После объявления частичной мобилизации в сентябре 2022 года риски для банков увеличились, и они повысили требования при оформлении ипотеки для заемщиков: стали ограничивать сумму кредита и поднимать ставки, в том числе и по уже одобренным заявкам. Для сохранения первоначальных условий и подтверждения финансовой благонадежности теперь нередко просят привлечь созаемщика либо поручителя. При оформлении новой заявки это способ подстраховаться, если есть опасение, что банк не одобрит кредит, или нет уверенности в своих финансовых возможностях для обслуживания займа. Эксперты портала «Элитное.ру» на основе данных компании «Метриум» рассказывают о том, зачем требуется созаемщик по ипотеке, и кто может им стать.

Для чего нужен созаемщик

Для банка созаемщик выступает просто вторым заемщиком, который точно так же, как и первый, несет ответственность по всем кредитным обязательствам. Если ипотека оформлена более чем на одного человека, то заемщика иногда могут называть титульным заемщиком, а созаемщика – солидарным заемщиком. Созаемщика привлекают, чтобы повысить шансы на одобрение ипотеки или оформить ее на более выгодных условиях. К примеру, если в кредитной истории присутствуют «черные» страницы, то банк может сделать надбавку и увеличить размер первого взноса. При оформлении займа не только на заемщика, но и на созаемщика с хорошим кредитным рейтингом и доходом процент рассчитывают, исходя из надежности обоих клиентов. Также созаемщик нужен, чтобы получить большую сумму при хорошей кредитной истории, но невысоких доходах. Тогда банк выдаст заем с учетом платежеспособности созаемщика.

Чем созаемщик отличается от поручителя

Обязанности у созаемщика и поручители схожи. При финансовой несостоятельности заемщика они должны погасить долг вместо него. Отличия состоят в деталях. У созаемщика идентичные с заемщиком обязанности и права. Он равным образом подписывает каждый пункт договора и может влиять на условия во время погашения. Если титульный заемщик нарушит график выплат даже на несколько дней, банк обратится к созаемщику и в полной мере перенесет на него ответственность. Уровень дисциплинированности погашения займа тоже отразится в кредитной истории второго заемщика. Также почти во всех банках на созаемщика оформляют совместное или долевое право собственности.

В то же время поручитель лишь гарантирует банку, что заемщик будет обслуживать ипотеку по графику и вернет долг к сроку. Банки оценивают платежеспособность поручителя не так скрупулезно, а данные о дисциплине попадут в кредитную историю только в той ситуации, если банк предъявит требования к погашению задолженности именно поручителю. Банк заключает с поручителем отдельный договор. В нем может быть закреплена солидарная (равная) либо субсидиарная ответственность. При последнем варианте поручитель отвечает перед банком за заемщика только в крайнем случае и после суда. К примеру, если основной должник просрочил платежи на несколько недель или месяцев. Если у заемщика имеется и поручитель, и созаемщик, то банк в первую очередь обратится к созаемщику. Более того, у поручителя есть право подать на заемщика в суд с регрессионным требованием – прошением возместить выплаченные банку средства, в том числе пени, проценты и судебные издержки.

Кто может стать созаемщиком

Ограничений по тому, кто может стать созаемщиком, нет. Это может быть близкий родственник заемщика, друг, коллега. Главное – согласие человека, и чтобы он походил под требования банка. Стоит учитывать, что в некоторых банках солидарные заемщики привлекаются автоматически. Обычно им становится второй супруг. Исключение – если с супругом заключен брачный договор с прописанными требованиями о разделе кредитных обязательств. Прочие банки потребуют нотариальное согласие для исключения из сделки мужа или жены. Кроме того, солидарным заемщиком становится член семьи, владеющий сертификатом на приобретение недвижимости в рамках одной из региональных или федеральных программ. Кстати, созаемщик не обязательно должен быть только один. Каждый банк регламентирует их количество самостоятельно. Чаще всего разрешают привлечь до трех или до четырех солидарных заемщиков.

Требования к созаемщику

При подаче заявки на оформление кредита банк рассматривает созаемщика по тем же параметрам и так же пристально, как и основного заемщика. Учитывается и кредитная история, и показатель долговой нагрузки, и уровень заработной платы привлеченного созаемщика. Некоторые банки могут отказать в предоставлении ипотеки, если у второго заемщика нет гражданства России, а также временной или постоянной регистрации на территории страны.

Права созаемщика

Созаемщики обладают широкими правами: могут получать информацию о платежах, просрочках и других данных ипотечного счета, подавать заявление о рефинансировании кредита, досрочно его погашать, а также оформлять налоговый вычет. Созаемщик может быть владельцем приобретаемой недвижимости или собственником доли, если это прописано в договоре. Также в договоре или дополнительном соглашении указывается, как именно разделена ответственность заемщика и созаемщика. Хотя счет для выплаты ежемесячных платежей и график один, но иногда титульный заемщик и созаемщик могут юридически закрепить размеры своих платежей. Например, в равных долях либо в каком-либо процентном соотношении.

Изменение состава заемщиков

Солидарные заемщики несут ответственность до тех пор, пока обязательства по ипотеке не будут исполнены полностью. Но изменить состав заемщиков можно. Во-первых, по веским причинам созаемщик может снять с себя свой статус. Например, если потеряет доход или сменит место жительства. Также чаще всего при расторжении брака супруги договариваются о передаче одному из них прав на недвижимость и обязательств по займу. Для снятия статуса нужно отправить заявление и подать иск в суд.

Во-вторых, можно заменить созаемщика. Если у титульного заемщика нет финансовой возможности обслуживать кредит после того, как ушел второй заемщик, банк, скорее всего, потребует найти другого. В-третьих, статус титульного заемщика может перейти созаемщику. Когда один из супругов переезжает по работе в другую страну, то ранги меняют местами, и заемщиком становится супруг, который остается в России. Так удобнее платить.В любом из трех случаев банк может запросить документы на оставшегося/нового владельца и рассмотреть заявление в качестве новой заявки для соответствия требованиям по уровню кредитной нагрузки, доходу и прочему.