Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса
16 апреля 2020

Почему жилье в окрестностях Мичуринского проспекта сопоставимо по стоимости с ЦАО и кто сделал этот район альтернативой центру Москвы

Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса

Около пятнадцати лет тому назад в Москве была популярна шутка о девяти «китайских кланах», которые поделили между собой город. Уже тогда было понятно, что старшую семью – ЦАО – по своей влиятельности догоняет ЗАО: на западе столицы, в районе Раменки, тогда появлялись первые элитные новостройки.

С тех пор Раменки стабильно не покидают верхние строчки различных рейтингов престижности столичных районов. В 2019-м, например, район наряду с Хамовниками вошел и в ТОП-3 премиальных столичных локаций по версии Est-a-Tet и в тройку самых популярных локаций столицы для покупки высокобюджетной недвижимости по статистике Knight Frank. Причина такой популярности локации, отмечают игроки рынка, в сочетании плюсов спального района (развитая инфраструктура, обилие зеленых зон) и быстрого доступа к благам сердца города.

По статистике «Метриум Премиум», на 1-й квартал 2020 года в Раменках строится 15 жилых комплексов, и только один из них (ЖК «Огни») относится к демократичному комфорт-классу. Семь новостроек – премиум-класса, семь – бизнес-класса, в том числе один – ЖК «Небо» (на фото выше) – формально позиционируется как «бизнес», но по ряду характеристик может быть отнесен и к премиальному сегменту.

По-настоящему качественная и концептуальная жилая архитектура пришла сюда лишь в 2010-х годах

«Раменки находятся на престижном западном направлении и хорошо связаны с центром несколькими крупными и удобными магистралями (проспект Вернадского, Мичуринский, Ленинский и Кутузовский проспекты). То есть у местных жителей на выбор есть сразу несколько маршрутов как до центра, так и для поездки в область», – поясняет директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум», участник партнерской сети CBRE Анна Раджабова, добавляя, что благодаря открытию Солнцевской линии метро Раменки стали хорошо обеспечены и скоростным транспортом.

«В Раменках расположено большое количество высококлассных школ, вузов, лицеев, гимназий, не говоря уже об МГУ. Это делает район магнитом для абитуриентов, студентов и их состоятельных родителей», – подчеркивает руководитель офиса «На Фрунзенской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова.

Район с хорошей наследственностью

Плюсы района относительно других столичных локаций отмечают не только участники рынка недвижимости, но и профессиональные психологи. «Проблема некоторых районов, в том числе центральных,– в разнице культурного образа жителей. Если он критично отличается, выше вероятность конфликтов, – говорит семейный психолог, психотерапевт Антон Фатеев. – Здесь можно, как ни парадоксально, вспомнить в качестве положительного примера принципы заселения новых домов, применявшиеся в СССР: в той или иной локации складывались сообщества людей примерно одинакового материального и ментального уровня — работников той или иной отрасли».

В этом смысле у Раменок крепкая историческая база: здесь в разные годы жили генсеки Хрущев и Горбачев, председатель Совмина Косыгин, представители научной и военной элиты (в «генеральских» домах на Мосфильмовской), дипломаты (в «посольском городке» на Улофа Пальме). На территории района расположились главное здание и вся основная инфраструктура МГУ, «Мосфильм», здесь открылся первый в России гольф-клуб. Обилие «ведомственных» домов и охраняемых объектов обеспечило району высокий уровень безопасности, который держится до сих пор: Раменки стабильно попадают в ТОПы рейтингов самых некриминальных столичных локаций.

Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса
Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса
Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса

Застройщики дорогого жилья давно «распробовали» эту территорию. «Золотые ключи», «Депутатский дом», «Дом на Мосфильмовской» – элитные ЖК начали строиться здесь в первые же годы после появления свободного рынка, и удаленность локации от центра не смущала девелоперов. По сути, Раменки – параллельно с Рублевкой и раньше Сколково – стал одним из первых районов престижной застройки за пределами центра.

Активное освоение Раменок именно в качестве престижной локации добавило некоторой эклектичности их облику: в разные годы здесь строилось лучшее, что рождала архитектурная мысль эпохи. «Здесь можно встретить образцы модернизма (Дворец пионеров, новый цирк), сталинского ампира (здание МГУ). В 80-е годы Мичуринский проспект начал застраиваться объектами серии КОПЭ, а на улице Коштоянца появились экспериментальные “дома-кресты”», – рассказывает глава архитектурного бюро Mad Architects Мария Николаева. Ранние двухтысячные, по словам архитектора, ознаменовались в районе некоторым стилистическим провалом: первые московские элитные проекты отличала наивность внешнего облика.

«По-настоящему качественная и концептуальная жилая архитектура пришла сюда лишь в 2010-х годах. Среди наиболее интересных проектов последних лет можно назвать “Дом на Мосфильмовской” (2011 год) и строящийся в настоящее время ЖК “Небо” (на фото выше)», – резюмирует эксперт.

Драйверы спроса. Мне бы в «Небо»

Статус района вполне подтверждается ценами на жилье. Средняя стоимость кв. метра в локации, по данным «Метриум Премиум», составляет 428,7 тысяч рублей. Прайс-лист соответствует скорее центральным районам: подобные бюджеты вполне можно увидеть, скажем, в Донском, Даниловском районах или в Замоскворечье. При этом каждая десятая сделка на первичном рынке московского бизнес-класса, по статистике «Метриум», заключается именно в Раменках.

Основная черта, по которой покупателей жилья в небоскребах можно выделить в единую группу, –это активная жизненная позиция

Чаще всего интерес к престижным локациям за пределами центра проявляют покупатели, имеющие определенное ограничение по бюджету, но парадокс Раменок заключается в том, что здесь этот принцип дает сбой: основным драйвером спроса выступают отнюдь не самые дешевые новостройки. «Один из наиболее популярных проектов в районе – жилой комплекс “Небо” от девелопера Capital Group», – говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. О востребованности комплекса говорят и данные других участников рынка. По словам Анны Раджабовой, в 2019 году ЖК «Небо» по количеству зарегистрированных ДДУ стабильно входил в топ-3 новостроек Москвы (учитывая все районы и все сегменты рынка), а декабрьское исследование портала Urbanus свидетельствует о том, что ЖК «Небо» (на фото ниже) лидирует по количеству интернет-запросов среди всех жилых комплексов «старой» Москвы. При этом в проекте нет ни «серийных» инвесторов, скупающих недвижимость этажами, ни крупных скидок. Как поясняют в Capital Group, оба пункта исключаются выбранной стратегией продаж.

Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса
Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса
Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса

Статистика продаж в комплексе опровергает еще одно устойчивое представление – что небоскребы (а максимальная высотность комплекса составляет 52 этажа) остаются жильем для молодой аудитории. Среди покупателей «Неба» практически в равных долях представлены и зумеры, и бумеры. Результаты продаж подтверждают сформулированную компанией концепцию skyminded people, согласно которой жизнью на высоте интересуется особая категория покупателей: люди, которые заряжаются и вдохновляются, глядя на город с высоты. В основе концепции – масштабное исследование психологии покупателей жилья в небоскребах, проведенное на базе основных «высотных» рынков Европы, Азии и США.

«Такой взгляд на мир не обусловлен ни возрастными, ни гендерными, ни даже социокультурными рамками. Как показало исследование, среди молодежи есть покупатели, которые никогда не выберут многоэтажный проект, – отмечает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. – Основная черта, по которой покупателей жилья в небоскребах можно выделить в единую группу, – активная жизненная позиция. Как правило, это люди с глобальным взглядом на мир, которые буквально устремлены вверх и полны энергией. Такие качества, действительно, часто ассоциируются именно с юностью, но мы видим, что жильем на высоте интересуются люди совершенно разных поколений».

Воробьевы горы и реки под ногами

Такую востребованность небоскребов Capital Group в Раменках участники рынка объясняют, с одной стороны, популяризацией «поднебесного» образа жизни в целом: за последние несколько лет количество жилых высоток в столице выросло примерно в десять раз, причем подобные проекты реализуются в различных ценовых сегментах.

Второй козырь – экологичность локации: почти треть территории Раменок занимают парки. Это Ботанический сад МГУ, живописания парковая зона Воробьевых гор, парк 50-летия Октября, парк Победы, Матвеевский лес, заказник «Долина реки Сетунь». Такая структура использования земли положительно влияет на плотность застройки, экологическую обстановку и видовые характеристики жилья.

Видовые характеристики жилого комплекса стоит рассматривать не только в качестве приятного бонуса, но и как антистрессовый фактор, подчеркивают психологи. «Большие окна и близость лесопарковых зон — параметры, заметнее всего минимизирующие стресс для жителей крупных городов», – отмечает психолог Дана Марковская.

Отдельная «фишка» пентхаусов «Неба» – собственные террасы, где можно спокойно смаковать доставшийся по праву уникальный вид

«Хороший вид из окна с обилием зелени и солнечного света так же важны для высокого качества жизни, как и количество квадратных метров, – соглашается с коллегой детский и семейный психолог, гештальт-терапевт Ольга Алпеева. – Обладание жильем с такими характеристиками обеспечивает высокое качество жизни и является негласным признаком высокого социального статуса для жителя мегаполиса». С этой точки зрения, двухуровневые пентхаусы в ЖК «Небо» выглядят не просто уникальным для района предложением, но и результатом грамотной работы команды проекта с подсознанием потенциальных покупателей.

Отдельная «фишка» пентхаусов «Небо» – собственные террасы, где можно спокойно смаковать доставшийся по праву уникальный вид. Вариантов вида несколько, и все они благодаря особенностям застройки района по-хорошему головокружительные, с обилием зелени и живописными визуальными доминантами: от ММДЦ «Москва Сити» до сталинской высотки Главного здания МГУ. Под ногами жителей «Неба» – и река Сетунь, и «реки» Мичуринского и Кутузовского проспектов.

Продажи пентхаусов в ЖК «Небо» уже открыты, в том числе и онлайн: компания Capital Group перевела в дистанционный режим все этапы сделки с недвижимостью, включая и сделки с привлечением ипотеки. Для того, чтобы стать владельцем пентхауса или квартиры в комплексе, можно даже не выходить из дома.

Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса
Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса
Как высотная застройка Раменок делает район лекарством от стресса

Третий момент, объясняющий высокую востребованность проекта, как ни странно, связан как раз с тем, что ЖК по своим продуктовым характеристикам и уровню цен формирует верхнюю планку бизнес-класса в районе. У Раменок есть своя устойчивая аудитория покупателей жилья, которую можно условно поделить на две категории, поясняет Ольга Тихонова. Первая – те, кого данный район привлекает в качестве альтернативы центру, и кто выбирает в аналогичном бюджете продукт с более высокими потребительскими характеристиками.

Много в структуре спроса и «убежденных раменцев»: эти люди принципиально не хотят менять район проживания, но интересуются более современными проектами, рассчитывая повысить качество жизни. «К нам приходили жители всех без исключения местных элитных ЖК с устаревшей концепцией, – рассказывает Оксана Дивеева. – Доля локального спроса в проекте достигает 30%». Важно, что обе категории покупателей нацелены не на экономию, а на повышение качества жизни — как результат, они чаще останавливают свой выбор на новостройках с более высокими качественными характеристиками.

Следствием такой ситуации, судя по всему, вполне может стать дальнейшее повышение статуса района. Стабильная воронка спроса со стороны состоятельных покупателей в Раменках есть, социальная структура населения постепенно повышается, так что не исключено, что к середине 2020-х в предложении района будут преобладать уже новостройки премиум-класса.