Еще в 2023 году мы наблюдали бум спроса на недвижимость в Турции со стороны россиян. На следующий год последовало снижение, а 2025 год снова ознаменовался ростом спроса, правда уже не только со стороны российских граждан, но и самих турков. Турция остается привлекательной для наших соотечественников ввиду нескольких факторов. Во-первых, приобретение объекта недвижимости в Турции дает право получить паспорт этой страны со всеми вытекающими плюсами. Во-вторых, здесь один из самых солнечных, но при этом мягких климатов, поэтому с начала 2023 года многие продолжают покупать в Турции недвижимость не только для семейного отдыха, но и для постоянного проживания, обучения детей. Этот регион имеет хороший инвестиционный потенциал, однако, чтобы не прогадать с вложениями, необходимо постоянно мониторить рынок, анализируя спрос, предложение, динамику цен и развитие каждой отдельно взятой локации.

Чем объясняется общий рост спроса

В первом полугодии 2025 года в Турции зафиксировано почти 700 тысяч проданных объектов недвижимости, что практически на 30% превышает показатели аналогичного периода 2024 года. На вторичный рынок пришлось прядка 70% спроса. Своим оживлением рынок обязан главным образом снижению ключевой ставки. Примерно такого развития сценария ожидают и многие эксперты российского рынка.

В 2023 году ключевая ставка ЦБ в Турции начала расти, достигнув пиковых значений в середине 2024 года (50%), но в сентябре этого года произошло существенное снижение на 250 базисных пунктов (с 43 до 40,5%). Для местных граждан это привело к следующим последствиям: в начале, как и в России, ипотека стала неподъемной, а депозиты в банках начали давать 40-49%. Все сбережения сконцентрировались в банках, а рынок главным образом поддерживали состоятельные турки и иностранцы, в том числе россияне. Застройщики использовали такой инструмент, как беспроцентную рассрочку для поддержания динамики продаж, что помогало стабилизировать ситуацию. Как только ставка упала, на рынок буквально хлынули местные покупатели. Население начало выводить деньги со счетов, поскольку банковские депозиты становятся менее выгодными (также по причине изменения налогов на доходы от вкладов), а вот недвижимость всегда дает дополнительные возможности. В крупных городах традиционно отмечается высокий спрос на аренду, которая ежегодно растет. В целом, недвижимость в Турции – это более устойчивый актив относительно местной валюты (и, кстати, колебания местной валюты никак не касаются капиталов россиян).

В первом полугодии 2025 года доля покупок иностранцами составила 1,4%, что на 11% меньше, чем в первом полугодии 2024 года. Несмотря на общее снижение доли иностранцев среди покупателей, важно отметить, что самую обширную аудиторию все же составляют россияне. Их доля среди покупателей-иностранцев составила 18% в первом полугодии 2025 года. Кстати, тут можно предположить, что перекос спроса в сторону вторичного рынка как раз объясняется тем, что иностранцам традиционно более интересен первичный рынок, а большинство турецких граждан выбирает недвижимость для жизни: здесь и сейчас.

Особенности вторичного и первичного рынков

Как уже было отмечено, иностранцам в первую очередь интересен первичный рынок и перспективы инвестиций. Возможность получения турецкого гражданства воспринимается как дополнительный плюс, но при выборе объекта для покупки оцениваются перспективы его капитализации. Главными критериями в выборе выступают: уникальность локации (к примеру, первая береговая линия, центр города, близость к Босфору и виды) и концепция проекта (развитость социальной инфраструктуры, мировые бренды, участвующие в проекте, и другие фишки). На таких проектах инвестор не только может получить хороший прирост в цене от 25% годовых, но и подписать контракт по гарантированной аренде в долларах.

Вторичный рынок также интересует иностранцев, в том числе российских граждан, приобретающих недвижимость для себя, поскольку в зависимости от локации они могут рассчитывать на более доступные цены. В некоторых районах и больших комплексах (особенно бизнес- и эконом- классов, уже построенных и сданных) разница в цене составляет около 20-30% от стоимости у застройщика (если не требуется гражданство). Основное падение рынка из-за высоких ставок как раз пришлось на вторичный рынок, но именно он сегодня быстрее всего восстанавливается. Цены еще не успели вырасти: в бюджете небольших чеков (особенно для местных) в 100 – 200 тысяч долларов рынок особенно активен. В бюджете свыше 300 тысяч долларов вторичный рынок уже сталкивается с конкурентом в лице первичного. В Стамбуле особенно (на фото ниже), но и во всей Турции в целом все еще сохраняется огромная потребность в новом жилье. Люди предпочитают выбирать и покупать новые комплексы у застройщика в рассрочку, если могут себе позволить центральные районы и хороший уровень.

Премиальная недвижимость остается наиболее интересным вариантом для инвестора, особенно с эксклюзивными параметрами: топовая локация, брендированность, лимитированность, развитая инфраструктура. Здесь можно рассчитывать на доходность примерно от 5 до 6,5%. На первом месте в этом контексте крупные туристические города, на втором – популярные курорты. Премиальный сегмент первичного рынка может дать от 20-25% годовых, а бизнес-класс – 10-15%, плюс гарантированная аренда будет выражаться в 7% в долларах. На первичном рынке существует несколько вариантов оплаты, также с возможностью оплаты в РФ (в зависимости от застройщика). Кроме того, покупатель может рассчитывать на возможность приобретения недвижимости с беспроцентной рассрочкой.

Если же говорить об основных плюсах покупки, то тут я бы не разделял покупателей на группы, они едины для всех. Это диверсификация активов в дружественную страну, турецкое гражданство, наличие одного из главных международных хабов (аэропорта) в 4-5 часах от ключевых городов РФ, развитый туризм и климат, качественное образование и медицина, возможность иметь дополнительный счет за границей и вести бизнес. Турецкий паспорт дает возможность безвизового въезда более чем в 120 стран, в том числе обеспечивает получение долгосрочных виз в Америку и Великобританию. У обладателя недвижимости и гражданства Турции не возникнет никаких проблем с регистрацией бизнеса, открытием счетов и покупкой недвижимости в любой точке мира.

Как выбрать локацию для покупки

Если покупатель планирует приобрести недвижимость для себя – отдыха или переезда, – то мы бы рекомендовали рассмотреть Стамбул в качестве постоянного места жительства: инфраструктура мегаполиса в сочетании с прекрасным климатом, двумя морями и Босфором, известными вузами и отличными возможностями для бизнеса. Недвижимость для отдыха лучше всего рассматривать в Бодруме (на фото ниже, номер один по инфраструктуре) и Анталии. И Стамбул, и Бодрум интересны инвесторам с точки зрения динамики роста цен и гарантированной аренды от 7% годовых.

В заключение скажу, что в сравнении с показателями офисов Nika Estate во многих других странах, Турция остается стабильным рынком для российских инвестиций с минимальными рисками. Кроме того, эта страна уже более понятна и знакома нашим гражданам, если они рассматривают проживание здесь или длительный отдых.