Первая половина 2023 года на рынке жилья Москвы ничем существенным не отметилась. Зато во второй половине – сентябре и августе – произошел взрывной рост спроса, который вызывало повышение ключевой, а потом и ипотечной ставок. Продажи достигли рекордных показателей, а затем последовал спад. Но набранного хода все-таки хватило, чтобы продемонстрировать максимум за все годы. По данным Росреестра, в январе-октябре в столице заключили 131,1 тыс. сделок в новостройках и 144,7 тыс. – на «вторичке». Это рекорд для десяти месяцев года. Результаты превзошли тот же период в 2022 году примерно на треть: на 29% и на 34% соответственно. Это оказалось не трудно: 2022 год получился не слишком успешным. Но побиты и показатели ранее рекордного 2021 года: на 14% и на 6%. Эксперты портала «Элитное.ру» узнали у аналитиков рынка, чем им запомнился 2023 год и какие события они могут отметить.

Партнер консалтинговой компании NF Group Андрей Соловьев:

– Одной из ключевых тенденций уходящего года можно назвать восстановление спроса на первичном рынке жилой недвижимости, которое прослеживалось и в элитном сегменте. Замеченное оживление рынка во втором квартале преобразовалось в уверенный рост покупательской активности во втором полугодии, а отложенный спрос позволил компенсировать периоды охлаждения. При этом отмечается возвращение показателей на уровень 2021 года – восстановление после стресса, который испытали покупатели в начале 2022 года.

Этому поспособствовали рост курса валют и желание перевести сбережения в квадратные метры. С учетом ограниченности использования других инвестиционных инструментов наблюдалось повышение интереса к вложениям в недвижимость как к менее рисковому варианту. Порог входа в новостройки элитного сегмента на конец 2023 года начинается от 25 млн рублей.

Следующей формирующейся тенденцией можно назвать постепенное вымывание качественного предложения на вторичном рынке элитной жилой недвижимости. Он активно пополнялся новыми объектами на протяжении 2022-2023 годов на фоне отъезда некоторых собственников, перемещения части объявлений из категории аренды и решения многих клиентов продать недвижимость из-за продолжительной активности со стороны потенциальных покупателей. Готовые квартиры в знаковых локациях города, соответствующие текущим трендам на рынке элитного жилья, пользовались особым спросом.

Уже в третьем квартале 2023 года прекратилось расширение экспозиции, отмечалось снижение объема вторичного предложения на 9% за квартал. Тем не менее общее количество квартир и апартаментов все еще остается довольно высоким: по итогам сентября 2023 года на 11% выше показателя аналогичного периода прошлого года. Учитывая сложившуюся тенденцию на приобретение готового жилья, стоит ожидать сохранение интереса к вторичному рынку, однако в ближайшее время спрос здесь может быть уже не столь активным.

Особую популярность в 2023 году в элитном сегменте приобрели программы рассрочек, выступающие как одна из мер поддержки спроса, особенно на фоне удорожания ипотеки. При этом наблюдается увеличение их срока. Если раньше длительность рассрочки, предоставляемой в рамках таких сделок, как правило, составляла около года, то сейчас она предоставляется либо на 2-3 года, либо до окончания строительства.

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова:

– Уходящий год оказался успешным для участников элитного рынка Москвы. Вопреки негативным прогнозам ряда экспертов, стагнация 2022 года сменилась уверенным ростом сегмента в 2023 году. Главным образом это связано с переориентацией клиентов с зарубежных рынков на столичный. Некоторые покупатели отказались от инвестиций в европейские страны в связи с западными санкциями. Также часть клиентов переключилась на московские проекты с дубайского рынка, где уже наблюдаются существенные признаки перегрева. Кроме того, положительные тенденции в элитном сегменте связаны со стартом множества новых проектов с интересными концепциями в привлекательных локациях. Собственно, большинство сделок клиенты заключают в комплексах, находящихся на этапе котлована или, наоборот, высокой стадии готовности. Стоит отметить, что среди покупателей расширился запрос на жилье под ключ с ремонтом и меблировкой.

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова:

– В высокобюджетном сегменте рынка в 2023 году было много новинок, чем и запомнится уходящий год. В продажу вышло 16 проектов, и это больше, чем за 2022 или 2021 годы. В последний раз столько премьер случилось в 2019 году. Объем предложения вырос на 24%. Это очень позитивный сигнал для рынка, так как в прошлые годы наблюдался определенный застой с точки зрения его пополнения новым предложением. Сейчас покупателю новостроек класса «элит» и де-люкс есть из чего выбирать: в продажу выставлено 65 проектов.

Рост предложения стимулировал спрос. Осенью был установлен рекорд за прошедшие 1,5 года по числу зафиксированных сделок. Стабилизация экономики, ослабление рубля, отказ покупателей от инвестиций на западных рынках недвижимости привели к увеличению активности в России.

В высокобюджетном рынке новостроек появилось много новых игроков. В этот сегмент пришли девелоперы из других классов жилья, компании из регионов, строители коммерческой недвижимости. Дорогое жилье становится трендом: в этой нише рынка появились новые покупатели. Подросло поколение молодых и успешных бизнесменов, импортозамещение и госзаказ способствовали росту региональных экономик, что привело владельцев бизнеса на московский рынок жилья. Иными словами, все невзгоды прошедших лет дали определенный и позитивный результат, видоизменили сегмент, усилили конкуренцию.

Цены в целом продолжали стабильно расти. Сейчас в среднем кв. метр в высокобюджетных новостройках Москвы продается за 1,8 млн рублей. В классе де-люкс – 2,4 млн рублей, в элитном – 1,3 млн рублей. Разброс цен довольно широкий, хотя на старте продаж в де-люксе можно найти проекты за 2 млн рублей. Также наша компания впервые на рынке недвижимости Москвы начала вести мониторинг трофейной недвижимости. Мы сформулировали это понятие, отслеживаем динамику цен и предложения коллекционного жилья и видим, что в этой нише активность девелоперов также растет.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина:

– Для московского первичного рынка 2023 год оказался периодом уверенного восстановления. Особенно позитивные итоги наблюдались в премиальном сегменте, на котором практически не сказалось повышение ключевой ставки. При этом его клиенты, которые часто обладают валютными сбережениями, конвертировали накопления в надежные недвижимые активы, что стимулировало потребительскую активность. В результате число сделок по ДДУ на рынке премиум-класса в 2023 года выросло на 52,9%. Особенно высокие темпы продаж зафиксированы в новых ликвидных проектах, например, первом премиальном небоскребе с квартирами в «Москва-Сити». Кв. метр на рынке новостроек премиум-класса с начала года подорожал на 7,7% – до 631,7 тыс. рублей, а в нашем проекте – на 14%.

Главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова:

– На наш взгляд, последние 3-4 года рынок недвижимости нельзя было назвать спокойным и безоблачным. Но в целом 2023 год оказался менее шоковым, чем 2022. В начале года объем предложения вторичной городской недвижимости Москвы находился на уровне 46-48 тыс. объектов, в данный момент – около 38 тыс. Снижение объема предложения связано с устойчивым уровнем спроса. В марте-апреле мы видели прирост предложения даже до 51 тыс. Тогда собственники поняли, что ситуация с СВО принимает затяжной характер, перестали ждать лучшего момента и стали выставлять объекты на продажу.

При этом цены в начале весны замерли, а затем начали разгоняться. С начала года стоимость кв. метра по округам планомерно росла и в результате прибавила в среднем 9%.

Знаковым событием стало повышение ключевой ставки в конце октября, но отклик рынка на него оказался не таким существенным, каким был в 2022 году, когда ЦБ впервые сильно поднял ставку. Кажется, профессионалы рынка привыкли к подобным скачкам, как, впрочем, и обычные граждане.

Директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова:

– В целом за 10 месяцев Росреестр по Москве зафиксировал максимальный за все годы ведения статистики результат по числу ипотечных сделок – 116,4 тыс. Также Москва сохраняет лидирующую позицию среди российских регионов по выданным льготным ипотечным кредитам. Их объем в январе-октябре 2023 года составил 679,8 млрд рублей – 19,6% от общероссийского объема льготной ипотеки.

Есть данные, что в октябре банки резко увеличили выдачу ипотеки по госпрограммам. В ноябре-декабре возможна ситуация, при которой 70-80% всех оформленных кредитов будут льготными (в течение года эта доля находилась на уровне 35-50%). К концу ноября ставки по рыночным программам в некоторых банках приближались к 16,5-17% при средневзвешенной ставке по льготной ипотеке в 8%. Сформировалось ожидание дальнейшего повышения ставок по всем базовым ипотечных программам (это особенно затронет вторичный рынок недвижимости).

Основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:

– Этот год запомнился как период восстановления рынка после сложного 2022 года. Спрос вырос, что выразилось в заметном росте сделок; выходили новые интересные проекты во всех сегментах, при этом объем предложения начал сокращаться.

Самым знаковым событием при этом стал рост ключевой ставки, за которым закономерно последовало увеличение ставок по ипотеке. Также повлияло на рынок ужесточение условий по льготной ипотеке. Все вышеперечисленное вызвало рост активности покупателей, которые стремились как можно быстрее использовать действующие одобрения по старым, относительно комфортным ставкам. Эти «старые» одобрения стали сильным драйвером для рынка новостроек осенью.

По-прежнему очень высока доля компактных квартир в экспозиции (до 25 кв. метров). Спрос же покупателей в основном сосредоточен на лотах 30-50 кв. метров.

Несмотря на многочисленные прогнозы прошлого года по падению цен, московская недвижимость продолжила дорожать. Так, по данным аналитической системы bnmap.pro, средняя стоимость квартиры в старых границах Москвы в январе 2023 года составляла 23,4 млн рублей, а сейчас – 29,3 млн рублей.