по словам Ирины Доброхотовой, ценовой минимум по новостройкам бизнес-класса в локации – 6,74 млн за «однушку» на 34 «квадрата» в ЖК «Серебряный фонтан».
Средняя стоимость кв. метра в комплексе на старте продаж – 230 тыс. рублей, а самый дорогой лот – двухуровневые апартаменты на 380 кв. метров – выставлен за 43,6 млн. На момент публикации в проекте реализовано около 9% площадей, причем, что забавно, активнее всего раскупаются лоты из верхней ценовой линейки: средняя цена проданного кв. метра, по словам Марии Могилевцевой-Головиной, на 15-20% выше средней цены кв. метра в прайс-листе. Судя по всему, с выбором сегмента в компании не прогадали, как и с выбором района.
Что касается дальнейших перспектив локации, как уверена Ольга Широкова, о новых проектах, особенно в бизнес-классе, рынок еще услышит. В то же время, подчеркивает Ирина Доброхотова, «ядро района», наиболее привлекательное для взыскательной целевой аудитории высокобюджетного сегмента, уже освоено. «Этот район довольно компактный, так что особых перспектив с точки зрения нового строительства я не вижу, – резюмирует эксперт. – А это значит, что у проектов, которые сегодня здесь реализуются, есть потенциал к росту цен, и проблем с ликвидностью они испытывать не будут».