В последние два года объемы продаж на рынке элитной недвижимости Москвы неуклонно снижаются, однако цены не падают, а в ряде проектов даже продолжают расти. Но, на мой взгляд, текущая ситуация – это не кризис и даже не охлаждение, а переход в фазу выжидания. В последнее время участники рынка адаптируются к новым экономическим и геополитическим реалиям, пересматривают приоритеты. Покупатели не спешат с приобретением, а застройщики – с вводом новых объектов, поддерживая дефицит и стабильность цен. В таких условиях элитный сегмент остается узким, закрытым и все больше ориентируется не на инвесторов, а на конечных пользователей: тех, кто выбирает жилье для себя, а не для перепродажи.

Рынок лишился иностранных покупателей, доля которых до 2022 года в сегменте элитной недвижимости Москвы доходила до 30%

На первый взгляд, рынок элитной недвижимости Москвы должен был выиграть от геополитических перемен: обеспеченным россиянам стало сложнее инвестировать за рубежом, и многие из них переориентировались на внутренние активы. Однако вместо роста последовало замедление. Почему так произошло? С одной стороны, действительно, часть капитала вернулась в страну, и недвижимость оказалась одним из немногих надежных инструментов сохранения денег. С другой стороны, рынок лишился иностранных покупателей, доля которых до 2022 года в сегменте элитной недвижимости Москвы доходила до 30%. Для них столица была не просто инвестиционной площадкой, а местом жизни, статуса и деловых связей. Причем, многие иностранцы приобретали не по одному объекту, а входили сразу в несколько проектов. После введения санкций, ограничений на переводы и общего ужесточения регуляторной среды этот поток практически иссяк. Внутренний спрос, несмотря на возврат части капитала, не смог компенсировать провал.

Второй момент заключается в том, что новых «элит» появляется мало: капитал в стране накапливается медленно, а основной контингент состоятельных граждан уже обеспечен жильем. Сегодня покупки в этом сегменте чаще связаны не с инвестиционными расчетами, а с личными обстоятельствами: сменой образа жизни, необходимостью обновить жилье, решением жилищных вопросов для детей или в связи с разводом.

А третий, и, возможно, самый важный момент – цены. Новые проекты в центре продаются в среднем по 2,5-3 млн рублей за кв. м, что малопривлекательно для инвесторов и для большинства конечных покупателей. Добавляется и налоговое бремя: владельцы недвижимости, если кадастровая стоимость объекта свыше 300 млн рублей, платят налог в размере 2,5%, что дополнительно снижает мотивацию к приобретению дорогостоящих активов. В результате рынок сужается, оставаясь в руках узкого круга конечных пользователей, для которых статус и местоположение важнее финансовой отдачи.

Сегодня застройщики делают ставку на эксклюзивность: небольшие клубные резиденции с ограниченным количеством квартир, точечная застройка в историческом центре, акцент на приватности и уникальности

В ответ на снижение спроса застройщики выбрали не путь ценовых уступок, а тактику создания дефицита. Количество новых проектов в 2025 году уже сократилось по сравнению с предыдущим годом, и эта тенденция, вероятно, сохранится. Сокращение объемов – не следствие отсутствия возможностей или ресурсов, а осознанная стратегия: чем меньше предложение, тем выше воспринимаемая ценность объекта и тем проще оправдать высокую стоимость кв. м.

Сегодня застройщики делают ставку на эксклюзивность: небольшие клубные резиденции с ограниченным количеством квартир, точечная застройка в историческом центре, акцент на приватности и уникальности. В таких условиях покупка становится не просто сделкой, а актом принадлежности к узкому кругу, что особенно важно в условиях, когда инвестиционная мотивация уступает место статусной.

Что должно произойти, чтобы рынок восстановился? Это вопрос не ближайших месяцев, и, скорее всего, даже не ближайших лет. Тут нужны внешние триггеры, которые пока остаются в зоне гипотез. Толчком к оживлению рынка может стать снижение ключевой ставки ЦБ, что спровоцирует отток средств с депозитов в более надежные активы, включая недвижимость. Однако даже в этом случае покупатели будут выбирать не элитный сегмент, а более доступные проекты бизнес- и премиум-классов. Второй возможный вариант – улучшение геополитической обстановки, которое откроет обратный путь для иностранных инвесторов. Ну, и, конечно, важными факторами являются стабилизация бизнес-среды и рост уверенности крупных собственников. Все это, несомненно, подстегнет спрос на элитную недвижимость. Восстановление, когда оно начнется, будет постепенным и займет 2-3 года и более. А до тех пор элитная недвижимость Москвы сохранит выжидательную позицию.